I henhold til §§ 29 og 30 skal investeringsejendomme og domicilejendomme måles til dagsværdi. Dette bilag beskriver metoderne til bestemmelse af dagsværdien.
Hvis en ejendom tilhører en ensartet gruppe af ejendomme, der regelmæssigt handles til offentliggjorte priser, skal ejendommens dagsværdi fastsættes på grundlag heraf. Dette kan være tilfældet for mindre ejendomme, hvis dagsværdi følgelig kan fastsættes til de offentliggjorte priser, jf. pkt. 7. I de fleste tilfælde vil en ejendoms dagsværdi dog skulle beregnes ved anvendelse af anerkendte målingsmetoder, jf. nedenfor.
En ejendoms dagsværdi kan beregnes på grundlag af
a. afkastmetoden eller
b. DCF-metoden (»discounted cash flows«).
Afkastmetoden
En ejendoms dagsværdi fremkommer på baggrund af ejendommens driftsafkast og et til ejendommen knyttet forrentningskrav (afkastprocent).
Dagsværdien er lig driftsafkastet ganget med 100 og divideret med afkastprocenten svarende til nutidsværdien af en uendelig annuitet.
Den fremkomne dagsværdi må eventuelt korrigeres, jf. pkt. 3.
En ejendoms driftsafkast opgøres efter reglerne i pkt. 1.
En ejendoms forrentningskrav (afkastprocent) fastsættes efter reglerne i pkt. 2.
1. Opgørelse af ejendommens driftsafkast
En ejendoms driftsafkast fremkommer således
+ lejeindtægt
- vedligeholdelsesomkostninger
- administrationsomkostninger
- driftsomkostninger
= driftsafkast
Alle de nævnte størrelser opgøres på årsbasis.
Lejeindtægten indgår som udgangspunkt med den faktiske lejeindtægt i den kommende 12 måneders periode i henhold til indgåede lejekontrakter.
Hvis det vurderes, at den kontraktfastsatte leje afviger væsentligt (+/- 10 pct.) fra markedslejen, jf. nedenfor, skal markedslejen dog anvendes i stedet for den kontraktfastsatte leje.
I særlige tilfælde kan en kontraktfastsat leje, uanset markedslejen, indgå som lejeindtægt. Sådanne tilfælde foreligger, når lejeren kan anses for at være solid, og der foreligger en uopsigelig langtidslejekontrakt, hvorunder lejer har forpligtet sig til ikke at kræve lejen nedsat i en periode på mindst 10 år regnet fra opgørelsestidspunktet.
Ved markedsleje forstås den leje, som de pågældende arealer må antages at kunne (gen)udlejes til, fastsat under hensyntagen til kendskabet til de seneste indgåede lejekontrakter for og udbuddet af tilsvarende arealer med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.
For uudlejede arealer indgår en skønnet markedsleje i lejeindtægten. For arealer, som virksomheden selv benytter, fastsættes en skønnet markedsleje, der indgår i lejeindtægten.
Vedligeholdelsesomkostninger indgår med de gennemsnitlige årlige omkostninger, der skal anvendes for at holde ejendommen i normal vedligeholdelsesstand.
Administrations- og driftsomkostninger indgår som udgangspunkt med de budgetterede omkostninger for den kommende 12 måneders periode. I tilfælde hvor omkostningerne ikke afholdes i form af honorar til en ejendomsadministrator, der er uafhængig af virksomheden, estimeres omkostningerne ud fra, hvad der ville skulle betales til en ejendomsadministrator på markedsbaserede vilkår.
Finansieringsomkostninger må ikke indgå i driftsomkostningerne.
2. Fastsættelse af ejendommens forrentningskrav
En ejendoms forrentningskrav fastsættes således, at dette efter bedste skøn og under hensyn til den pågældende ejendoms særlige forhold svarer til de forrentningskrav, som afspejles i de handler, der har fundet sted på ejendomsmarkedet op til vurderingstidspunktet.
Forrentningskravet for en ejendom afhænger af generelle samfundsøkonomiske forhold samt af forhold, der er specifikke for den pågældende ejendom.
De generelle samfundsøkonomiske forhold er væsentligst obligationsrenten og konjunktursituationen.
De specifikke forhold ved den enkelte ejendom, der influerer på forrentningskravet, er forhold, der påvirker sikkerheden for, at ejendommens afkast vil kunne opretholdes.
Disse særlige forhold er især
a) ejendomstype og anvendelsesmuligheder (beboelse, kontor, butik, industri, lager osv.),
b) beliggenhed,
c) indretning og vedligeholdelsesstand samt
d) lejekontrakters løbetid, lejereguleringsklausuler og lejeres bonitet.
Andre særlige forhold ved den enkelte ejendom kan influere på størrelsen af forrentningskravet.
Ved fastsættelse af forrentningskrav skal der kun tages hensyn til forhold vedrørende indretning og vedligeholdelsesstand, lejekontrakters løbetid og lejereguleringsklausuler, hvis der ikke er taget hensyn til disse forhold på anden vis, enten ved korrektion af dagsværdien (afkastmetoden), eller ved indregning i betalingsstrømmen (DCF-metoden).
3. Eventuel korrektion af dagsværdien
Det vil ofte være nødvendigt at korrigere den værdi, der fremkommer på baggrund af ovennævnte driftsafkast og forrentningskrav. Det drejer sig om nedenstående tillæg og fradrag.
Tillæg for forudbetalinger og deposita
Der kan foretages tillæg svarende til kapitalværdien af afkastet af de indestående beløb.
Tillæg for merleje
Er den lejeindtægt (markedsleje), der indgår i beregningen, nedsat i forhold til den faktiske lejeindtægt på vurderingstidspunktet, jf. pkt. 1, kan nutidsværdien af "merlejen" i perioden frem til det forventede tidspunkt for lejenedsættelse tillægges.
Fradrag for uudlejede arealer
Leje for uudlejede arealer, der indgår i lejeindtægten efter pkt. 1, skal fradrages for en periode frem til det tidspunkt, hvor arealerne forventes udlejet.
Fradrag for mindreleje
Er den lejeindtægt (markedsleje), der indgår i beregningen, forhøjet i forhold til den faktiske lejeindtægt på vurderingstidspunktet, jf. pkt. 1, skal nutidsværdien af "mindrelejen" i perioden frem til det forventede tidspunkt for lejeforhøjelse fradrages.
Fradrag for udskudte vedligeholdelsesarbejder
Hvis der forestår større vedligeholdelsesarbejder, som ikke dækkes af de gennemsnitlige vedligeholdelsesomkostninger, der indgår i beregningen efter pkt. 1, skal udgifterne hertil fradrages.
Fradrag for nødvendige udgifter til indretning.
Hvis udlejning af et uudlejet areal til en lejeindtægt, der indgår i beregningen efter pkt. 1, forudsætter indretning og istandsættelse efter lejers behov, skal udgifterne hertil fradrages.
DCF-metoden
En ejendoms dagsværdi fremkommer som nutidsværdien af de fremtidige betalinger, som ejendommens besiddelse medfører, jf. pkt. 6. De fremtidige betalinger fastsættes som de estimerede betalinger i en planlægningsperiode, jf. pkt. 4, samt en terminalværdi, jf. pkt. 5.
4. Opgørelse af de estimerede betalinger i planlægningsperioden
Der fastsættes en planlægningsperiode for ejendommen, der mindst skal vare frem til ejendommens pengestrømme er stabiliseret. Perioden vil typisk være 5-10 år, men kan efter omstændighederne være længere eller kortere. Betalingsstrømmen i form af indtægter og omkostninger skal estimeres for hvert enkelt år i planlægningsperioden. I betalingsstrømmen indgår de i pkt. 1 og 3 anførte indtægter og omkostninger.
5. Opgørelse af terminalværdien
Terminalperioden er perioden efter udløbet af planlægningsperioden, og terminalåret er det første år i terminalperioden. Terminalværdien af ejendommen er den beregnede dagsværdi i terminalåret. Ud fra en antagelse om, at betalingsstrømmen vil være konstant i terminalperioden, beregnes terminal-værdien efter afkastmetoden som beskrevet ovenfor. Den konstante årlige betalingsstrøm svarer til det forventede driftsafkast i terminalåret opgjort i overensstemmelse med pkt. 1. Terminalværdien reguleres eventuelt efter reglerne i pkt. 3.
6. Opgørelse af nutidsværdien af de fremtidige betalinger
De enkelte års betalingsstrømme i planlægningsperioden samt terminalværdien tilbagediskonteres med en diskonteringsrente, som består af det på ejendommen fastsatte forrentningskrav opgjort i overensstemmelse med pkt. 2 med et tillæg svarende til den inflationsforventning, som er indregnet i udviklingen i de løbende indtægter og omkostninger.
7. Anvendelse af den offentlige ejendomsvurdering
For mindre ejendomme som enfamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse kan den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som dagsværdien, medmindre dette i det konkrete tilfælde er åbenlyst misvisende.
8. Anvendelse af en ekstern eksperts vurdering
Fastsættelsen af ejendommenes dagsværdi, herunder fastsættelse af de elementer, der i henhold til ovenstående indgår ved beregningen af dagsværdierne, kan basere sig på en ekstern eksperts vurdering. De foretagne vurderinger samt det forhold, at beregningerne baserer sig på et relevant datagrundlag, vil dog i alle tilfælde være virksomhedens ledelses (direktions og bestyrelses) ansvar. Ansvaret for vurderingen kan ikke overlades til eksterne eksperter.