Kapitel 5 1 Formidling af salg af fast ejendom
En ejendomsmægler skal udføre sit opdrag omsorgsfuldt og iagttage god ejendomsmæglerskik, herunder virke for, at der bliver handlet, og at handelen bliver gennemført inden for en periode, til en pris og på vilkår, som er nærmere aftalt med sælgeren.
Stk. 2 Ejendomsmægleren skal rådgive sælgeren og varetage sælgerens behov og interesser.
Ejendomsmægleren skal give både sælger og køber de oplysninger, som er af betydning for handelen og dens gennemførelse.
Ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel.
Stk. 2 Stk. 1 gælder for en ejer, en ansat eller en person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden.
Stk. 3 Hvis køberen ikke bistås af egen rådgiver, skal ejendomsmægleren oplyse køberen om mulighed for at søge bistand.
Ved værdiansættelse af en ejendom med henblik på salg skal ejendomsmægleren angive, hvilken kontantpris ejendommen skønnes at kunne sælges til inden for en bestemt periode. Ejendomsmægleren skal herved tage hensyn til markedsforholdene, ejendommens beliggenhed og indretning samt bygningernes alder og tilstand. Foretages værdiansættelsen uden fysisk besigtigelse af ejendommen, skal ejendomsmægleren oplyse sælgeren skriftligt herom.
Stk. 2 Ejendomsmægleren skal i forbindelse med værdiansættelsen rådgive sælgeren om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen.
Der skal for hvert formidlingsopdrag udpeges en ejendomsmægler, som er ansvarlig for de opgaver, der udføres i forbindelse med formidlingsopdraget.
Stk. 2 Stk. 1 er ikke til hinder for, at andre personer i ejendomsformidlingsvirksomheden kan udføre formidlingsopgaver i forbindelse med opdraget under tilsyn af den ansvarlige ejendomsmægler.
En aftale om et formidlingsopdrag skal være skriftlig og underskrevet af parterne. Aftalen skal indeholde oplysning om
-
1) den ansvarlige ejendomsmægler, jf. § 28, stk. 1, og
-
2) vederlagets størrelse eller beregningsprincipperne herfor.
Stk. 2 Er der indgået aftale om variabelt vederlag, skal aftalen indeholde oplysning om, på hvilket grundlag vederlaget beregnes. En sådan aftale skal endvidere indeholde oplysning om, hvilket beløb forbrugeren maksimalt kan komme til at betale, og et regneeksempel.
Stk. 3 Såfremt der er aftalt resultatafhængigt vederlag og der skal betales vederlag ved opsigelse, jf. § 33, stk. 2, skal aftalen også indeholde oplysning om aftaleperiodens varighed, jf. § 31.
Stk. 4 Formidlingsaftalen kan opsiges uden varsel.
Stk. 5 Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om formidlingsaftalens indhold, herunder oplysning om ejendommen, ejendomsmæglerens rådgivning og ejendomsformidlingsvirksomheden. Erhvervsstyrelsen kan endvidere fastsætte regler om, at visse typer af aftaler om variabelt vederlag er undtaget fra kravene i stk. 2. Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom
Ejendomsformidling må ikke betinges af, at en part aftager ydelser, som ikke er nødvendige for formidlingshvervets korrekte udførelse.
Hvis der er aftalt resultatafhængigt vederlag og der skal betales vederlag ved opsigelse, jf. § 33, stk. 2, kan aftaleperioden højst være 6 måneder. Aftaleperioden kan herefter forlænges med op til 3 måneder ad gangen.
Ejendomsmægleren har ret til det vederlag, der er aftalt med sælger.
Stk. 2 Hvis der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på baggrund af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken, har ejendomsmægleren ret til vederlag efter stk. 1.
Ved opsigelse af en formidlingsaftale har ejendomsmægleren kun krav på vederlag, hvis det er aftalt, jf. dog stk. 2.
Stk. 2 Er der aftalt resultatafhængigt vederlag, har ejendomsmægleren kun krav på et rimeligt vederlag, hvis sælgeren har opsagt aftalen.
Hvis der foreligger en ikke ubetydelig pligtforsømmelse fra ejendomsmæglerens side, kan sælgeren kræve, at vederlaget nedsættes eller bortfalder.
Har ejendomsmægleren en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i, om en handel indgås, skal ejendomsmægleren oplyse sælger og køber herom, i det omfang det er relevant for den pågældende part.
Stk. 2 Ejendomsmægleren skal give oplysningerne i stk. 1 til sælger i formidlingsaftalen og til køber i salgsopstillingen. Hvis interessen først opstår på et senere tidspunkt, skal ejendomsmægleren oplyse den relevante part skriftligt herom umiddelbart efter det tidspunkt, hvor interessen opstår.
Har ejendomsmægleren en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i en sælgers eller en købers valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal ejendomsmægleren oplyse den pågældende part herom.
Stk. 2 Ejendomsmægleren skal give sælger eller køber skriftlig oplysning herom, samtidig med at sælger eller køber forelægges de vilkår eller forhold, som ejendomsmægleren har en væsentlig interesse i.
Ejendomsmægleren skal
-
1) værdiansætte ejendommen og aftale den kontantpris med sælger, som ejendommen skal udbydes til, jf. §§ 27 og 41,
-
2) beregne salgsprovenu, jf. § 38,
-
3) udarbejde en salgsopstilling med de oplysninger om ejendommen, som er nødvendige for en købsbeslutning, jf. § 39, og
-
4) udarbejde udkast til købsaftale, jf. § 46.
Stk. 2 Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om opdragets indhold og udførelse. Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom
Stk. 3 Erhvervsstyrelsen kan endvidere fastsætte regler om anvendelse af standarddokumenter, herunder krav til standarddokumenternes opbygning, og om, at det skal fremhæves i dokumentet, hvis der foretages fravigelser af standardteksten eller anvendes andre dokumenter end standarddokumenter. Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom
Ejendomsmægleren skal umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse foretage en særskilt beregning af salgsprovenu i form af et salgsbudget beregnet ud fra den kontantpris, som ejendommen udbydes til.
Stk. 2 Aftales der ændret udbudspris, skal ejendomsmægleren umiddelbart herefter udarbejde et nyt salgsbudget.
Stk. 3 Ved salg skal beregningen af salgsprovenuet ske på grundlag af købsaftalens vilkår.
Stk. 4 Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om, i hvilke situationer ejendomsmægleren skal beregne nyt salgsbudget, og hvilken gæld der kan udelades fra salgsprovenuet. Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom
Ejendomsmægleren skal umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse udarbejde en specificeret salgsopstilling, som skal indeholde en udførlig beskrivelse af ejendommen, herunder oplysning om ejerudgifter, og oplysning om den ansvarlige ejendomsmægler, jf. § 28.
Stk. 2 Erhvervsstyrelsen fastsætter nærmere regler om, hvilke oplysninger salgsopstillingen skal indeholde, og om afgrænsning af udgifterne i stk. 1, herunder hvordan udgifterne skal beregnes og oplyses. Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom
Ejendommen skal udbydes med relevante oplysninger om forbrugsafhængige forhold.
Stk. 2 Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om afgrænsningen af forholdene i stk. 1, herunder hvordan forholdene skal oplyses. Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom
Ejendommen skal udbydes til en skønnet kontantpris.
Stk. 2 I annoncer og anden markedsføring skal der gives oplysning om ejendommens skønnede kontantpris, jf. stk. 1, og ejerudgifter, jf. § 39.
Stk. 3 Erhvervs- og vækstministeren kan fastsætte regler om salg af fast ejendom ved åbne og lukkede budrunder og andre auktionslignende fremgangsmåder, herunder om ret til oplysning om afgivne bud, og regler om forbud mod salg af fast ejendom ved budrunder og andre auktionslignende fremgangsmåder. Ministeren kan endvidere fastsætte regler om registrering og adgang til indsigt i tilkendegivelser fra købere om interesse for at erhverve ejendommen til en anden pris end den udbudte skønnede kontantpris.
Stk. 2 Ejendomsmægleren må ikke formidle finansiering til køb af fast ejendom.
Stk. 3 Ejendomsmægleren må dog beregne brutto- og nettoudgift og oplyse herom på baggrund af et standardfinansieringsforslag. Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om standardfinansieringsforslaget, beregningen af brutto- og nettoudgiften, og hvad der skal oplyses i forbindelse hermed. Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom
Ejendomsmægleren må ikke på sælgers vegne indgå aftale om rekvirering af tilstandsrapport eller elinstallationsrapport, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., eller energimærkning eller i øvrigt foretage afregning herfor.
Stk. 2 Tilsidesættes forbuddet i stk. 1, har ejendomsmægleren ikke krav på vederlag.
Stk. 3 Erhvervsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om ejendomsmæglerens mulighed for at yde sælger bistand til rekvirering af tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning og regler om ejendomsmæglerens præsentation af tilstands- og elinstallationsrapporten for køber. Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom
Ejendomsmægleren skal i forbindelse med indgåelse af formidlingsaftalen
-
1) rådgive sælger om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen,
-
2) rådgive sælger om behov og mulighed for at oplyse køber om ejerskifteforsikring mod skjulte fejl og mangler, jf. §§ 2 og 5 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., og
-
3) henvise sælger til, hvor informationsmateriale om tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og energimærkning m.v. kan findes.
Ejendomsmægleren skal forud for indgåelse af købsaftale
-
1) oplyse køber om rapporten fra en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, hvis en sådan foreligger,
-
2) oplyse køber om muligheden for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, hvis en sådan ikke foreligger,
-
3) oplyse køber om muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring mod skjulte fejl og mangler og
-
4) henvise køber til, hvor informationsmateriale om tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og energimærkning m.v. kan findes.
Ejendomsmægleren skal i fornødent omfang foretage undersøgelser og indhente og kontrollere oplysninger, med henblik på at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne, således at handelens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig karakter.
Stk. 2 Salg kan betinges af købers overtagelse af indestående lån, men ikke af aftale om finansiering i øvrigt.
Stk. 3 Selv om en købsaftale indeholder vilkår om overtagelse af indestående lån eller finansiering i øvrigt, er køber i forhold til sælger og ejendomsmægler berettiget til at finansiere købet på anden måde, hvis dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Bestemmelsen finder ikke anvendelse på forhold omfattet af stk. 2.
Stk. 4 Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, hvilke oplysninger købsaftalen skal indeholde, herunder oplysning om tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring og fortrydelsesret efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og om forholdet mellem ejendomsrettens overgang og købesummen samt risikoens og dispositionsrettens overgang. Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom
Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, jf. § 38, stk. 3, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og den korrekte beregning. Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, jf. § 39, stk. 1, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på en rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og den korrekte beregning. Har forbrugeren i god tro handlet i tillid til rigtigheden af en værdiansættelse, og afviger denne væsentligt fra en korrekt værdiansættelse, har forbrugeren krav på en rimelig godtgørelse af forskellen.