Erhvervslejeloven Kapitel 11

Stk. 2 Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejeforhold om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 54, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2 Andre lejeforhold kan udlejeren, bortset fra opsigelse efter § 14, kun opsige i følgende tilfælde:

• 1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jf. dog stk. 3 og § 62.

• 2) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, jf. dog § 62.

• 3) Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, eksempelvis når lejeren ved støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.

• 4) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet, jf. dog § 62.

Stk. 3 En opsigelse efter stk. 2, nr. 1, skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, idet der bl.a. skal tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen. Opsigelse efter stk. 2, nr. 1, kan ikke ske i de i § 62 nævnte lejeforhold med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

Stk. 4 Opsiges en lejer efter stk. 2, nr. 2, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler.

Stk. 5 Lejeren kan opsiges, uanset om den i stk. 2, nr. 3, beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, dennes personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje.

Stk. 6 Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan der i uopsigelighedsperioden ikke ske opsigelse efter stk. 2, nr. 1, 2 og 4.

Stk. 2 Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.

Stk. 2 Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end 3 måneder efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet på de aftalte vilkår bortset fra vilkåret om tidsbegrænsning.

Stk. 3 Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes, hvis den på tidspunktet for aftalens indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Sag herom skal være anlagt senest 1 år efter lejeforholdets påbegyndelse, dog senest 6 måneder før den aftalte lejetids udløb. Er den tidsbestemte lejeaftale indgået for et kortere tidsrum end 6 måneder, skal retssag være anlagt uden ugrundet ophold efter lejeforholdets påbegyndelse.

Stk. 4 Ved bortfald eller tilsidesættelse af tidsbegrænsningen efter stk. 2 og 3 fortsætter lejeforholdet, og § 14 finder anvendelse på lejeforhold, der ikke er omfattet af § 62.

Stk. 2 Ved opsigelse efter § 61, stk. 2, nr. 1, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på 1 år til aftalt flyttedag.

Stk. 3 Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning efter fradrag af rimelige omkostninger, skal fragå i udlejers krav over for lejeren.

Stk. 2 Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i 1. pkt. nævnte frist, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

Stk. 2 I erstatningen efter stk. 1 indgår blandt andet

• 1) lejerens flytteudgifter,

• 2) værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende som følge af flytningen,

• 3) værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre lejeren har forpligtet sig til at foretage retablering,

• 4) driftstab i normal flytteperiode,

• 5) lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand og

• 6) andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.

Stk. 3 Udlejeren skal ud over de i stk. 2 nævnte tabsposter betale lejeren i et lejeforhold, der er omfattet af § 62, en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen. Godtgørelsen beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, medmindre dette på grund af særlige forhold vil være urimeligt.

Stk. 4 Ved fastsættelse af erstatning efter stk. 1 skal der ses bort fra de ændringer, som lejeren har foretaget efter det tidspunkt, hvor lejeforholdet er opsagt. Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer, som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende ændringer har været påbudt af en offentlig myndighed eller fastsat ved lov.

Stk. 5 Lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at begrænse sit tab.

Stk. 6 Lejeren skal ikke fraflytte, før lejeren har modtaget den erstatning og godtgørelse, der er aftalt eller tilkendt,eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for beløbets betaling.

Stk. 7 Ved uenighed om erstatningens og godtgørelsens størrelse kan boligretten tage stilling til størrelsen af den sikkerhed, som udlejeren skal stille, jf. stk. 6.

Stk. 8 Lejeren kan ikke kræve udbetaling på grundlag af en stillet sikkerhed, før erstatningens og godtgørelsens størrelse er endeligt fastsat og lejeren er fraflyttet lejemålet.

Stk. 9 En aftalt eller af boligretten fastsat sikkerhed skal stilles senest 3 uger før, at lejeren skal fraflytte. Lejeren kan dog tidligst kræve sikkerheden stillet 3 uger efter, at dens størrelse er endelig fastsat.

Stk. 10 Stiller udlejeren ikke den aftalte eller fastsatte sikkerhed, bortfalder opsigelsen, og lejeforholdet fortsætter på de hidtil gældende vilkår. Opsigelsen bortfalder dog kun, hvis sikkerheden ikke er stillet senest 1 uge efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til udlejeren. Påkravet skal være afgivet efter, at fristen i stk. 9 for stillelse af sikkerhed er udløbet, og skal angive, at lejeren vil betragte opsigelsen som bortfaldet, hvis sikkerheden ikke stilles inden fristens udløb.

Stk. 2 Ved uenighed om erstatningen og godtgørelsen efter § 66 skal lejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.

Stk. 3 For de i § 62 nævnte lejeforhold kan boligretten fastsætte, at hele erstatningen og godtgørelsen eller en del heraf skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner virksomhed i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere lokale.

Stk. 4 Lejeren må ikke åbne virksomhed i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før lejeren har tilbagebetalt erstatning og godtgørelse i overensstemmelse med reglerne i stk. 3.

Stk. 2 Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter § 60, stk. 2.