Kapitel 51 Tvangsauktion over fast ejendom
En anmodning til fogedretten om tvangsauktion skal være skriftlig og indeholde oplysning om ejendommens art, jf. § 563. Med anmodningen skal følge en attest om ejendomsvurderingen og en tingbogsattest. Hvor ejendommen består af flere matrikelnumre i samme retskreds, der er behæftet ensartet, er én tingbogsattest tilstrækkelig. Skal der på grund af uensartet behæftelse af ejendommen og dens tilbehør i henhold til § 572 foretages særskilt opråb af ejendommens tilbehør eller en del af dette, skal der desuden vedlægges en fortegnelse over det tilbehør, som skal opråbes særskilt.
Stk. 2 Indgives der flere auktionsbegæringer vedrørende samme ejendom, behandles disse af fogedretten i den rækkefølge, de er modtaget, således at en senere indgivet begæring ikke behandles, før en tidligere er bortfaldet.
Når fogedretten har modtaget anmodning om tvangsauktion, indkalder den skyldneren til møde, såfremt ejendommen benyttes til beboelse for denne eller hans familie, eller hvis fogedretten i øvrigt finder, at der er behov for et møde. Dette afholdes så vidt muligt inden 7 dage efter anmodningens modtagelse. Indkaldelsen skal indeholde oplysning om formålet med mødet, jf. stk. 3, om adgangen til advokatbeskikkelse og antagelse af en sagkyndig samt opfordring til skyldneren om at medbringe kvitteringer og andre papirer af betydning for gældsforholdene i ejendommen. Indkaldelsen af skyldneren skal forkyndes eller sendes ved anbefalet brev. Kendes skyldnerens adresse ikke, bekendtgør fogedretten indkaldelsen i Statstidende.
Stk. 2 Fogedretten underretter rekvirenten og om fornødent kommunalbestyrelsen om indkaldelsen. Fogedretten kan indkalde rekvirenten til mødet med tilkendegivelse om, at auktionsbegæringen anses for bortfaldet, hvis han udebliver.
Stk. 3 På mødet vejleder fogedretten skyldneren om virkningerne af anmodningen om tvangsauktion og fastsætter så vidt muligt tidspunktet for et eventuelt forberedende møde og for auktionen. I særlige tilfælde kan fogedretten på mødet meddele skyldneren en frist på indtil 4 uger til at afværge auktionen. Har behandlingen af anmodningen om tvangsauktion været udsat efter § 560, stk. 2, kan sådan frist dog kun helt undtagelsesvis meddeles. Er skyldneren eller rekvirenten ikke mødt, underretter fogedretten i fornødent omfang den pågældende om de beslutninger, der er truffet på mødet.
Stk. 4 Fogedretten kan forlænge den i stk. 3 nævnte frist, når særlige omstændigheder taler herfor.
Stk. 5 I stedet for at indkalde skyldneren til et møde kan fogedretten, hvis den skønner det forsvarligt, skriftligt meddele denne, at der er indgivet anmodning om tvangsauktion. Meddelelsen skal indeholde oplysning om de i stk. 3, stk. 6 og § 562, stk. 1, nævnte muligheder.
Stk. 6 Fogedretten kan når som helst under auktionssagen beskikke en advokat for skyldneren. Fogedretten bør i almindelighed beskikke en advokat, når skyldneren, rekvirenten eller andre i ejendommen berettigede anmoder herom. Fogedretten kan træffe bestemmelse om, at udgifterne ved beskikkelsen helt eller delvis endeligt skal afholdes af statskassen, hvis behovet for advokatbistand er begrundet i skyldnerens personlige forhold og skyldneren opfylder de økonomiske betingelser efter § 325. I andre tilfælde pålægger fogedretten skyldneren eller, hvis auktionen gennemføres, auktionskøberen ud over auktionsbudet at erstatte statskassen udgifterne. Bestemmelsen i § 562, stk. 2, finder i så fald tilsvarende anvendelse.
Når en eventuel frist efter § 561, stk. 3, er udløbet, kan fogedretten antage en sagkyndig person til inden for en frist på indtil 4 uger at foretage en vurdering af ejendommens salgsværdi på tvangsauktion og til gennem annoncering efter fogedrettens bestemmelse at fremskaffe liebhavere med henblik på ejendommens salg, så vidt muligt i fri handel. Fogedretten kan forlænge fristen, når særlige omstændigheder taler herfor. Fogedretten bør i almindelighed antage en sagkyndig, når skyldneren, rekvirenten eller andre i ejendommen berettigede anmoder herom. Den sagkyndige kan efter skyldnerens begæring antages inden udløbet af den i 1. pkt. nævnte frist efter § 561, stk. 3. Hvis der efter det, som er oplyst for fogedretten, er tvivl om den sagkyndiges upartiskhed, antages denne ikke.
Stk. 2 Antages der en sagkyndig, skal rekvirenten straks på fogedrettens anmodning stille sikkerhed for omkostningerne herved. I særlige tilfælde kan fogedretten dog indrømme rekvirenten en kort frist til at stille sikkerheden. Undlader rekvirenten at stille den krævede sikkerhed, anses auktionsbegæringen for bortfaldet.
Stk. 3 Rekvirenten eller, hvis en sagkyndig er antaget, den sagkyndige udarbejder en salgsopstilling til brug ved auktionen. Salgsopstillingen skal indeholde oplysninger om salgsvilkårene og om andre forhold vedrørende ejendommen og auktionen, som må antages at være af væsentlig betydning for køber. Salgsopstillingen skal herunder indeholde de oplysninger, der er nævnt i § 566, stk. 2, og § 569, stk. 1, 1. pkt., samt efter fogedrettens bestemmelse de oplysninger, der er nævnt i § 566, stk. 3, 3. pkt. Skyldneren og de i ejendommen berettigede skal fremkomme med de oplysninger, som er nødvendige til udarbejdelse af salgsopstilling og øvrige auktionsvilkår. Undladelse heraf medfører, at den pågældende ikke kan få dækket sine omkostninger i anledning af auktionssagen.
Stk. 4 Ejendommens ejer og eventuelle brugere skal give den sagkyndige, rekvirenten og de i auktionen interesserede adgang til at besigtige ejendommen og det tilbehør, der skal sælges sammen med denne på auktionen.
Fogedretten kan indkalde skyldneren, rekvirenten eller andre i ejendommen berettigede til et forberedende møde. De indkaldte kan opfordres til at medbringe sædvanlig dokumentation for de i § 569, stk. 1, nævnte oplysninger. Det skal i så fald anføres, at undladelse heraf eller udeblivelse fra mødet kan medføre, at den pågældende ikke kan få dækket sine omkostninger i anledning af auktionssagen.
Stk. 2 Mødet indkaldes i almindelighed med mindst 14 dages varsel. Bortfalder mødet, underretter fogedretten så vidt muligt de indkaldte herom.
Rekvirenten skal tilbagekalde sin anmodning, hvis skyldneren inden auktionen betaler alle forfaldne krav, som er sikret ved rekvirentens pant i ejendommen, samt auktionssagens omkostninger.
Stk. 2 Har auktionen været afholdt, og er der begæret ny auktion, skal rekvirenten tilbagekalde sin anmodning, såfremt skyldneren inden den nye auktion betaler de i stk. 1 nævnte omkostninger samt forfaldne beløb og tilkendte omkostninger til alle, som opnåede dækning ved de ved auktionen afgivne bud. Skal et pantebrev forblive indestående, hvis auktionsbudet antages, kan andre fordringshavere end rekvirenten kun kræve betaling af forfaldne ydelser og omkostninger.
Fogedretten indkalder med mindst 3 ugers varsel skyldneren, pant- og udlægshavere, servitutberettigede og andre, der berøres af ejendommens salg, til tvangsauktionen, jf. § 154. Indkaldelse kan dog undlades, hvis auktionen er berammet på det i § 563, stk. 1, nævnte møde.
Stk. 2 Indkaldelsen skal indeholde oplysning om tid og sted for auktionen, auktionsrekvirentens eller hans fuldmægtigs navn og adkomst til at stille ejendommen til salg, ejendommens beliggenhed og størrelse og ejerens navn. De interesserede skal opfordres til at medbringe sædvanlig dokumentation for de i § 569 nævnte oplysninger, og det skal anføres, at undladelse heraf kan medføre den i § 563, stk. 1, nævnte virkning. Med indkaldelsen skal følge den i § 562, stk. 3, nævnte salgsopstilling.
Stk. 3 Indkaldelsen skal indeholde oplysning om, hvor auktionsdokumenterne kan efterses, og til hvem henvendelse kan rettes angående auktionen og ejendommens besigtigelse.
Stk. 4 Hvis rekvirentens anmodning om auktion ikke omfatter det til ejendommen hørende løsøre eller kun en del heraf, skal indkaldelsen indeholde oplysning herom og om pant- og udlægshaveres adgang til i medfør af § 568 at kræve løsøregenstande omfattet af auktionen.
Stk. 5 Fogedretten underretter rekvirenten om, hvem der er indkaldt i medfør af stk. 1.
Rekvirenten kan ikke påføre de fordringshavere, der har prioriteter eller reelle rettigheder forud for ham, nogen udgift i anledning af auktionssagens fremme, men må selv bære omkostningerne herved, hvis han ikke på auktionen får andel i budet. Den pågældende skal stille sikkerhed for omkostningerne efter fogedrettens bestemmelse.
Stk. 2 Hvis auktionen gennemføres, bæres omkostningerne ved inkassoskridt foretaget af en panthaver efter, at han har været indkaldt til et møde som nævnt i § 563, eller til tvangsauktion, af den pågældende panthaver.
Rekvirenten eller, hvis en sagkyndig er antaget, den sagkyndige bekendtgør auktionen én gang i Statstidende med mindst 14 dages varsel.
Stk. 2 Bekendtgørelsen skal betegne auktionen som tvangsauktion og ud over tid og sted for auktionen indeholde oplysninger om alle forhold, der kan antages at have en væsentlig betydning for ejendommens værdi. Bekendtgørelsen skal særligt indeholde oplysninger om ejendommens matrikelnummer, nøjagtige adresse, ejendomsværdi, karakter, areal og anvendelse, herunder så vidt muligt oplysning om størrelsen af det bebyggede areal og dets indretning. Bekendtgørelsen skal indeholde de i § 564, stk. 3, nævnte oplysninger.
Stk. 3 Rekvirenten eller den sagkyndige skal endvidere bekendtgøre auktionen på internettet, således at bekendtgørelsen indeholder de oplysninger, der er nævnt i stk. 2, og sker på eller kan findes ved hjælp af en almindeligt anvendt portal, der giver adgang til de steder på internettet, hvor ejendomme udbydes til salg, og eventuelt tillige i et andet medie, der også er egnet til at skabe købsinteresse. I helt særlige tilfælde kan bekendtgørelse dog ske på anden vis. Ved auktioner over ejendomme, der anvendes til privat beboelse, kan fogedretten bestemme, at bekendtgørelsen skal indeholde eksempel på kontantbehov, årlige bruttoudgifter og skatteunderskud beregnet ved en given budsum.
Bortfalder eller udsættes auktionen, skal rekvirenten eller, hvis en sagkyndig er antaget, den sagkyndige så vidt muligt aflyse denne ved bekendtgørelse én gang i de samme medier, hvori den har været bekendtgjort. Endvidere skal rekvirenten give underretning til alle, der har fået særskilt indkaldelse til auktionen.
Omfatter rekvirentens anmodning om tvangsauktion ikke ejendommens løsøre eller kun en del heraf, kan en pant- eller udlægshaver, der foruden i ejendommen har pant i tilbehør, der ikke er omfattet af anmodningen, kræve, at auktionen skal omfatte dette. Har pant- eller udlægshaveren været indkaldt til et møde som nævnt i § 563, skal kravet senest fremsættes på mødet. En fortegnelse over tilbehøret skal være overgivet til fogedretten senest 7 dage før auktionen.
Stk. 2 Inddrages tilbehøret i medfør af stk. 1 under auktionen, fyldestgøres samtlige berettigede af ejendommen og tilbehøret i overensstemmelse med indholdet af deres udlægs- og panteret.
Stk. 3 Fremsættes det i stk. 1 nævnte krav af fordringshaveren ifølge et skadesløsbrev eller et ejerpantebrev, og bestrides fordringen i sin helhed, skal den pågældende inden auktionen stille en af fogedretten fastsat sikkerhed.
Ved auktionsmødets begyndelse skal auktionsrekvirenten oplyse arten og størrelsen af de omkostninger, restancer og mulige andre ydelser, køberen skal betale ud over auktionsbudet, og de i ejendommen berettigede skal oplyse størrelsen af deres krav med angivelse af, hvor stor en del der er forfalden. Endvidere gennemgås auktionsvilkårene, herunder salgsopstillingen, tingbogsattesten, tilførsler til auktionsbogen og sagens øvrige dokumenter i fornødent omfang. Auktionsdokumenterne skal i øvrigt kunne efterses af de interesserede. Dog afgør fogedretten, om der skal gives oplysning om den i § 562, stk. 1, nævnte vurdering.
Stk. 2 Fogedretten påser, at auktionen er bekendtgjort efter § 566, herunder at den i § 566, stk. 3, nævnte bekendtgørelse efter indhold og valg af bekendtgørelsesmedie er egnet til at skabe købsinteresse. Fogedretten påser endvidere, at den i § 562, stk. 3, nævnte salgsopstilling efter sit indhold er egnet til at skabe købsinteresse.
Auktionen afholdes på de af justitsministeren fastsatte vilkår (Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår). Det kan i vilkårene bestemmes, i hvilket omfang de skal kunne fraviges ved de berettigedes vedtagelse, idet fogedretten dog skal påse, at der ikke vedtages usædvanlige eller byrdefulde betingelser, som må antages at ville afskrække køberne. Er der uenighed om vilkår, der kan fastsættes ved de berettigedes vedtagelse, afgøres tvisten af fogedretten ved kendelse. Det samme gælder spørgsmål om, hvorvidt auktionen kan fremmes på trods af indsigelse fra en person, der anser sig for ejendomsberettiget til ejendommen eller for at være indehaver af servitut eller anden rettighed over denne, der går forud for nogen, der skal have dækning gennem auktionssalget. Bekendtgørelse om tvangsauktionsvilkår (fast ejendom)
Stk. 2 Er der uenighed om, hvem der skal fyldestgøres af auktionssummen, eller i hvilken rækkefølge fyldestgørelsen skal ske, afgøres dette af fogedretten ved kendelse. Har tvistens afgørelse særlig betydning for auktionens gennemførelse, bør kendelsen afsiges inden auktionen. Ellers kan fogedretten bestemme, at den omstridte del af auktionssummen skal indbetales til fogedretten, jf. dog konkurslovens § 89 og § 61 i lov om skifte af dødsboer. I tilfælde af manglende frivillig indbetaling indkræver fogedretten beløbet, der tillægges udpantningsret. Fogedretten fordeler beløbet i overensstemmelse med reglerne i § 579.
Stk. 3 Fogedretten kan også uden for de i stk. 2 nævnte tilfælde udskyde afgørelsen af tvister til efter auktionen, når dette kan ske uden skade for auktionens gennemførelse.
Skønner fogedretten, at der bør tilvejebringes yderligere oplysninger af væsentlig betydning for ejendommens salg, eller kan en kendelse ikke afsiges straks under auktionen, kan fogedretten udsætte auktionen. Udsættelse kan endvidere ske efter reglerne i § 502. Fogedretten fastsætter straks tidspunktet for en kendelses afsigelse og berammer så vidt muligt straks auktionen.
Har panthaverne pant i ejendommen og i dennes tilbehør, men med indbyrdes afvigende prioritetsstilling, opråbes de uensartet behæftede dele af pantet først hver for sig og derefter samlet. Er det højeste bud, der fremkommer ved samlet opråb, højere end eller lig med summen af de højeste bud, der fremkommer ved særskilt opråb, antages det samlede bud. Auktionssummen fordeles i så fald efter forholdet mellem værdierne af de uensartet behæftede dele af pantet, som disse er fastsat gennem fogedrettens vurdering, medmindre det i auktionsvilkårene er fastsat, at auktionssummen skal fordeles efter forholdet mellem de højeste bud, der fremkom ved særskilt opråb.
Påhviler der ejendommen servitutter, brugsrettigheder, aftægts-, livrente- eller lignende forpligtelser, som har prioritet forud for al pantegæld, opråbes ejendommen med forpligtelse til at overtage eller udrede sådan byrde ud over auktionsbudet, medmindre den berettigede samtykker i andet. Er en ydelse forfaldet inden den endelige auktion, skal den betales af køberen inden 7 dage efter auktionens slutning.
Stk. 2 Har sådanne byrder sekundær prioritet, kan fogedretten, hvis den skønner, at de ikke påvirker ejendommens salgsværdi nævneværdigt, bestemme, at de skal overtages af køberen ud over auktionsbudet. Ellers opråbes ejendommen først med forpligtelse til at overtage eller udrede byrden ud over auktionsbudet. Opnås der ikke et bud, der giver fuld dækning til de forud prioriterede krav, opråbes ejendommen uden sådan forpligtelse. I så fald kapitaliseres byrden efter lovgivningens almindelige regler, idet kapitalværdien om fornødent fastsættes ved fogedrettens skøn, efter at alle interesserede har haft lejlighed til at udtale sig. Den berettigede har ret til dækning af købesummen forud for senere prioriterede i det omfang, den strækker til. Beløbet skal betales på samme måde som pantehæftelser, der kan kræves udbetalt, og forrentes med en årlig rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v.
Stk. 3 Kan nogen gøre betingede eller uvisse krav gældende i ejendommen, kan den berettigede kræve, at der under hensyn til kravets art afsættes det fornødne beløb af købesummen til hans fyldestgørelse. Det afsatte beløb indbetales til fogedretten, der indsætter det til forrentning i et pengeinstitut.
Stk. 4 Er ejendommen et resultat af en sammenlægning eller arealoverførsel, ansætter fogedretten skønsmæssigt de før sammenlægningen eller arealoverførelsen bestående servitutters, brugsrettigheders, grundbyrders og lignende byrders andel i købesummen, såfremt de ikke fuldt dækkes. Fogedretten skal ved udøvelsen af dette skøn tage hensyn til forholdet mellem værdien af den del af ejendommen, som byrderne vedrører, og ejendommens samlede værdi.
Fogedretten foretager opråbet af ejendommen og optegner i fornødent omfang budene og de bydendes navne. Når der trods tre opfordringer ikke er fremsat overbud, standses opråbet, og resultatet indføres i auktionsbogen. Salg bekræftes ved hammerslag.
Enhver, der får andel i auktionsbudet, kan kræve, at hammerslag gives den højestbydende, som kan opfylde auktionsvilkårenes krav om køberens sikkerhedsstillelse. Fremsættes et sådant krav ikke, og får rekvirenten ikke del i auktionsbudet, eller fremkommer der intet bud, hæver fogedretten auktionen, medmindre ny auktion skal afholdes i medfør af § 576. Hæves auktionen, skal omkostningerne ved denne betales af rekvirenten, der ikke har regres herfor mod skyldneren.
Skyldneren kan på auktionsmødet forlange ny auktion mod straks at stille sikkerhed for betalingen af de omkostninger, der er forbundet hermed, for så vidt de ikke måtte blive dækket ved et højere bud. Det samme kan enhver rettighedshaver, der ikke får fuld dækning ved budet.
Stk. 2 Skønner fogedretten, at et væsentlig højere bud kan opnås på en ny auktion, kan den bestemme, at ny auktion skal afholdes, medmindre den eller de rettighedshavere, der ikke opnår fuld dækning, samt skyldneren ønsker, at budet antages. Opnås der ikke et højere bud på den nye auktion, betales omkostningerne ved denne af statskassen.
Skal ny auktion afholdes, bekendtgøres den efter reglerne i § 566 med angivelse af auktionens art. Er tidspunktet for auktionen ikke blevet fastsat på første auktionsmøde, eller skyldes auktionen auktionskøberens misligholdelse af auktionsvilkårene, skal der desuden ske indkaldelse efter reglerne i § 564.
Stk. 2 Flere auktioner end to kan kun afholdes, hvis fogedretten finder, at ganske særlige omstændigheder taler herfor, eller den begærede auktion er en misligholdelsesauktion. På en ny auktion, der ikke er misligholdelsesauktion, finder § 575 tilsvarende anvendelse.
Gør en pant- eller udlægshaver, der ved auktionen har købt ejendommen til en pris, som ikke gav ham fuld dækning, sit krav gældende som personlig fordring mod skyldneren eller andre, kan retten nedsætte fordringen i det omfang, det ved senere salg af ejendommen eller på anden måde godtgøres, at auktionsbudet stod i misforhold til ejendommens værdi på auktionstidspunktet.
Skal betalingen efter § 570, stk. 2, ske til fogedretten, laver denne et udkast til auktionssummens fordeling mellem de interesserede snarest efter, at hammerslag er givet. Udkastet sendes til de interesserede med opfordring til at fremsætte eventuelle indsigelser inden en af fogedretten fastsat frist. Fremkommer der ikke inden fristens udløb indsigelse imod udkastet, fordeles auktionssummen i overensstemmelse hermed, efterhånden som den indkommer, dog uden at nogens ret til andel i den i øvrigt prækluderes herved.
Stk. 2 Fremsættes der inden udløbet af den i stk. 1 nævnte frist indsigelse imod udkastet, indkalder fogedretten med mindst 14 dages varsel de interesserede til et møde. Indkaldelsen skal indeholde oplysning om, at sagens dokumenter ligger til eftersyn på fogedrettens kontor. Kan der ikke på mødet opnås enighed, afgør fogedretten spørgsmålet ved kendelse. Den del af auktionssummen, der ikke er genstand for tvist, udbetales i overensstemmelse med udkastet, mens den omtvistede del tilbageholdes af fogedretten indtil sagens endelige afgørelse. Det tilbageholdte beløb indsættes til forrentning i et pengeinstitut.
Fogedretten skal udstede auktionsskøde til auktionskøberen eller den, der har erhvervet retten hertil, når det godtgøres, at auktionsvilkårene er opfyldt, eller at alle berettigede har fået, hvad de har krav på, eller samtykker i, at skødet udstedes. Oplyses det, at en kreditor, der har et tinglyst krav på dækning af købesummen, trods lovligt tilbud har nægtet eller erklæret sig ude af stand til at give fornøden kvittering til slettelse af tingbogen, kan beløbet indbetales til fogedretten, der i skødet anfører, at vedkommende dokument kan slettes ved skødets tinglysning. Det samme gælder, hvis pågældende kreditor ikke har bopæl her i riget eller ikke har opgivet nogen her bosiddende person som befuldmægtiget til at modtage beløbet på hans vegne. Det indbetalte beløb indsættes til forrentning i et pengeinstitut.
Stk. 2 Består det solgte af flere særskilte ejendomme, skal fogedretten efter anmodning fra køberen eller den, der træder i hans sted, udstede særskilt skøde eller overdragelsesdokument på hver enkelt ejendom, såfremt betingelserne herfor er opfyldt, jf. stk. 1. Det samme gælder, når en ejendom forlanges delt, og det godtgøres, at de lovbestemte betingelser herfor er opfyldt.
Når auktionskøberen har opfyldt auktionsvilkårene, og appelfristen er udløbet, uden at underretning om appel er meddelt Tinglysningsretten, kan køberen kræve de rettigheder, der ikke fik dækning på auktionen, slettet af tingbogen.
Stk. 2 Er et digitalt pantebrev blevet slettet i tingbogen i medfør af stk. 1, kan den, der ifølge oplysningerne i tingbogen har ret til at gøre eventuelle personlige fordringer efter pantebrevet gældende over for skyldneren, kræve, at Tinglysningsretten konverterer det digitale pantebrev til et papirdokument. Papirdokumentet er at anse som et originalt gældsbrev.
Fogedretten fastsætter, om fornødent ved kendelse, størrelsen af de salærer, honorarer og rejseomkostninger, der ifølge auktionsvilkårene skal betales af auktionskøberen ud over auktionsbudet. Størrelsen af salærer og honorarer fastsættes under hensyn til sagens beskaffenhed og omfanget af de pågældendes arbejde, herunder deres medvirken ved auktionssagens oplysning, jf. dog §§ 563 og 564, stk. 2.