RETTEN I RANDERS
DOM
afsagt den 2. marts 2021
Sag BS-3793/2020-RAN
Tjærby Ejendomme ApS
(advokat Rasmus Nørgaard Bek)
mod
Sagsøgte 1
(advokat Lars Fredslund)
og
Sagsøgte 2
(advokat Lars Fredslund)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen, der er anlagt den 27. januar 2020, drejer sig om ekstinktion af utinglyst vejret.
Sagsøgeren, Tjærby Ejendomme ApS, har fremsat følgende påstand:
Påstand 1
De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den til enhver tid værende ejer af Matrikel nr. 1, har adgangsret og vejret over Matrikel nr. 2, ad den i matriklen registerede private fællesvej.
2
Påstand 2
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at der på sagsøgtes ejendom beliggende Adresse, By, Matrikel nr. 2, skal tinglyses en servitut med sagsøgers vejret ad den private fællesvej over sagsøgtes ejendom til jordstykket beliggende Matrikel nr. 1. Den til enhver tid væ-rende ejer af Matrikel nr. 1 skal være påtaleberettiget.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, har fremsat påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Det er oplyst i sagen, at Tjærby Ejendomme ApS (herefter Tjærby Ejendomme) købte et areal af daværende ejer af ejendommen beliggende Adresse, By (herefter ejendommen). Som betingelse for handlen krævede Tjær-by Ejendomme vejret over ejendommen.
Af erklæring dateret den 20. september 2016 gav daværende ejer af ejendom-men samtykke til, at der på matrikelkortet blev optaget en privat fællesvej som vist på et vedhæftede ændringskort.
3
Der blev ikke tinglyst servitut vedrørende vejretten, men den private fællesvej blev registreret på matriklen. Det fremgår af Geodatastyrelsens registrering pr. 10. maj 2017, at der efter ændringerne på ejendommen var registreret et areal på 29631 m2 heraf 896 m2 vejareal.
Ejendommen blev med overtagelse den 15. april 2018 købt af Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 (herefter Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2). Der blev i den forbindelse udarbejdet en salgsopstillingen, hvoraf det blandt andet fremgår, at ejendommens areal udgjorde 29631 m2 heraf 896 m2 vej.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 var i forbindelse med køb af ejendommen repræsenteret af advokat. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's advokat godkendte den 2. marts 2018 hand-len under forudsætning af blandt andet modtagelse af ejendomsdatarapporten, og at ejendomsdatarapporten ikke indeholdt byrdefulde vilkår for køber. Den 6. marts 2018 fremsendte ejendomsmægleren en mail til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's advokat, hvor ejendomsdatarapporten for ejendommen var vedhæftet. Et af bi-lagene i rapporten var følgende kort over vejforsyningen:
4
Den 19. marts 2018 godkendte Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's advokat handlen endeligt, og skøde på ejendommen blev tinglyst den 6. april 2018.
Direktør i Tjærby Ejendomme, Person 1, konstaterede, at vejadgangen over Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's ejendom var blokeret, og han skrev derfor til dem den 24. juli 2018 med en frist på 14 dage for at få reetableret vej-forholdene.
Da parterne ikke er nået til enighed om vejadgangen, er denne sag er anlagt.
Forklaringer
Person 1 har forklaret, at han er direktør i Tjærby Ejendomme. I forbindelse med Vidne 1's køb af Adresse ønskede Vidne 1 at
5
sælge en del af jorden fra. Det blev ikke til noget i forbindelse med Vidne 1's køb af ejendommen, men noget tid efter kontaktede Vidne 1 ham igen, og de blev eni-ge om, at selskabet købte en hektar af Vidne 1's jord. Som en betingelse for hand-len fik de vejret over Vidne 1's jord. De ønskede vejretten for at slippe for en lang omvej og for at have mulighed for at vedligeholde en sø. Hvis ikke de havde få-et vejretten, havde de ikke købt jorden. De brugte vejen med traktorer og ATW, indtil vejen blev spærret af Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. Det var muligt at se, hvor de kørte, og ved en besigtigelse af ejendommen kunne en køber ikke være i tvivl om, at der var en vej. Deres landinspektør oplyste ham om, at det ikke var nød-vendigt at få vejretten tinglyst, da den var gyldig uanset tinglysning.
I forbindelse med at Vidne 1 ville sælge ejendommen, ringede Vidne 1 og oplyste, at de potentielle købere ville henvende sig vedrørende vejen. Det var hans op-fattelse, at vejretten var det eneste, der ikke var faldet på plads i forhold til kø-berne, da Vidne 1 ringede.
Efter Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's køb af ejendommen, har der været drøftelser, men det førte ikke til en aftale.
Sagsøgte 2 har forklaret, at de var på udkig efter en ejen-dom, hvor det var muligt at have heste. De ville egentlig gerne have en ejendom med mere jord, og mægleren oplyste, at der lige var solgt jord fra ejendommen. De var ude at se ejendommen med ejendomsmægleren. Huset ligger 4 til 5 me-ter væk fra den offentlige vej, og der går en indkørsel op til huset. Der var an-lagt en grusvej, der gik over mod et skur og fortsatte op til skoven, hvor den stoppede. Der blev ikke talt om, at andre kørte på vejen. Da de fik nøglerne overdraget af sælger, oplyste sælgeren om en vejret. De fik navn på landman-den, men det lykkedes ikke efterfølgende at få en aftale med landmanden. Vej-retten forhindrer deres mulighed for at holde det antal heste, som de gerne vil. Det vil være muligt at lave et led i hegnet, så maskiner kan komme igennem.
De overtog huset den 1. maj 2018, og fik nøglerne den 13. april 2018. De så huset to gange. Den sidste gang talte de med Vidne 1 om blandt andet køb af en lift. Han mener, at de underskrev købsaftalen den 22. marts 2018. De var bekendt med, at der var vej på grunden, men de antog, at det var den føromtalte grus-vej. Han kender ikke til reglerne om, hvornår en vej kan optages i tingbogen.
Vidne 1 har som vidne forklaret, at vejretten blev etableret, da Tjærby Ejendomme ApS købte en hektar af hans jord. Da han solgte ejendom-men, gjorde han ejendomsmægleren og køberne opmærksom på vejretten. Han sagde det flere gange, og mægleren fik tilsendt alle papirerne. Da køberne var ude på ejendommen, drøftede de muligheden for at handle en lift, og han nævnte vejretten i den forbindelse. Han er ikke i tvivl om, at køberne kendte til
6
vejretten, inden de overtog ejendommen. Det var ikke muligt at se vejretten, da vejen ikke blev brugt meget.
Ejendomsmægleren – Person 2 – fik tilsendt alle papirerne, og det var også den mægler, som de alle fire skrev under ved. Det var hans ekskone, som send-te papirerne til ejendomsmægleren.
Vidne 2 har som vidne forklaret, at han er ejendomsmægler og var involveret i salget af ejendommen beliggendeAdresse. Det var Person 2, der tog ejendommen ind, men det er vidnet, der solgte ejendommen. Selve under-skrivelsen af købsaftalen stod Person 2 for. Der var ingen oplysninger om en vejret, og han så selvfølgelig papirerne igennem. Han blev vist nok kontaktet efterføl-gende vedrørende en vejret, men han husker ikke, hvem han blev kontaktet af. Han tjekkede også sagsmappen i den forbindelse, og der var ingen oplysninger om vejret. Det fremgår af ejendomsdatarapporten, at der er en vej, og den op-lysning er også skrevet ind i papirerne. Han går ud fra, at den nævnte vej har det forløb, som fremgår af ejendomsdatarapporten, men han ved det ikke med sikkerhed. Det var ikke muligt at se vejen ude på ejendommen, og der var ikke – som han husker det – en vej langs Matrikel nr. 3. Han kender ikke til reglerne for, hvornår en vej kan tinglyses i tingbogen. Ejendomsdatarapporten blev sendt til køber og købers advokat.
Parternes synspunkter
Tjærby Ejendomme har i sit påstandsdokument anført følgende:
”…
Til støtte for den nedlagte påstande 1 gøres følgende overordnede an-bringende gældende:
1) De Sagsøgte og/eller disses rådgivende advokat har været i ond tro om den private fællesvej og vejrettens eksistens, hvorfor de Sagsøg-te ikke kan ekstingvere Sagsøgers vejret over ejendommen belig-gende Adresse, By, Matrikel nr. 2 (“Ejendommen”)
Uddybning af anbringendet følger nedenfor.
Ad 1 – de Sagsøgtes onde tro
Det gøres gældende, at såvel de Sagsøgte, som de Sagsøgtes advokat, i forbindelse med de Sagsøgtes erhvervelse af Ejendommen var eller bur-de have været bekendt med Sagsøgers vejrets eksistens.
Det gøres i den forbindelse gældende, at de Sagsøgte ved besigtigelse af Ejendommen forud for erhvervelsen selv har kunnet se, at der var en markvej over Ejendommens jord, og at denne markvej førte over til na-bojordstykket (Matrikel nr. 1). Markvejen ses af bilag 10. De Sagsøgte havde således anledning til at undersøge forholdet nærmere, og var eller bur-
7
de derfor allerede af den grund have været bekendt med vejrettens ek-sistens inden erhvervelsen af Ejendommen.
Endvidere gøres det gældende, at det tydeligt fremgik af materialet i sa-gen fra de Sagsøgtes erhvervelse af Ejendommen, at den private fælles vej eksisterede. Der fremgår blandt andet et vejareal på 896m2 af i) salgsopstillingen, ii) ejendomsvurderingen og iii) tingbogen. Dertil kommer, at den private fælles vej også fremgår udtrykkeligt af ejen-domsdatarapportens afsnit vedrørende vejforsyning, som er fremlagt som bilag 5, og som de Sagsøgtes advokat udtrykkeligt betingede god-kendelsen af handlen af. De Sagsøgtes advokat godkendte senere ejen-domsdatarapporten i sin helhed uden bemærkninger, og godkendte dermed handlen.
De Sagsøgtes daværende advokat var eller burde således utvivlsomt have været bekendt med den private fællesvejs eksistens, inden de Sagsøgtes erhvervelse af Ejendommen, og dermed også med Sagsøgers vejrets eksistens, idet advokaten burde være bekendt med, at såfremt en privat fællesvej er optaget på matrikelkortet, så er det udtryk for, at der eksisterer en vejret. Dette fordi definitionen af en privat fællesvej netop er, at den tjener som færdselsareal for en anden ejendom end den, vejen fører over.
Såvel de Sagsøgte og i særdeleshed disses rådgivende advokat burde således have haft en begrundet mistanke om vejrettens eksistens og burde derfor have undersøgt forholdet vedrørende den private fælles-vej og vejretten nærmere. Undladelse af at foretage sådanne undersø-gelser konstituerer ond tro hos de Sagsøgte og de Sagsøgtes rådgivende advokat.
Det gøres derfor gældende, at hverken de Sagsøgte eller de Sagsøgtes advokat har haft den fornødne gode tro til, at de Sagsøgte kan eksting-vere Sagsøgers vejret over Ejendommen. Det gøres i den forbindelse også gældende, at de Sagsøgte skal identificeres med deres rådgivende advokat, herunder med dennes viden og ”burde viden” .
Ad påstand 2
Til støtte for den nedlagte påstand 2 gøres det gældende, at Sagsøger, som rettighedshaver til vejretten over de Sagsøgtes Ejendom, har ret til at få sikret sin ret ved tinglysning heraf på Ejendommens blad i tingbo-gen.
…”
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har i sit påstandsdokument anført følgende:
”…
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,
at de sagsøgte ikke blev oplyst om den aftalte vejret for sagsøger for-
ud for erhvervelsen af ejendommen og tinglysning af skødet d. 6. april 2018.
8
at de sagsøgte ved tinglysning af skødet d. 6. april 2018 var i god tro, jf. tinglysningslovens § 5, i forhold til sagsøgers aftale om vejret, og at modtagelsen af ejendomsdatarapport med kort over vejforsyning ikke ændrer herved.
at Sagsøger ikke har adgangsret eller vejret over Matrikel nr. 2
at Sagsøgers eventuelle færdselsret aftalt med tidligere ejer er fortrængt af sagsøgtes tinglyste ejendomsret jf. tinglysningslovens § 1.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har yderligere gjort gældende, at det ikke fremgår af ejen-domsdatarapporten, at der er tale om en privat fællesvej, da det kræver, at der er en blå stiplet linje i midten af den pågældende vej, hvilket ikke er tilfældet på det kort, der er medtaget i ejendomsdatarapporten. Når det fremlagte kort fra ejendomsdatarapporten ikke har en blå stiplet linje i midten, er det bevis for, at det ikke er en privat fællesvej. Påstand 2 kan ikke tages til følge, da det ikke af erklæringen om vejretten fremgår, at den gælder i forhold til fremtidige ejere af ejendommen, og da det ikke fremgår, at vejretten kan tinglyses.
Rettens begrundelse og resultat
Det fremgår af tingbogen, at der er tinglyst 896 m2 vej på ejendommen, belig-gende Adresse, By, hvilket også fremgår af salgsopstillin-gen. Af kort over vejforsyningen, som var en del af ejendomsdatarapporten, som Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's advokat havde modtaget inden endelig godkendel-se af handlen, fremgår, at der var en privat fællesvej over ejendommen. Af sig-naturforklaringen på kortet over vejforsyningen fremgår tydeligt, at der er tale om en privat fællesvej, i modsætning til den anden ”vej” på ejendommen, som ikke er markeret med blå stiplede linjer.
Privatvejlovens § 10, nr. 3 definerer en privat fællesvej som en vej, der ikke er en offentlig vej, og som fungerer som færdselsareal for anden ejendom end den ejendom, som færdselsarealet ligger på, når ejendommene ikke har samme ejer.
Under henvisning hertil er det bevist, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's advokat viste el-ler burde have vist, at der på ejendommen var en utinglyst vejret, da Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 købte ejendommen beliggende Adresse, By. Det er ubestridt, at der i forhold til vurderingen af god tro sker identifikation mellem Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 og deres advokat.
9
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 var derfor ikke i god tro, jf. tinglysningslovens § 5, til at fortrænge den utinglyste vejret, da de fik tinglyst deres skøde på ejendommen.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal derfor anerkende, at den til enhver tid værende ejer af Matrikel nr. 1, har adgangsret og vejret over Matrikel nr. 2, ad den i matriklen registrerede private fællesvej.
Tjærby Ejendomme har en færdselsret over ejendommen beliggende Adresse, By med Matrikel nr. 1, og Tjærby Ejen-domme har derfor krav på at denne ret tinglyses på ejendommen. Herefter, og da det, som Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har anført til støtte for frifindelse vedrørende påstand 2, ikke ændrer herved, tages Tjærby Ejendommes påstand 2 til følge.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 22.000 kr. og af retsafgift med 1.830 kr., i alt 23.830 kr. Tjærby Ejendomme er momsregistreret.
T H I K E N D E S F O R R E T :
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 tilpligtes at anerkende at den til enhver tid værende ejer af Matrikel nr. 1, har ad-gangsret og vejret over Matrikel nr. 2, ad den i matriklen re-gisterede private fællesvej.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 tilpligtes at anerken-de, at der på sagsøgtes ejendom beliggende Adresse, By, Matrikel nr. 2, skal tinglyses en servitut med sagsøgers vejret ad den private fællesvej over sagsøgtes ejendom til jordstykket beliggende Matrikel nr. 1. Den til enhver tid værende ejer af Matrikel nr. 1 skal være påtaleberettiget.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal til Tjærby Ejen-domme ApS betale sagsomkostninger med 23.830 kr.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a og skal betales inden 14 dage.
