KØBENHAVNS BYRET
DOM
afsagt den 9. december 2022
Sagsfremstilling
2
Ved købsaftale, efter det oplyste fra den 13. april 2021, købte sagsøgeren brugs-retten til andelslejligheden beliggende Adresse, 2300 København S, af de sagsøgte. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. maj 2021. Af aftalen fremgår endvidere:
”3. KØBESUM
Pris for andelen med tillæg af forbedringer, løsøre m.v. er opgjort som følger:
Værdi af andel i andelsboligforeningens formue, Kr. 1.362.710,14 jf. § 5 i lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber samt andelsboligforeningens
vedtægter.
Værdi af forbedringerKr. 105.404,00
Værdi af løsøreKr. 12.890,00
Værdi af tilpasset løsøreKr. 9.229,00
Værdi af fradragKr. -25.125,00
Aftalt nedslag i formueandelenKr. 0,00
Købesum i altKr. 1.465.108,14
Andelslejligheden er gennemgået af vurderingsmand den 17-03-2021 og vurderingsrapporten er vedhæftet.
[..]
Køber skal senest 14 dage efter overtagelsesdato gøre indsigelse over eventuelle mangler, som Køber konstaterer efter dennes over-tagelse af lejligheden.
Mangelindsigelsen skal fremsættes skriftligt overfor Sælger og med kopi til bestyrelse og administrator.
Ved fremsættelse af indsigelse vurderer bestyrelsen, om overdra-gelsessummen helt eller delvist skal tilbageholdes indtil endelig dom eller forlig. Det tilbageholdte beløb afregnes senest 6 uger efter overtagelsesdagen, medmindre der her forinden er indgået forlig eller anlagt civil retssag mod Sælger.
Tilbageholdte beløb forrentes ikke af andelsboligforeningen.”
Den nævnte vurderingsrapport var udarbejdet af Person 1 den 24. marts 2021. Af rapporten fremgår:
3
”1. Vi har foretaget gennemgang af andelslejligheden med henblik på vurdering af forbedringer, mangler og løsøre i forbindelse med overdragelse.
Vurderingen er udført i overensstemmelse med § 5 i lov om andels-boliger, og i øvrigt efter bedste skøn og overbevisning.
Gennemgangen er visuel, der er således ikke ”lukket op” for skjulte konstruktioner og installationer.
[..]
4. Forbedringer, mangler og løsøre:
[..]
Wc/ baderum:
Nedhæng træloft skal fjernes da det ikke kan godkendes af bygge-myndighederne.
Der er lagt vådrumsmembran samt spartlet og malet år 2018.
Fliser opsat på 2 vægge år 2018.
Flisegulv lagt år 2018.
Fliser er opsat på 1 væg år 2021
[..]
Der er udført vvs tjek med anmærkninger ved Virksomhed ApS d. 15.03.2021. udbedring af mangler ifølge vvs tjek bekostes af sælger.
[..]
7. Bemærkninger:
Det har ikke været muligt at besigtige skjulte bygningsdele, instal-lationer, defekte el-afbrydere og lignende, ansvar for mangler og skader påhviler alene sælger.
For lejligheder der ikke er ryddet ved besigtigelsen, tages forbehold for fejl og mangler der ikke har kunnet konstateres på grund af indbo.”
Det fremgår af vurderingen, at der vedrørende badeværelset var tillagt et beløb for forbedringer for badeværet med 23.904 kr. (ud af de samlede forbedringer på 105.404 kr.). Det er endvidere oplyst, at lejligheden var ryddet ved vurde-ringsmandens besigtigelse.
Sagsøgeren fik nøglerne til lejligheden den 27. april 2021.
Den 14. juni 2021 skrev sagsøgeren følgende til Sagsøgte 1 ved-rørende gulvet i lejlighedens badeværelse:
”Jeg har lige haft en vvs'er forbi, som desværre måtte afbryde sit ar-bejde, da de blev usikre på hvordan gulvet var lagt. Det er derfor jeg lige prøvede at ringe.
4
Vend gerne lige tilbage, når du får tid :)
De vil gerne høre hvordan og hvorledes med de gulv/fliser blev lagt med membran i 2018. Håber det kan lade sig gøre.”
Den 21. juni 2021 fik sagsøgeren Dinraadgivning ApS til at udarbejde følgende tilsynsnotat vedrørende badeværelset:
”Der er lavet nye fliser på gulvet og de er lagt oven på de gamle fli-ser. Der er ikke lavet en vådrums sikring inden de nye fliser er lagt. Der er sat en forhøjerring på afløb hvilket ikke er lovligt.
Under de nye væg fliser er der ikke lavet vådrumssikring.
Det ligner at der ikke er vådrumssikring nogen steder på væggen Flere fliser på vægge og gulvet er med manglende vedhæftning.
Konklusion:
Afløb og gulvfliser skal laves om.
Vægfliser skal laves om
Der skal laves korrekt vådrumssikring på gulv og vægge Pris oversalg på udbedring af badeværelse ligger mellem 100-120.000 kr.”
Samme dag sendte sagsøgeren notatet til administrator v/Person 2. Endvidere skrev sagsøgeren følgende:
”Jeg har her til morgen haft besøg af en byggetekniker/sagkyndig fra https://dinraadaivning.dk/ og vurdere badeværelset, som vi havde mistanke om var ulovligt.
Det viser sig så, at det desværre er ulovligt og kræver udbedring. Du kan se vurderingen og konklusionen i vedhæftede.
Du må meget gerne ringe mig op, da jeg søger lidt hjælp ift. hvor-dan vi går videre med sagen på en ordentlig måde.”
Den 12. juli 2021 skrev sagsøgeren følgende til Sagsøgte 1:
”Jeg ved ikke om i er på ferie, så jeg sender det lige i en mail, som du gerne må vise til Sagsøgte 2. Han må gerne ringe mig op, når han har set på det.
Den korte historie: Jeg har fået et tilbud fra De Jyske Håndværkere, som jeg kender, og deres tilbud på at lovliggøre badeværelset -uden sanitet og andet - står i 138.750kr.
5
Jeg tillod mig at kontakte et andet firma, som jeg ikke kender, for at dobbelttjekke grundprisen. Virksomhed sagde at de kunne lave det for 118.000kr.
Begge tilbud er her inkl. moms og som du kan se i beskrivelsen af tilbuddene, så handler det udelukkende om lovliggørelse af rum-met og standard materialer (klinker). Dog kan der forekomme ek-stra omkostninger i forbindelse med afløbet, hvilket ikke er taget i betragtning.
Jeg forestiller mig at i lige ser på tilbuddene og og finder ud af hvad i vil være med til.
Mit standpunkt er at vi nok ligger i spillerummet mellem de to til-bud, men vi skal jo finde frem til en aftale, som vi begge synes er fair og dækkende for sagen, så vi forhåbentligt kan afgøre det uden indblanding.
Jeg vedhæfter tilbuddene og byggeteknikers vurdering her.”
Den 23. juli 2021 skrev sagsøgeren endvidere følgende til Sagsøgte 1:
”Siden jeg endnu ikke har hørt fra jer, så går jeg ud fra, at I er ind-forstået med sagen. Siden vi står med et ulovligt badeværelse, som er svært at benytte, og som jeg ikke vil tage ansvaret for, så vil vi gerne booke håndværkerne ind til at lovliggøre det snarest muligt. Der er fuld forståelse for, at det er en kedelig sag, hvorfor jeg gerne vil indgå i dialog med jer om en aftale. Det tror jeg vil være bedst for begge parter. I er velkomne til at skrive, ringe, banke på døren, hvis I får tid og lyst.
Hører jeg dog ikke fra jer inden de næste 14 dage, så vil jeg igang-sætte processen om lovliggørelsen af badeværelset og videresende hele eller den delvise regning til jer.
Såfremt der ses bort fra dette, kan jeg ikke se andre muligheder end, at sagen overgår til et erstatningskrav som vil blive rettet mod jer. Min advokat er således cc. På denne mail.”
Den 16. august 2021 tilbød de sagsøgtes advokat sagsøgeren 23.904 kr. til fuld og endelig afgørelse for alle eventuelle krav i forbindelse med sagsøgerens køb af andelsboligen.
6
Der er under sagen fremlagt fotos optaget af badeværelset før sagsøgerens over-tagelse henholdsvis efter, at sagsøgeren påbegyndte sin renovering heraf.
Skønserklæringer
Af Skønsmands erklæring af 11. september 2022 frem-går:
”Spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt skønsmanden er enig i føl-gende forhold i Lejlighedens badeværelse:
• At, der ikke er udført vådrumssikring, inden de nye gulvfliser er
lagt
• At, der ikke er udført vådrumssikring under de nye vægfliser
• At der er manglende vedhæftning mellem fliser og væg/gulv
flere steder
• At der er sat forhøjerring på afløb
Ligeledes anmodes skønsmanden om at måle og oplyse faldet på badeværelsesgulvet og oplyse, hvorvidt der efter skønsmandens opfattelse kan konstateres et tilstrækkeligt fald på gulvet med hen-visning til de på udførelsestidspunktet gældende normer og regler.
Svar på spørgsmål 1:
For at besvare nogle af de stillede delspørgsmål i dette spørgsmål, så var det nødvendigt at foretage destruktivt indgreb ved en væg-flise og ved en gulvflise. Dette blev foretaget af en af underteg-nende medbragt murer, og de destruktive fliser blev udvalgt af undertegnede. Der blev efterfølgende foretaget en retablering af de to omfattende destruktive fliser.
Vådrum:
Ved det destruktive indgreb på gulvflise, kan det ses at der under denne og mod den gamle flise belægning er udført en vådrumssik-ring. Det er derfor min vurdering på baggrund af denne destruk-tive udførelse ved gulvflise at der er udført vådrumssikring mellem de nye gulvfliser og de gamle gulvfliser.
Det destruktive indgreb ved vægflisen viser at der efter min vurde-ring ikke er udført vådrumssikring af før opsætningen af disse. Min vurdering er derfor på den baggrund at der ikke er udført våd-rumssikring mellem de nye vægfliser og den eksisterende vægbe-klædning.
7
Så en opsummering på vådrumssikring. Gulv er med vådrumssik-ring efter min vurdering og vægfliser er der ikke udført vådrums-sikring efter min vurdering.
Manglende vedhæftning:
En gennemgang af gulvfliserne viser efter min vurdering at der er 14 stk. skrukke/hule/løse gulvfliser. Gulvet består af ca. 40 stk. gulvfliser. Det vil sige at mere end 25 procent af gulvets gulvfliser er skrukke/hule/løse efter min vurdering.
Der er er vægge som er beklædt med vægfliser i et areal og en højde på ca. 1,8 meter. De to af disse vægge viser efter en gennem-gang af dem efter min vurdering at ca. 50 procent af vægfliserne er skrukke/hule/løse. Den sidste og tredje væg (den mod gang) viser efter min vurdering ikke nogen skrukke/hule/løse vægfliser.
Forhøjelsesramme:
Jeg formoder at når der spørges til forhøjerring at der menes forhø-jelsesramme, og der svares derfor ud fra dette. Forhøjelsesrammer ses typisk udført som en plastikramme der anvendes til at hæve et gulvafløb.
Der ses efter min vurdering ikke at være anvendt en forhøjelses-ramme ved gulvafløbet i badeværelset. Der ses at man har hævet gulvafløbet ved at der er ilagt en ny afløbsrist med ramme, og denne ramme er ilagt og sart i den aktuelle højde ved anvendelse af fliseklæb eller lignende.
Så gulvafløbet er forhøjet men ikke med forhøjelsesramme.
Fald på badeværelsesgulvet:
Der kan på gulvet kun måles et mindre fald mod gulvafløb, og der kan flere steder måles at der er lunker i gulvet, og vandet her ikke kan komme til gulvafløbet. Ved måling med laser kan der f.eks. foran opkant ved dør måles en højde på 12,6 cm og ved gulvafløb måles 13,4 cm og det er en højdeforskel på 8 mm, det er lige lidt nok og på stykket midt mellem de to punkter blev der også udført en måling som viste 13,4 cm, altså samme måling som ved gulvaf-løbet og det er min vurdering at der derfor mangler fald på stykket her til gulvafløb.
Min vurdering er at, er gulvet udført og omfattet af reglerne og an-visninger i år 2018 som udførelsestidspunkt er der ikke efter min vurdering tilstrækkeligt fald på gulvet mod gulvafløb.
8
[..]
Spørgsmål 2:
På baggrund af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1 anmodes skønsmanden for hver af de af skønsmanden konstaterede forhold om at oplyse, hvorvidt forholdene efter skønsmandens opfattelse er udført håndværksmæssigt korrekt og i overensstemmelse med gæl-dende normer og regler, herunder den på udførelsestidspunktet gældende SBI-anvisning og det på udførelsestidspunktet gældende bygningsreglement samt øvrige fagmæssige normer og standarder.
Svar på spørgsmål 2:
Det er blevet oplyst at badeværelset er et ældre badeværelser som har fået fortaget nogle ændringer i badeværelset i år 2018, og det skal derfor afklares hvorvidt de udførte ændringer lægger grund til at de på det tidspunkt gældende regler og anvisninger skal følges eller de ikke skal følges. I år 2018 var det og er stadigvæk i dag SBI-anvisning 252 Vådrum som var og er gældende den dag i dag også.
SBI-anvisning 252 Vådrum har været gældende siden år 2015, og i afsnit 1.4 Hvornår gælder bygningsreglementets krav? Står bl.a. ne-denstående:
” Bygningsreglementet og dermed kravene til vådrum gælder både ved ny-byggeri og ved væsentlige om- og tilbygninger. Det er ikke nødvendigt at overholde de nugældende krav ved mindre ændringer, fx udskiftning af fli-ser i et eksisterende baderum.”
” Ved renovering af eksisterende badeværelser gælder som udgangspunkt, at konstruktioner, som var lovlige på udførelsestidspunktet, forsat kan an-vendes.”
” Et ekstra lag fliser oven på eksisterende fliser på væg eller gulv vil som hovedregel være lovligt. Lægges et ekstra lag fliser på et eksisterende gulv, vil det dog normalt være nødvendigt at udskifte gulvafløbet, idet gulvaflø-bet skal slutte ved gulvoverfladen, se DS 432, Norm for afløbsinstallatio-ner (Dansk standard, 2009b). Eksisterende gulvafløb må ikke forhøjes med beton, plastrammer eller andet, se afsnit 8.3, afløbsinstallationer.”
Med ovenstående kan vi altså efter min vurdering betragte at de ar-bejder der er udført med gulvfliser og vægfliser ikke kræver at det skal udføres efter de på tidspunktet i år 2018 gældende anvisninger og regler, men at der kan arbejdes efter de oprindelige regler. Det er derfor min vurdering at der ikke er krav om der skal være udført vådrumssikring under hverken gulvfliser eller vægfliser.
9
Der skal dog udføres en gulvflise og vægflise som er fast til under-laget, og underlaget skal være egnet til dette. Når man har 14 stk. skrukke/hule/løse gulvfliser så er det min vurdering at dette ikke er håndværksmæssigt korrekt, og det kan ved destruktivt indgreb ses at det er i overgangen mellem de gamle gulvfliser og vådrumssik-ring at der er sket et brud. Det er derfor min vurdering at der er ud-ført en for ringe/mangelfuld afrensning og affedtning af de eksiste-rende gulvfliser før vådrumssikring. Det er min vurdering at det er udført håndværksmæssigt forkert.
Ved vægfliserne ses det at ca. 50 procent af vægfliser på de vægsi-der er skrukke/hule/løse og det er min vurdering at det er en kom-bination af mangelfuld fliseklæb altså anvendt for lidt fliseklæb og at underlaget de er opsat på, har sluppet sin binding længere inden altså vægpuds har sluppet væggen. Det er min vurdering at der her er udført en ikke håndværksmæssigt korrekt opsætning af vægfli-ser og underlaget ikke har været egnet alle steder til opsætning af vægfliser.
Det ses at gulvafløbet er hævet ved anvendelse af en rist med ramme sat i fliseklæb eller lignende, og det må ikke udføres sådan, der skulle i stedet have været sket en udskiftning gulvafløb eller indsats(dog ikke muligt i dette afløb) eller de gamle gulvfliser skulle være fjernet og de nye lagt helt ned til den gamle gulvafløbs-højde. Det er min vurdering at dette ikke er udført håndværksmæs-sigt korrekt, og heller ikke efter anvisningerne og gældende regler som skal følges for gulvafløbet.
Når man lægger et nyt flisegulv ovenpå det gamle, skal det følge det gamle gulv, og det ses at de gamle flisegulv, er med små fliser i mindre forskellige størrelser og der kan med sådan et flise skabes et godt fald mod gulvafløb hvilket er min formodning har været til-stede. Ved lægning af det nye flisegulv har man så valgt en stor gulvflise og man kan efter min vurdering ikke forvente at kunne følge det gamle gulvs fald mod gulvafløb. Man ser også dette ved at der er nogle lunker i gulvet, hvilket er typisk tegn på at man for-søger at man fald på flisen i den ene ende men så skaber det en lunke eller forhøjning i den anden enden. Min vurdering er at gul-vet er udført håndværksmæssigt forkert med fald mod gulvafløb.
Så med ovenstående er det min vurdering at de ændringer der er udført ikke har krævet at der skulle følges de i år 2018 gældende
10
regler og anvisninger, men at nogle forhold er lavet/udført hånd-værksmæssigt ikke korrekt og derfor skal disse udbedres.
Spørgsmål 3:
Såfremt skønsmanden i forbindelse med besvarelsen af spørgsmål 2 vurderer, at forholdene ikke er udført håndværksmæssig korrekt, anmodes skønsmanden om at oplyse, hvordan udbedring kan ske og angive en egnet udbedringsmetode samt at estimere omkostnin-gerne til udbedring af forholdet inkl. eventuelle udgifter til materi-aler, tilsyn, uforudsete omkostninger og lignende.
Svar på spørgsmål 3:
Der er ikke krav om vådrumssikring, så dette skal ikke udbedres.
Der er vægfliser med manglende vedhæftning ved nogle vægfliser, dog i et sådant omfang at en udbedring betyder at de to vægge med skrukke/hule/løse vægfliser helt nedtages og der opsættes nye vægfliser på en nypudset overflade. Dette kan efter min vurdering forventes udført for kr. 20.740,- inkl. moms, og er baseret på en for-ventet markedspris d.d., og vurderet efter bedste evne og overbe-visning. Beløbet er baseret på nedenstående delpriser:
De- og genmontering af armatur mv., kr. 2.460,- inkl. moms.
Nedtagning af vægfliser og underlag, kr. 3.030,- inkl. moms.
Oppudsning af underlag, kr. 5.250,- inkl. moms.
Opsætning af nye vægfliser inkl. fugning, kr. 10.000,- inkl. moms.
Der er skrukke/hule/løse gulvfliser der skal udbedres, der er gulv med manglende fald mod gulvafløb og højden på gulvafløb vil samlet blive udført som en udbedring, og der laves derfor et samlet udbedringsestimat. Der skal ske nogle demonteringer af diverse sa-nitet mv., og efterfølgende genmontering, gulvfliser fjernes og bort-skaffes inkl. de gamle gulvfliser, der rettes af i underlaget og sikres et korrekt fald mod gulvafløb, der lægges nye gulvfliser (gerne i mindre størrelse) og der fuges efterfølgende. Gulvet afsluttes i højde med det gamle gulvafløb. Dette kan efter min vurdering for-ventes udført for kr. 23.210,- inkl. moms, og er baseret på en forven-tet markedspris d.d., og vurderet efter bedste evne og overbevis-ning. Beløbet er baseret på nedenstående delpriser:
De- og genmontering af sanitet mv., kr. 3.730,- inkl. moms.
Opbrydning af gulvfliser mv., kr. 5.250,- inkl. moms.
Afretning af underlag, kr. 2.070,- inkl. moms.
Lægning af nye gulvfliser inkl. fugning, kr. 10.890,- inkl. moms.
11
Tilpasning af gulvafløb ved fjernes af forhøjet rist og montering af ny rist, kr. 1.270,- inkl. moms.
Jeg skal bemærke at de udbedringer der efter min vurdering skal udføres sker på baggrund af der efter min vurderinger kan udføres disse arbejder uden at SBI-anvisning 252 Vådrum skal følges på baggrund af det efter min vurdering ikke er tale om væsentlige om-og tilbygninger.
Spørgsmål 4:
På baggrund af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1 og 2 an-modes skønsmanden om for hvert af de konstaterede forhold at op-lyse, hvorvidt det enkelte forhold efter skønsmandens opfattelse udgør en risiko for, at der kan opstå skader på resten af Lejligheden og/eller på ejendommen, hvori lejligheden er beliggende, såfremt forholdene ikke udbedres.
Svar på spørgsmål 4:
Da der efter min vurdering er udført nogle arbejder som ikke har krævet de gældende regler og anvisninger skal følges besvares alene for de udførelsesfejl der er efter min vurdering.
Der er nogle skrukke/hule/løse både vægfliser og gulvfliser, når man har dette, er der risiko for der kan komme vand ind i dette hulrum der er og det kan så give følgeskader i tilstående bygnings-dele samt svampeskader der typisk ses som skimmelsvamp. Det er når fliserne er skrukke og hule, når de er løse, kan fugerne revne mv. og der kan ske den samme type af skader.
Ved manglende og forkert fald kan det betyde at vandet ikke kan ledes hindringsfrit til gulvafløbet, og der kan derfor være risiko for at vandet kan spredes til andre steder. Har man f.eks. en skruk/løse gulvflise og vandet ligger ovenpå denne pga. manglende fald, så har vandet her mulighed for at synke ned her og komme til at give de skader som benævnt ovenfor.
Når der først opstår disse skader kommer de hurtigt til at sprede sig til andre bygningsdele og andre lejligheder i en ejendom som denne, og man udsætter altså ikke kun den pågældende lejlighed men også øvrigt i ejendommen.
[..]
Spørgsmål IA:
12
Skønsmanden bedes oplyse, om det er i strid med gældende regler og normer, at lægge nye fliser ovenpå den i øvrigt eksisterende be-lægning.
Svar på spørgsmål IA:
Som allerede besvaret under besvarelsen af spørgsmål nr. 2, er det min vurdering at dette ikke er i strid med gældende regler og nor-mer, da der efter min vurdering ikke er tale om en væsentlig om-eller tilbygning ved at udføre nye flisebelægninger som det er til-fældet i den pågældende skønsomhandlede lejligheds badeværelse.
Dette bl.a. på baggrund af nedenstående af SBI-anvisning 252 Våd-rum, afsnit 1.4 Hvornår gælder bygningsreglementets krav?
” Bygningsreglementet og dermed kravene til vådrum gælder både ved ny-byggeri og ved væsentlige om- og tilbygninger. Det er ikke nødvendigt at overholde de nugældende krav ved mindre ændringer, fx udskiftning af fli-ser i et eksisterende baderum.”
” Ved renovering af eksisterende badeværelser gælder som udgangspunkt, at konstruktioner, som var lovlige på udførelsestidspunktet, forsat kan an-vendes.”
” Et ekstra lag fliser oven på eksisterende fliser på væg eller gulv vil som hovedregel være lovligt. Lægges et ekstra lag fliser på et eksisterende gulv, vil det dog normalt være nødvendigt at udskifte gulvafløbet, idet gulvaflø-bet skal slutte ved gulvoverfladen, se DS 432, Norm for afløbsinstallatio-ner (Dansk standard, 2009b). Eksisterende gulvafløb må ikke forhøjes med beton, plastrammer eller andet, se afsnit 8.3, afløbsinstallationer.”
Spørgsmål IB:
Såfremt spørgsmål IA besvares benægtende, bedes skønsmanden oplyse, om der er krav om, at nye regler opfyldes, såfremt der fore-tages mindre ændringer i et badeværelse.
Svar på spørgsmål IB:
Det er min vurdering at der ved mindre ændringer som dem der er udført med vægfliser og gulvfliser, ikke er krav om nye regler føl-ges. Dog med undtagelse af at gulvafløbet altid skal afsluttes i gul-vets overflade.
Det skal dog bemærkes at arbejderne altid skal udføres håndværks-mæssigt korrekt, sådan forstået at fliser udføres med fuldklæbning til underlaget mv.
13
Havde man udført ændringer med rørføringer mv, større ophug-ninger mv, placeringsændringer og ændret brug mv. er der efter min vurdering tale om væsentlige ombygninger men det er min vurdering at det ikke er tilfældet med de arbejder der er udført i år 2018.
Spørgsmål IC:
Skønsmanden bedes skønne, hvornår de oprindelige fliser er lagt. Skønsmanden bedes oplyse, om der var krav om vådrumssikring, da de oprindelige fliser blev lagt.
Svar på spørgsmål IC:
Det er meget svært at afgøre hvornår de pågældende fliser er lagt, men ud fra deres udseende er det min vurdering at fliserne er nogle man typisk ser i byggeri fra 1970’erne. På den baggrund er det min vurdering at det er fra denne tid.
Vurderet ud fra at badeværelset er fra denne tid, er det min vurde-ring at der ikke var krav om at der skulle være vådrumssikring un-der flisebelægningen.
Spørgsmål ID:
Skønsmanden bedes oplyse, om den etablerede opkant er i overens-stemmelse med gældende regler. Besvarelsen bedes begrundet.
Svar på spørgsmål ID:
Der ses i badeværelset 2 opkanter, og den ene er opkant mellem ba-deværelse og gang/entre og den anden er en opkant påført gulvet på tværs altså midt på gulvet.
Modpart og dennes advokat havde lidt vanskeligt ved at præcisere hvilken af de to opkanter der var tale om, da spørgsmål var lavet anden advokat som er gået på barsel. Dog enten det med at spørgs-målet vedrører den påførte opkant midt i rummet.
Denne opkant er udført i hvid plastik og fastgjort til flisegulvet med formentligt siliconefugemasse.
Opkanten måles til at have en højde på ca. 3,5 cm, og i hjørne er den samlet med siliconefugemasse og i ender er der ikke åbent. At den er udført i plastik, betyder også at den ikke er trædefast og min vurdering er at denne vil kunne brydes i stykker meget simpelt og derved har den ikke effekt, udover dette er den ikke udført tæt.
14
Den opdeler rummet i to kan man sige og den er placeret sådan at når man bader er gulvafløbet på den korrekt side af opkanten, der ses dog en vaskemaskine i rummet og der skal derfor også være ad-gang for vand til gulvafløb ved lækage ved vaskemaskine, og men den opsatte opkant er der ikke adgang for vand fra vaskemaskinen.
Derudover er det min vurdering at der ved badning må formodes at komme/være risiko for at vand kommer på den forkerte side af opkanten. Sker dette kan vandet ikke ledes til gulvafløbet. Udover dette så skal der i hele rummet såfremt det udsættes for vand være mulighed for at vandet kan ledes uhindret til badeværelsets gulvaf-løb, og som det er udført i dag er dette ikke muligt.
Min vurdering er at opkanten ikke er udført efter gældende regler og anvisninger samtidige med at den er udført i et materiale som ikke er egnet til en opkant i et område som betrædes.
[..]
Spørgsmål IE:
Ved besvarelsen af nærværende spørgsmål skal det lægges til grund som forudsætning, at der er etableret nye el-installationer, hvilket er bestridt at være tilfældet.
Idet skønsmandens opmærksomhed henledes på at brusearmaturet er blevet flyttet, jf. bilag 11, s. 1 smh. m. bilag 12, s. 1, at der i bade-værelset er blevet etableret nye elinstallationer, jf. bilag 11, s. 3 smh. m. bilag 12, s. 2, at der blevet installeret vaskemaskine, jf. bilag 11, s. 3 smh. m. bilag 12, s. 2 samt nedtaget eksisterende håndvask, jf. jf. bilag 11, s. 1 smh. m. bilag 12, s. 5, bedes skønsmanden oplyse om sådanne arbejder/ændringer i et eksisterende badeværelse af den pågældende størrelse, samlet sædvanligvis medfører, at der fo-religger ændringer i en sådan grad, at badeværelsets indretning skal ajourføres til gældende krav.
Svar på spørgsmål IE:
Ved gennemgang af de fremlagte bilag og refererende bilag er det min vurdering at der er sket de omtalte ændringer mellem de to bi-lag 11 og 12.
Det ses at der er opsat nye stikkontakter på den ene langside og ny installationsføring, der er udført nyt loft med nye lysspot. Placering af den nye stikkontakt ligger i en afstand af ca. 135 cm fra brusear-matur og er derfor placeret i zone 3. I zone 3 er der ikke nogen sær-lige krav udover almindelige krav til el-arbejder efter min vurde-
15
ring, og stikkontakten er placeret efter min vurdering acceptabelt. Der er en loftshøjde på 2,46 meter i badeværelset og når loftshøjde er større end 2,25 meter er spot i loftet også i zone 3.
Der er placeret en vaskemaskine i badeværelset og det er min vur-dering at dette kan lade sig gøre dog skal det sikres korrekt adgang til gulvafløb mv.
Der ses ikke monteret nogen håndvask, men man må formode det påtænkes at en sådan genmonteres på et senere tidspunkt.
Det ses at brusearmaturet har fået ændret sin placering sådan at den er rykket fra en væg til en anden væg. Derudover ses det at rørføringen til dette armatur er ændret og der er udført en udskift-ning af rørføring generelt til forsyning af toilet og vaskemaskine. Den nye udførte rørføring er udført i plastikrør som ikke er sikret fastgjort til væggen, den er derfor efter min vurdering ikke udført fagmæssigt korrekt. Der skal udføres en fastgjort installation skal er sikret fastgjort og et materiale som er ”vandalsikret” .
Hvornår er der tale om en væsentlig om- og/eller tilbygning af et badeværelse, det findes der ikke nogen præcis vejledning til og det er op til den enkelte at afgøre dette. Min vurdering er at man her vælger at udføre ny strøm, men det ligger ude i zone 3, og er derfor alene isoleret efter min vurdering ikke nok til en væsentlig æn-dring, man udskifter rørføring, men på gammel placering og de lig-ger ikke inde i væggen, og udgør derfor heller ikke isoleret set en væsentlig ændring efter min vurdering. At man ændrer brusearma-turets placering, kan være det der kan betragtes som en væsentlig ændring alt efter hvor meget det flyttes og hvordan det flyttes. Man får her en ny forsyning til det men det sker på en ledningsføring som ”allerede” er til stede, og man står som udgangspunkt i samme område og bader. På baggrund af dette er det min vurde-ring at det i dette tilfælde ikke er en væsentlig ændring, dette også ud fra at det i bilag 11 kan ses at brusestang også var placeret på den væg og formentlig i næsten samme position.
Min vurdering er samlet set at de ændringer der er udført mellem bilag 11 og 12, ikke efter min vurdering udgør en væsentlig æn-dring sådan at de nugældende SBI-anvisninger skal følges.
Spørgsmål IF
Skønsmandens bedes oplyse, om besvarelsen af spørgsmål IE ville være anderledes ifald det forudsættes, at der ikke er blevet etable-
16
ret nye elinstallationer på badeværelset, men at de i øvrigt i spørgs-mål IE angivne arbejder er blevet foretaget.
I så fald bedes det oplyst, hvorledes besvarelsen ville være.
Svar på spørgsmål IF:
I betragtning til at min vurdering er at de udførte nye elinstallatio-ner er sket i badeværelsets zone 3, er det min vurdering at dette ikke ville ændre min besvarelse såfremt der ikke var udført nye el-installationer i badeværelset.”
Af Skønsmands supplerende erklæring af 7. oktober 2022 fremgår:
”Spørgsmål SS 3:
Ved skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3 vedrørende en egnet udbedringsmetode og omkostningsestimat anføres følgende:
” Der er vægfliser med manglende vedhæftning ved nogle vægfliser, dog i et sådant omfang at en udbedring betyder at de to vægge med skrukke/hu-le/løse vægfliser helt nedtages og der opsættes nye vægfliser på en nypud-set overflade”
Skønsmanden konkluderer således, at vægfliserne på to ud af tre vægge skal nedtages og udbedres.
Skønsmanden bedes oplyse, om det er sædvanligt kun at udskifte fliser på to ud af tre vægge i forbindelse med udskiftning af fliser på et badeværelse, der på nuværende tidspunkt har samme fliser på samtlige vægge.
Ved besvarelsen af nærværende spørgsmål skal det lægges til grund som forudsætning, at det ikke er muligt at købe nye vægfli-ser af 100 % identisk farve og type, som de eksisterende vægfliser.
Svar på spørgsmål SS 3:
Der findes efter min vurdering ikke nogen regler og normale sæd-vanligheder når det kommer til udbedring af sådanne forhold. Da det kun er de to vægge som efter min faglige vurdering er berørt af dette, er det derfor også alene disse som jeg forholder mig til. Hvis det havde været almennyttigt boligselskab er det min vurdering at det også der havde været fremgangsmåde ved f.eks. en istandsæt-telse af en flyttelejlighed, ligesom det typisk også ville være måden
17
en forsikring ville udbedre på ved en forsikringsskade, altså en ren 1:1 udbedring. Jeg vil dog også godt bemærke ar havde det været hjemme ved mig selv havde jeg udskiftet alle tre vægge og ikke kun de to men det er blot min personlige holdning og ikke noget der kan underbygges rent fagligt.
Det er altså min vurdering at det rent fagligt vil være måde det gø-res på, men jeg er enig i at det æstetiske udtryk rent arkitektonisk vil have betydning for hvordan væggen vil blive oplevet, men det som skrevet er det min vurdering det ikke er fagligt forkert men alene æstetisk som efter min vurdering må være en retslig afgørelse at afklare dette forhold.
I forbindelse med skønsforretningen blev der fortaget destruktivt indgreb i vægflise, og det blev efterfølgende reetableret med en til-svarende vægflise. Det skal bemærkes at den ikke er 100 procent identisk, men er nok den der kommer bedst til at ligne. [..]
Spørgsmål SS 4:
Ved skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3 vedrørende en egnet udbedringsmetode og omkostningsestimat herved anføres føl-gende:
” Der er vægfliser med manglende vedhæftning ved nogle vægfliser, dog i et sådant omfang at en udbedring betyder at de to vægge med skrukke/hu-le/løse vægfliser helt nedtages og der opsættes nye vægfliser på en nypud-set overflade”
Af SBi-anvisning om vådrum 252 1. udgave 2015 side 113-114 anfø-res følgende:
” Ved renovering skal man være opmærksom på, at der med tiden er sket ændringer i den måde, badeværelser anvendes på – der bades hyppigere og længere end tidligere. Konstruktioner, som tidligere blev betragtet som
vandtætte, er derfor ikke nødvendigvis vandtætte med dagens brug af ba-deværelset. Det anbefales derfor, at vandtætheden så vidt muligt altid for-bedres i forbindelse med renovering af ældre badeværelser, fx bør der etab-leres en vandtæt membran i forbindelse med udskiftning af fliser.” (Min understregning)
Skønsmanden bedes oplyse, om der efter skønsmandens opfattelse bør etableres vådrumsmembran i forbindelse med udbedringsar-bejderne som angivet i besvarelsen af spørgsmål 3 samt om det er fagmæssigt korrekt, sædvanligt og/eller i overensstemmelse med
18
gældende normer og regler, at der etableres vådrumsmembran i forbindelse med de angivne arbejder.
Hvis skønsmanden vurderer, at der bør etableres vådrumsmem-bran, bedes skønsmanden oplyse, om etableringen heraf efter skønsmandens opfattelse bør ske i overensstemmelse med SBi-an-visning 252 om vådrum og/eller gældende normer og regler, herunder i relation til kravene til vådrumshøjde i vådzone og fugtig zone.
Svar på spørgsmål SS 4:
I netop dette afsnit som der refereres til, står der også når man skal finde ud af om nugældende regler skal følges eller ej:
- Ved større indgreb i eksisterende badeværelser, fx hvor gulv-
konstruktionen ændres fra terrazzo til fliser, eller hvor der op-bygges nye vægge, skal de nugældende regler følges. Nye vægge skal fx opfylde nugældende krav til konstruktionsop-bygning og vandtætning, og der skal udføres vandtæt membran og eventuelt støbes nyt betonlag for at opnå den korrekte tyk-kelse på badeværelsesgulve i etageejendomme, hvor gulvkon-struktionen ændres fra terrazzo til fliser.
Det er altså angivet hvornår de nugældende regler skal følges. Det er også angivet nedenfor hvornår nugældende regler ikke skal føl-ges:
-Mindre ændringer kan derimod foretages, uden at nugældende
regler skal opfyldes. Fx kan fliser på et gulv eller en væg udskif-tes, den at der stilles krav om udlægning af en vandtæt mem-bran. Ligeledes vil udskiftning af sanitet eller faldstammer ikke medføre krav om opfyldelse af nugældende krav, men vandtæt-heden skal bibeholdes.
Derudover står der videre som angivet i spørgsmålet, omkring æn-drede brug mv. I dette står der også angivet at det ”bør” og ikke noget om ”skal” . Det er min vurdering at ”bør” ikke er et krav om at nugældende regler skal følges men alene en vurdering på at det ville være godt at gøre.
Der er altså efter min vurdering ikke noget nugældende krav til at badeværelset med de ændringer der er sket, skal udføres med våd-rumssikring, da der efter min vurdering er tale om udført arbejde der kan betragtes som mindre ligesom den udbedring der skal til,
19
kan betragtes som mindre efter min vurdering. Min vurdering er at ”bør” alene skal forstås som en anbefaling og ikke et krav. Min vur-dering er at man med de forhold der er i dag og den udbedring man fortager, ikke stiller badeværelset i ringere stand/form og der-ved kan udføre den uden der etableres vådrumssikring jf. forholdet som mindre ændring.
Spørgsmål SS 5:
Ved skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3 vedrørende en egnet udbedringsmetode og omkostningsestimat herved anføres føl-gende:
” Der er skrukke/hule/løse gulvfliser der skal udbedres, der er gulv med manglende fald mod gulvafløb og højden på gulvafløb vil samlet blive ud-ført som en udbedring, og der laves derfor et samlet udbedringsestimat. Der skal ske nogle demonteringer af diverse sanitet mv., og efterfølgende genmontering, gulvfliser fjernes og bortskaffes inkl. de gamle gulvfliser, der rettes af i underlaget og sikres et korrekt fald mod gulvafløb, der læg-ges nye gulvfliser (gerne i mindre størrelse) og der fuges efterfølgende. Gulvet afsluttes i højde med det gamle gulvafløb.”
Af SBi-anvisning om vådrum 252 1. udgave 2015 side 113-114 frem-går følgende:
” Ved renovering skal man være opmærksom på, at der med tiden er sket ændringer i den måde, badeværelser anvendes på – der bades hyppigere og længere end tidligere. Konstruktioner, som tidligere blev betragtet som
vandtætte, er derfor ikke nødvendigvis vandtætte med dagens brug af ba-deværelset. Det anbefales derfor, at vandtætheden så vidt muligt altid for-bedres i forbindelse med renovering af ældre badeværelser, fx bør der etab-leres en vandtæt membran i forbindelse med udskiftning af fliser.” (Min understregning)
Skønsmanden bedes oplyse, om der efter skønsmandens opfattelse bør etableres vådrumsmembran i forbindelse med udbedringsar-bejderne som angivet i besvarelsen af spørgsmål 3 samt om det er fagmæssigt korrekt, sædvanligt og/eller i overensstemmelse med gældende normer og regler, at der etableres vådrumsmembran i forbindelse med de angivne arbejder.
Svar på spørgsmål SS 5:
Som allerede besvaret ovenfor i besvarelsen af spørgsmål SS 4, så er det dem samme forhold som gør sig gældende her. Dog har der
20
ved destruktivt indgreb på gulvflise været påvist at der er udført vådrumssikring under den destruktive, og man har altså på et tidspunkt påført vådrumssikring, og altså her valgt at opfylde dette ”bør” .
Da der nu er påført vådrumssikring, og man ved udbedringen ikke må stille det ringere skal der udføres vådrumssikring. Jeg har været mit udbedringsestimat for denne udbedring igennem, og det er det estimat på kr. 23.210,- inkl. moms. Jeg kan ved den gennemgang se at jeg ikke har medregnet en sådan udgift til vådrumssikring, og ej heller nævnt det i oplistning af indeholdte udbedringer. Det er en mangel/fejl ved mit estimat og skal derfor tilføjes. Min vurdering er at dette udgør kr. 3.190,- inkl. moms, og er vurderet efter bedste evne og vurdering. Med dette udgør det samlede udbedringsesti-mat for gulvet derfor kr. 26.400,- inkl. moms.
Med ovenstående besvarelse er det min vurdering at det ikke skal opfylde nugældende krav og regler men alene medtage vådrums-sikring fordi det er konstateret under gulvfliser.
Spørgsmål SS 6:
Såfremt skønsmanden i forbindelse med besvarelsen af spørgsmål 4 og 5 vurderer, at der skal etableres en vandtæt membran i forbin-delse med de af skønsmanden oplistede arbejder, anmodes skøns-manden om at oplyse, hvordan etablering heraf kan ske og angive en egnet metode hertil samt at estimere omkostningerne forbundet hermed inkl. eventuelle udgifter til materialer, tilsyn, uforudsete omkostninger og lignende.
Svar på spørgsmål SS 6:
Som det er besvaret under besvarelsen af spørgsmål SS 4 og SS 5, så er det min vurdering at nugældende regler og krav ikke skal følges, dette da det efter min vurdering er et krav, da ”bør” ikke skal be-tragtes som sådan og det er alene når der står ”skal” at det skal føl-ges/opfyldes.
Det skal dog bemærkes at der i forbindelse med besvarelsen af spørgsmål 3 i den oprindelige skønserklæring er sket en mangel/fejl under estimering af udbedringen da vådrumssikring ikke er med-regnet i estimat. Dette er nu medtaget under besvarelsen af spørgs-mål SS 5. Det er ikke medtaget for at opfylde nugældende regler og krav men alene forbi det har vist sig at være til stede under det de-struktive indgreb, og derved igen skal etableres da badeværelset el-
21
lers uden dette vil blive stillet ringere end før, hvilket ikke må være tilfældet.
Spørgsmål SS 7:
På baggrund af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4 og 5 an-modes skønsmanden om for hvert af spørgsmålene om at oplyse, hvorvidt der efter skønsmandens opfattelse er en risiko for, at der kan opstå skader på resten af Lejligheden og/eller på ejendommen, hvori lejligheden er beliggende, såfremt der ikke etableres en vandtæt membran i forbindelse med de af skønsmanden oplistede arbejder.
Svar på spørgsmål SS 7:
Man har som nugældende regler og krav det der står i SBI-anvis-ning 252 – Vådrum, den er udformet sådan at den viden man har opsamlet og skader set ved badeværelset, at de mest muligt undgås og minimeres hvis den følges og overholdes. Så udføres et badevæ-relse korrekt efter denne er risikoen for en skade mindst. Er bade-værelset udført som angivet i en af de tidligere anvisninger må man også antage at risikoen er begrænset, men dog nok større end den nugældende.
Når badeværelset udføres og det så opfylder de på tidspunktet gæl-dende anvisninger, er det korrekt udført, og selvom det kommer nye anvisninger, skal de ikke følges medmindre der sker ombyg-ninger som giver anledning til nugældende følges. Så mindre om-bygninger kan udføres uden krav om nugældende skal følges. Når det er sådan, må det antages at man ved udarbejdelsen af nugæl-dende anvisning har vurderet på den risiko der er ved at det ikke følges. Man må derfor antage at den risiko man der er kommet frem til, ikke er så stor at det giver anledning til det skal følges med nugældende regler og krav ved mindre ombygninger.
Min vurdering er derfor at den risiko der måtte være i badeværel-set og et hvert andet badeværelse altid vil være til stede men ud fra det konstaterede i netop dette badeværelse og de regler og krav der er i anvisningerne må betragtes som lille om end den altid vil være til stede.
Min besvarelse skal forstås sådan at risikoen i det nuværende bade-værelse ikke bliver større ved de udbedringer der fortages, og ej heller end før der blev skiftet fliser. Risikoen er efter min vurdering den samme som før pålægning i år 2018.
22
Det er klart at udføre man badeværelset på ny med de nugældende regler og krav, må det forventes at risikoen vil være mindst, og det vil altid være det bedste men også den økonomisk mest tunge mo-del, og efter min vurdering ikke et krav der ”skal” opfyldes.”
Forklaringer
Der er under sagen afgivet forklaringer af Sagsøger, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. Skønsmand er blevet afhjemlet.
Sagsøger har forklaret, at han arbejder med marketing. Han har ikke nogen håndværksmæssig uddannelse eller kvalifikationer.
Gennem familie kendte han nogen i den omhandlede andelsboligforening. Han prøvede forgæves at komme i betragtning til et par ledige lejligheder i forenin-gen. Da han fandt ud af, at Adresse, ville blive ledig, skrev han en e-mail til Sagsøgte 1 i februar 2021 om, at han var interesseret. Der gik relativ lang tid, før der skete mere. Først den 8. april 2021 kontaktede Sagsøgte 1 ham og spurgte, om han ville se lejligheden.
Sagsøgeren så lejligheden samme dag. Han tog sin kæreste med. De sagsøgte var vist flyttet ud på det tidspunkt. Der var lidt rodet. Han havde ikke fået lov til at købe den på det tidspunkt. Han tilkendegav igen, at han var interesseret i at købe. Fremvisningen tog vist 10-15 minutter. Han var rundt at se alle rum-mene. Det var ikke en større inspektion. Han tog vist ikke billeder 1. gang. Han og kæresten kiggede sig omkring for at se, hvor stort det var, og hvordan rum-fordelingen var. Der var et nyt køkken fra 2012. Det gik hurtigt og var meget fint. Han ville gerne købe, han var desperat. Han opdagede ikke, at der var pro-blemer med badeværelset. Det sagde Sagsøgte 1 heller ikke no-get om. Sagsøgte 2 var ikke til stede. Han fik købsopslaget til-sendt af Sagsøgte 1 senere samme dag.
Efter nogen dage fik han besked om, at han kunne købe lejligheden, så gik der et par dage med banken, og derpå blev købsprocessen sat i gang. Købet var gennemført den 15. april 2021. Han var forbi denne dag for at kigge på lejlighe-den for 2. gang. Sagsøgte 2 var heller ikke til stede ved denne lejlighed. Sagsøgeren tog billeder i den forbindelse. Han tog dem for at kunne vise lejligheden til andre og for at kunne planlægge indretningen. På det tids-punkt havde de sagsøgte flyttet flere ting ned i deres nye lejlighed, som var på 1. sal, tv. De sagsøgte flyttede over en periode. Det, han vidste om lejligheden og badeværelset, var det, der stod i købsopslaget. De ting, der kom frem under skønsmandens erklæring, vidste han ikke noget om. Han opdagede ikke nogen af manglerne på det tidspunkt.
23
Sagsøgeren havde købt et nyt toilet og havde i den forbindelse engageret en vvs’er. Da vvs’eren var der, faldt der et stykke af en flise. Han sagde, at sagsø-geren blev nødt til at tilkalde en murer, idet det ikke ellers ville blive udført or-dentligt. Sagsøgeren ringede til en håndværker, der havde været en del i lejlig-heden og bad ham finde ud af, hvad der var galt. Sagsøgeren fandt således ud af, at der var noget galt, da vvs’eren var der, men han vidste ikke hvad. Han re-kvirerede tilsynsrapporten for at få en fagmand til at kigge på det.
Tilsynsmanden pillede en flise ned dér, hvor var bruseren hang. Han bankede lidt, skrabede i væggen og foretog tjek. Han sagde, hvad der var galt; det var dét, der fremgår af tilsynsrapport. Det var en bombe for sagsøgeren, at det skulle være så dyrt at lave badeværelset. Han ringede til andelsboligforenin-gens formand for at spørge, hvad han gjorde i en sådan situation. Hun fortalte, at han kunne tale med administrator. Han sendte tilsynsrapporten til Person 2. Samme dag sendte han tilsynsrapporten til Sagsøgte 1. Det var via e-mail. Han vidste ikke, hvordan man gjorde i en sådan sag. Han troede, at foreningen kunne hjælpe. Administrator sagde imidlertid, at han ikke kunne hjælpe enkeltstående beboere.
Foreholdt e-mail af 12. juli 2021 har sagsøgeren forklaret, at Sagsøgte 1 fik tilsynsrapporten inden da. Det var således ikke første gang, at hun blev gjort opmærksom på problemerne med badeværelset.
Han har haft samtaler med Sagsøgte 1 fra begyndelsen. Han sendte således en sms til hende samme dag, vvs’eren havde været der. Han tror godt, at de sagsøgte vidste, hvad der var galt. De bor i samme opgang. Han kan huske, at han mødte Sagsøgte 1 på et tidspunkt, hvor de talte om det. Han sagde til hende, at der havde været en vvs’er, at der var noget galt, og at han havde tænkt sig at få en vurdering af det. Da tilsynsrapporten kom, delte han den med de sagsøgte. Han spillede med åbne kort og gjorde opmærk-som på forholdene, lige så snart han fik det oplyst.
Han vidste ikke, at faldet lå forkert. Han vidste ikke, at badeværelset var ulov-ligt.
Det gik ret hurtigt for ham, da han skulle beslutte, om han ville købe lejlighe-den. Han havde bistand fra en bankrådgiver. Han havde ikke advokat på. Hans kæreste var med ved fremvisningerne. Ved den 2. fremvisning var købsaftalen vist på plads. Han vidste i hvert fald, at han ville få lejligheden. Da havde han også en tømrer med, der skulle hjælpe med at renovere lejligheden.
Han har ikke gjort noget ved køkkenet. Han har ikke revet vægge ned. Han har blændet en dør, mens en anden er skiftet, det er det hele.
24
Det er rigtigt, at han glemte et koben ved den 2. besigtigelse.
Han har læst materialet i forbindelse med købet af lejligheden.
Han har ikke skiftet toilettet endnu. Det ser anderledes ud på de nye billeder, fordi han har fjernet de sagsøgtes klistermærker. Vvs’eren ville ikke sætte det nye toilet op, uden at der kom murer på. Han ringede til en tømrer, der havde lavet de arbejder, der var i lejligheden, herunder fjernet træloftet. Det var tøm-reren, der sagde, at det var smart at få lavet en rapport over, hvad der var galt.
Han ved ikke, om vaskemaskinen skal stå det pågældende sted fremover. De sagsøgte fortalte ham, at de havde haft deres vaskesøjle stående dér. Han havde ikke købt vaskemaskinen, før han flyttede ind.
Vvs’eren skulle skifte toilet, bruser og håndvask. Vvs’eren fjernede bruseren og håndvasken, men da han kom til toilettet, så det galt ud. Vvs’eren satte derfor toilettet tilbage igen. Vvs’eren ville ikke færdiggøre det. Vurderingsmanden kom efterfølgende og lavede tilsynsrapporten. Sagsøgeren fik derpå vvs’eren tilbage til at koble vand tilbage og sætte bruseren op. Fordi det viste sig, at der var så mange ting, der skulle laves, tænkte sagsøgeren, at det ikke ville blive lige nu, at han fik det badeværelse, han gerne ville have.
Foreholdt de nyeste fotos af badeværelset har sagsøgeren forklaret, at håndva-sken skal op samme sted igen. Han havde en idé om at udskifte bruser, hånd-vask og toilet. Der var ikke tale om andet end en udskiftning. Han havde ikke planer om at skifte fliserne. Det havde han ikke tænkt over. Han tænkte, at en ledning godt kunne nå fra de nye elstik til håndvask og spejl. De sad dog måske lidt ubelejligt omkring toilettet. Det var ikke sagsøgeren, der bestemte, hvor eludtagene skulle sidde. Elektrikeren spurgte, om sagsøgeren ville have flere stik, hvilket han svarede ja til. Det var elektrikeren, der derpå sagde, hvor de kunne sidde. De skulle sidde væk fra vådområdet.
Det er rigtigt, at der står, at det er selvbyg i købspapirerne. Sagsøgeren spurgte ikke synderligt ind til det. I vurderingsrapporten var det anført, at det var lov-ligt, så det henholdt han sig til.
Foreholdt hvorfor han sendte den byggetekniske vurdering til de sagsøgte i juli, når han har forklaret, at han allerede havde sendt den den 21. juni, har sagsøge-ren forklaret, at han tror, at han ville overlevere informationer. At samle det i én e-mail gjorde det nemmere, end at rode i gamle e-mails.
Foreholdt at han sendte en sms til Sagsøgte 1 den 14. juni 2021, og at den næste sms til hende i tråden ses at være fra den 11. juli 2021, har sagsøgeren forklaret, at han ikke sletter sms’er midt i en tråd. De bor i samme
25
opgang. Han tror, at de har talt sammen i opgangen og over telefonen. Der var ikke nogen grund til at sende flere sms’er.
Foreholdt 1. pkt. i sin e-mail af 23. juli 2021 har sagsøgeren forklaret, at han skrev sådan, fordi han ikke havde hørt fra de sagsøgte.
Sagsøgte 2 har forklaret, at han ikke er vvs’er eller murer. Han er p.t. renovationsmedarbejder. De sagsøgte bor i dag i samme opgang, blot en etage længere nede. Den nye lejlighed er større. Da de skulle sælge, fulgte de den pris, som foreningen fastsatte. Man må ikke lægge mere på eller trække fra. Det var ikke ham, der viste lejligheden frem. Det er ham, der har udført gør-det-selv-arbejderne i lejligheden. Han var ikke bekendt med, at han ikke havde gjort det godt nok.
Han har ikke umiddelbart banket på fliserne. Han har ikke hørt de lyde, skøns-manden kom frem til. Det var Sagsøgte 1, der viste lejligheden frem. Der har været flere, der har villet købe. Der var en bred vifte af interesse-rede. Da de havde hørt, at sagsøgeren havde kigget på andre lejligheder, tænkte de, at han måske havde papirerne i orden, så det kunne gå hurtigt. Det havde han selv sagt. Sagsøgeren havde fået lejligheden fremvist nogle gange. Sagsøgte 2 havde ikke talt med Sagsøgte 1 om det.
Det virkede som om, at sagsøgeren ville lave nogle ting i lejligheden. Sagsøge-ren syntes, at køkkenet var fint nok. Det var også nyere. Forespurgt om, hvor-dan han kunne vide det, har Sagsøgte 2 forklaret, at han må have snakket med Sagsøgte 1 om det.
Kobenet var ikke deres. Det var blevet glemt i lejligheden af sagsøgeren. Par-terne skrev sammen om det. Det virkede som om, at sagsøgeren skulle lave for-skellige ting og sager. Man gør sig nogen tanker, når sagsøgeren havde et koben med. Et koben kunne bruges til at bryde fliser ned med. Sagsøgte 2 deltog i skønsforretningen. Der var blændet en dør. Han synes ikke, at der var ændret andre ting, bortset fra badeværelset. Han kan kun lige huske, at der før overtagelsesdagen var tale om, at sagsøgeren ville lave nogle forbedrin-ger.
Han har ikke mødt sagsøgeren, så vidt han husker. Han tror, at han har set sagsøgeren én gang foran opgangen. Han talte ikke med ham i den forbindelse. De hørte først fra sagsøgeren, da Sagsøgte 1 fik en e-mail om, at sagsøgeren mente, at badeværelset skulle laves om, og at det ville koste 140.000 kr., fordi det var ulovligt. Det valgte de selvfølgelig at svare på.
Foreholdt sagsøgerens e-mail af 12. juli 2021 har Sagsøgte 2 forklaret, at Sagsøgte 1 viste ham e-mailen. Det var første gang,
26
at han hørte om det. De har kigget i deres spamfilter og indbakke, og de har ikke kunnet finde noget, der passer med det nye bilag, en e-mail angiveligt sendt den 21. juni 2021, som sagsøgeren har forsøgt at fremlægge dagen før ho-vedforhandlingen. Han ved ikke, om Sagsøgte 1 har modtaget e-mailen. Den er ikke sendt til hans e-mail.
Foreholdt sagsøgerens e-mail af 23. juli 2021 har Sagsøgte 2 forklaret, at han ikke husker, at de var i dialog inden dette tidspunkt. Det var ham, der svarede sagsøgeren. Det lykkedes ikke at komme til et forlig.
Han har ikke lagt mærke til, at der var manglende fald på gulvet. Vandet løb fra i afløbet, som det skulle. Der var ikke ændret ved gulvet under skønsforretnin-gen. Han mener ikke, at det var ulovligt indrettet. Skønsmanden mente, at det var dårligt udført, ikke at det var ulovligt. De lagde nye fliser, fordi de havde svært ved at rense de gamle fliser af. De havde nogle fliser liggende, og så brugte de dem. Han gjorde det efter bogen. Han fulgte nogle gør-det-selv-vej-ledninger. Han havde før prøvet at pudse vægge og lignende. Han havde arbej-det som nedriver og arbejdsmand gennem lang tid. Han mente ikke, at det ville være det store problem.
Han har ikke talt med sagsøgeren på Sagsøgte 1's fødselsdag, og han har ikke tilbudt sagsøgeren 60.000 kr. Han ville først have et professio-nelt firma til at foretage en vurdering.
Sagsøgte 1 har forklaret, at hun ikke er uddannet murer eller vvs’er. Det var Sagsøgte 2, der udførte arbejderne i badeværel-set. Sagsøgte 2 deltog ikke i fremvisningerne. Hun kan nogen-lunde huske dem. Hun havde det indtryk, at sagsøgeren ville lave om i lejlighe-den. Det var i stuen, det store værelse og badeværelset. Sagsøgeren gik rundt med en håndværker og tog notater. Hun ved ikke, hvad de nærmere talte om. Hun stod lidt i baggrunden. Hun ved ikke specifikt, hvad det var, der skulle la-ves i badeværelset. Sagsøgeren havde kobenet med under en af fremvisnin-gerne. Hun husker ikke datoen. Det var før, at sagsøgeren havde fået nøglerne, men salget var godkendt af administrator, og begge parter havde skrevet un-der.
Hun mindes ikke, at sagsøgeren har sagt, at han havde penge til gode hos dem. Hun husker ikke, hvornår hun første gang hørte om dette. Hun husker, at hun modtog e-mailen af 12. juli 2021. Før det husker hun ikke at have fået besked om, at sagsøgeren mente at have penge til gode. Hun har højst sandsynligt talt med Sagsøgte 2 om e-mailen. Forholdt e-mail af 23. juli 2021 har Sagsøgte 1 forklaret, at hun ikke kan huske at have talt med sagsøgeren. Hun læste, hvad sagsøgeren skrev, men det var Sagsøgte 2, der havde dialogen med sagsøgeren.
27
Sagsøgte 2 havde også korrespondancen, selv om e-mails blev sendt fra hendes e-mail-konto. Sagsøgte 2 rådede ikke generelt over hendes e-mail-konto, men sagsøgeren havde skrevet til hendes konto, og derfor svarede de sagsøgte fra hendes e-mail. Hun husker ikke at have modtaget en e-mail af 21. juni 2021. Det er yderst sjældent, at hun sletter e-mails. Hun har ledt, men har ikke kunnet finde en sådan e-mail i hendes indbakke. Når man søger på sagsø-geren i hendes e-mails, kommer der både slettede og ikke slettede e-mails frem. Slettede e-mails bliver ikke slettet helt. Hun er 99 % sikker på, at hun ikke har slettet e-mails fra sagsøgeren. Hun har ikke talt med sagsøgeren ud over det, der er fremlagt i sagen. Hun har ikke mødt sagsøgeren i opgangen. Hun havde rimelig skæve arbejdstider. Hun har ikke talt med Sagsøgte 2 om, at han havde mødt sagsøgeren i opgangen.
Hun har fødselsdag Dato. Det siger hende ikke noget, at Sagsøgte 2 og sagsøgeren skulle have mødtes og være gået en tur rundt om blokken. Hun var i byen på sin fødselsdag i 2021.
Under den 2. fremvisning stod sagsøgeren og sagsøgerens kæreste på badevæ-relset og snakkede om, hvorvidt de kunne rykke toilettet og andet frem og til-bage. Håndværkeren sagde, at det ville være et kæmpe indgreb. Hun har set et nyt toilet og en ny håndvask nede på gaden.
Hun vil ikke mene, at hun har fået noget at vide på anden måde, end det der fremgår af det fremlagte. Hun kan ikke udelukke, at hun hørte om det den 21. juni 2021, men hun tror det ikke. Det er en rimelig alvorlig sag, hvor sagsøgeren vil have mange penge. Hun vidste ikke, at faldet på gulvet var forkert. Hun vid-ste ikke, at det var ulovligt indrettet.
Man har 14 dage til sige, hvis der er noget galt, og derefter er løbet kørt, så vidt hun ved. Det har de selv været opmærksom på. De har flyttet fire gange i samme ejendom. 14 dage, det er sådan, man praktiserer det i andelsboligfore-ningen.
Skønsmand har vedstået sine skønserklæringer og har forklaret, at han har en del erfaring med badeværelser.
Foreholdt spørgsmål 3 har skønsmanden forklaret, at beløbet på 10.000 kr. for opsætning af nye vægfliser inkl. fugning er inklusiv fliser. Det er en hvid 15x15 flise, der ikke koster så meget. Tilsvarende er beløbet for gulvet inklusiv fliser.
I forbindelse med skrukke fliser kan man udføre en vådrumssikring. En våd-rumssikring kan under alle omstændigheder ikke være det afsluttende lag, så der skal et nyt lag med noget andet udenpå.
28
Foreholdt spørgsmål 3 har skønsmanden forklaret, at omkostningerne for de anførte arbejder vedrørende den 3. væg vil udgøre 9.100 kr. inkl. moms og fli-ser.
Vådrumssikring for alle tre vægge koster 2.800 kr. inkl. moms. For to vægge ud-gør det 2.100 kr. inkl. moms.
Hvis man gør det rigtigt, er der ikke noget til hinder for, at man alene udtager de 14 gulvfliser, der er skrukke.
Man kan se, at der er problemer med afløbet ved at åbne risten. Skønsmanden tænker, at en vvs’er ville se det.
Procedurer
Sagsøger har i sit sammenfattende processkrift anført:
”3. Anbringender
3.1 Mangler
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at der var mangler ved Lejligheden på tidspunktet for Sagsøgers overta-gelse af Lejligheden den 27. april 2021.
Til støtte for dette anbringende fremhæves det, at gulvet og væggen på badeværelset ikke er udført håndværksmæssigt korrekt.
Det bemærkes, at det følger af skønsmandens svar på spørgsmål 1 (E. 82) i Skønserklæring 1, at det destruktive indgreb ved vægflisen viser, at der ikke er udført vådrumssikring mellem de nye vægfliser og den eksisterende vægbeklædning.
Ligeledes fremhæves det, at det følger af Overdragelsesaftalen (E. 140), at
” Der er lagt vådrumsmembran samt spartlet og malet år 2018.”
Allerede fordi det følger af parternes aftale, at der er udført vådrums-membran på badeværelset, udgør det en selvstændig mangel, at der blandt andet ikke er udført vådrumssikring mellem de nye vægfliser og den eksisterende vægbeklædning, og dette gælder uanset, om etable-ring af vådrumssikring er et krav for, at det er håndværksmæssigt kor-rekt og i overensstemmelse med gældende normer og regler.
29
I øvrigt bemærkes det, at såfremt fliserne udskiftes på kun to ud af tre af væggene, vil det medføre, at den tredje væg, hvor fliserne ikke bliver udskiftet, vil have et anderledes udseende, idet nye fliser vil have en anden farvenuance end de nuværende fliser på væggene, hvilket frem-går af E. 189, der er et foto af de fliser, der blev opsat efter skønsman-dens destruktive indgreb. Ligeledes vil fliserne på de to øvrige vægge være opsat anderledes, idet de nye fliser vil blive opsat uden de samme skævheder som fremgår af E. 190. Det afvigende udseende, som fliserne på den tredje væg vil få, udgør herefter en selvstændig mangel. Det be-mærkes, at fliserne opsat efter skønsmandens destruktive indgreb er opsat af den murer, som skønsmanden medbragte på skønsforretnin-gen. Hertil følger, at hvis der alene etableres vådrumsmembran på de to ud af de tre vægge i forbindelse med udskiftningen af fliserne herpå, er det i strid med Overdragelsesaftalen (E. 140), da det aftalte vedrørende vådrumssikring naturligvis også er gældende for den tredje væg, hvor-for alle væggene, herunder den tredje væg, allerede af den grund skal udbedres.
3.1.1 Skjulte mangler
Det gøres gældende, at manglerne ved Lejligheden var skjulte mangler,
fordi Sagsøger som lægmand ikke umiddelbart kunne konsta-tere manglerne ved en sædvanlig besigtigelse, idet manglerne ikke kun-ne opdages ved en efter forholdene sædvanlig undersøgelse, og idet manglerne ikke kunne findes uden en særlig teknisk kundskab, som Sagsøger ikke var i besiddelse af.
Til støtte for dette anbringende fremhæves det, at det har krævet de-struktive indgreb at konstatere tilstedeværelsen af manglerne.
Det bemærkes ligeledes i relation hertil, at Sagsøger ikke havde anledning til at antage, at der skulle være mangler ved vådrumsmem-branen (den manglede) henset til, at det af købsaftalen er forudsat af en fagmand, at der var udført vådrumsmembran. Dette taler ligeledes for, at der er tale om skjulte mangler.
3.1.2 Ad købers undersøgelsespligt
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 gør gældende, at Sagsøger ikke har iagttaget sin undersøgelsespligt.
Dette bestrides, og det gøres heroverfor gældende, at Sagsøger har iagttaget sin undersøgelsespligt.
30
Yderligere gøres det gældens, at det påhviler Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 at løfte denne bevisbyrde, hvilket Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ikke har løftet.
Til støtte for dette anbringende fremhæves det, at det har krævet de-struktive indgreb at konstatere tilstedeværelsen af manglerne.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 anfører i deres reviderede sammenfattende proces-skrift af 28. oktober 2022 (E. 73), at
” Det skærper en købers undersøgelsespligt, og navnlig skærpede det sagsø-gers undersøgelsespligt, når handlens VVS-rapport anfører:
” Der tages forbehold for skjulte rør og samlinger” , jf. bilag 1, s. 20.”
Det gøres gældende, at forbeholdet alene er taget af VVS’eren over for
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, ligesom det i øvrigt gøres gældende, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 uanset ikke kan tage et forbehold, der fritager dem fra at op-fylde deres loyale oplysningspligt overfor Sagsøger.
Hertil anfører Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 i deres reviderede sammenfattende processkrift af 28. oktober 2022 (E. 73), at
” Det skærper en købers undersøgelsespligt, og navnlig skærpede det sagsø-gers undersøgelsespligt, når køber (sagsøger) blev gjort opmærksom på, at badeværelset er selvbyg, og prisen for forbedringer er sat derefter (badevæ-relset er fra henholdsvis 2018 og 2021 og efter hver post står der "inkl. eget arbejde").”
Det bestrides, at det skærper Sagsøgers undersøgelsespligt, at han blev gjort opmærksom på, at badeværelset er selvbyg.
Den omstændighed, at forbedringer er udført som selvbyg ændrer ikke på, at en køber berettiget kan forvente, at forbedringerne er udført ved overholdelse af byggeforskrifter og god håndværksmæssig skik.
Hertil bemærkes det, at en købers undersøgelsespligt ikke kan udstræk-kes til at omfatte destruktive indgreb.
Det bemærkes ligeledes i relation hertil, at Sagsøger ikke havde anledning til at undersøge forholdene omkring vådrumsmembran, hen-set til, at det af købsaftalen er forudsat af en fagmand, at der var udført vådrumsmembran. Dette taler ligeledes for, at undersøgelsespligten ikke er tilsidesat.
31
Det gøres således sammenfattende gældende, at Sagsøger ikke
har tilsidesat sin undersøgelsespligt.
3.1.3 Ad Købers reklamationsfrist
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 gør gældende, at Sagsøger ikke har reklame-ret rettidigt.
Dette bestrides, og det gøres heroverfor gældende, at Sagsøger rettidigt
har reklameret over manglerne i Lejligheden.
Yderligere gøres det gældende, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har bevisbyrden for, at Sagsøger ikke har reklameret rettidigt, hvilken Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ikke har løftet.
Det bemærkes i denne sammenhæng, at Sagsøger reklamerede samme dag, som han via tilsynsnotatet (E. 150) blev bekendt med manglerne.
Reklamationsfristen i Overdragelsesaftalens pkt. 3 (E. 125) er formuleret såled
es:
” Køber skal senest 14 dage efter overtagelsesdato gøre indsigelse over
eventuelle mangler, som Køber konstaterer efter dennes overtagelse af lej-ligheden.”
Det gøres gældende, at Overdragelsesaftalens pkt. 3 fastsatte indsigel-sesfrist må fortolkes således, at den alene afskærer ham fra at fremsætte indsigelser
vedrørende synlige fejl og mangler, og at bestemmelsen så-ledes ikke afskærer Sagsøger fra at gøre indsigelse over for skjulte mangler efter fristens udløb.
Endvidere gøres det gældende, at manglerne er skjulte mangler, lige-som det gøres gældende, at Sagsøger ikke kendte til manglerne, og at han som usagkyndig lægmand ikke burde have kendt manglerne.
Til støtte for dette anbringende fremhæves det navnlig, at det har kræ-vet destruktive indgreb at konstatere manglerne.
Sagsøger har derfor ikke udvist retsfortabende passivitet, og derfor har han ikke fortabt sin ret til at gøre krav vedrørende manglerne gældende.
3.2 Erstatningskrav
32
3.2.1 Ansvarsgrundlag
Vedrørende retsvirkningen af manglerne gøres det principalt gældende,
omkostninger til udbedring af manglerne.
Til støtte for dette anbringende fremhæves det navnlig, at det følger af landsretspraksis, jf. T:BB 2001.486 Ø, at en andelshavers erstatnings-ansvar for mangler ved badeværelset ikke er begrænset til badeværel-sets forbedringstillæg ved overdragelsen.
Dette stemmer også overens med almindelige erstatningsretlige prin-cipper for tabsberegning i kontraktforhold.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 er derfor ansvarlig for udgiften til udbedringen af manglerne efter almindelige erstatningsretlige regler.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 anfører i deres reviderede sammenfattende proces-skrift af 28. oktober 2022 (E. 74), at
” Sagsøger kan ikke anses for at have lidt et erstatningsberettiget tab, som overstiger dette beløb. Bl.a. ville et højere erstatningskrav medføre en ugrundet af berigelse af sagsøger, herunder ville et sådant krav stride mod retsprincippet som gør sig gældende i relation til ”nyt-for-gammelt” .”
Der er ikke tale om en berigelse af Sagsøger, idet udgiften for-bundet med udbedringen af manglerne alene dækker det tab, som Sagsøger har lidt ved, at han skal afholde en udgift svarende til ta-bet for at badeværelses stand bliver i overensstemmelse med det aftalte, jf. T:BB 2001.486 Ø.
33
3.2.2.2 Ændringer i badeværelset
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 anfører i deres reviderede sammenfattende proces-skrift af 28. oktober 2022 (E. 75), at Sagsøger er ved at ændre ba-deværelset i en sådan grad, der kræver, at Sagsøger bringer ba-deværelset i overensstemmelse med de gældende regler.
Det bemærkes, at skønsmanden konkluderer i sit svar på spørgsmål IE (E. 89) i Skønserklæring 1, at de ændringer Sagsøger har udført, ikke udgør en væsentlig ændring, der kræver at de nugældende SBI-an-visninger skal følges.
Et synspunkt om, at badeværelset vil ændres i en sådan grad, at det skal udføres i overensstemmelse med gældende regler, må således afvi-
rede sammenfattende processkrift anført:
”Til støtte for den af de sagsøgte nedlagte påstand gøres det gældende:
(1) at, der ikke var mangler ved den solgte andelsbolig,
(2) at, der ikke var mangler ved den solgte andelsbolig i det postule-rede omfang,
(3) at, sagsøger ikke har dokumenteret at have et økonomisk krav mod de sagsøgte,
(4) at, andelsboligen ikke er solgt til overpris,
(5) at, de sagsøgte ikke har overtrådt foreningens vedtægter, love el-ler bekendtgørelser,
(6) at, sagsøger ikke har iagttaget sin undersøgelsespligt, ,
34
(7) at, sagsøger ikke har reklameret rettidigt, hvorunder det også gø-res gældende at manglerne ikke udgør skjulte mangler,
(8) at, sagsøger ikke har bevist at kendskab til manglerne på handels-tidspunktet ville have ført til at købesummen var blevet lavere,
(9) at, sagsøger ikke har bevist at kendskab til manglerne på handels-tidspunktet ville have ført til at købesummen var blevet mere end kr. 21.904,- lavere,
(10) at, sagsøger ikke har krav på afslag i overdragelsessummen, (11) at, erstatningsbetingelserne ikke er opfyldt,
(12) at, betingelserne for forholdsmæssigt afslag ikke er opfyldt, (13) at, sagsøger - uanset sagens udfald i øvrigt - skal afholde sagens
omkostninger, idet sagsøger har nægtet de sagsøgte adgang til at besigtige forholdene, hvilken nægtelse endog er sket i en situation, hvor de sagsøgte uden præjudice har tilkendegivet forligsmæssig vilje til evt. at betale det fulde beløb, som sagsøger i henhold til retspraksis, herunder Højesterets praksis, maksimalt vil kunne opnå, ligesom de sagsøgte indenretsligt forgæves har tilbudt sagsøger et sådant beløb, jf. svarskriftets s. 8, processkrift B, s. 3 og bilag B).”
Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.
Rettens begrundelse og resultat
Det lægges efter skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1 og 2, at der er mang-ler ved badeværelsesgulvet i form af 14 stk. skrukke/hule/løse fliser, ligesom der ikke er tilstrækkeligt fald. Det lægges endvidere til grund, at der er mangler ved to af væggene, idet ca. 50 procent af vægfliserne er skrukke/hule/løse. En-delig lægges det til grund, at det forhold, at gulvafløbet er hævet ved anven-delse af en rist med ramme sat i fliseklæb eller lignende, ligeledes udgør en mangel.
Der findes ikke tilstrækkeligt grundlag for at antage, at det med formuleringen i købsaftalen om, at der er lagt vådrumsmembran, er aftalt eller på anden måde er forudsat, at der tillige er vådrumsmembran bag vægge.
Det er ubestridt, at sagsøgeren i hvert fald den 21. juni 2021 var bekendt med manglerne. Efter bevisførelsen lægger retten endvidere til grund, at sagsøgeren først gav de sagsøgte besked herom den 12. juli 2021. Retten finder imidlertid, at manglerne ikke var synlige sagsøgeren, og at sagsøgeren derfor hverken kendte eller burde have kendt til manglerne inden for reklamationsfristen i overdragelsesaftalen. Sagsøgeren findes derfor ikke at have fortabt sin ret til at gøre krav gældende vedrørende de nævnte mangler.
35
Retten lægger til grund, at manglerne relaterer sig til arbejder udført af de sagsøgte som selvbyg. Efter skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2 lægger retten endvidere til grund, at der dels er tale om, at byggeforskrifter ikke er overholdt, dels at arbejderne ikke er udført håndværksmæssigt korrekt. Som følge heraf findes de sagsøgte at have pådraget sig erstatningsansvar.
Retten tager herefter sagsøgerens påstand til følge med 47.140 kr. (26.400,00 kr. + 20.740,00 kr.) Det af de sagsøgte i øvrigt anførte findes ikke at kunne føre til noget andet resultat.
Efter resultatet findes de sagsøgte at skulle betale sagsomkostninger til sagsøge-ren med 40.000 kr. Af beløbet udgør 750 kr. erstatning for sagsøgerens udgift til retsafgift i forhold til det vundne beløb, 20.435 kr. (2.500 kr. + 17.935 kr.) delvis erstatning for sagsøgerens udgift til syn og skøn og resten et passende beløb til dækning af sagsøgerens udgift til advokatbistand. Beløbet er fastsat efter sagens værdi, forløb og udfald. Der er herved taget hensyn til, at de sagsøgte har fået delvist medhold. Der er endvidere taget hensyn til, at der har været gennemført to syn og skøn. Sagsøgeren er ikke momsregistreret.
De af sagsøgeren afholdte udgifter til supplerende syn og skøn og skønsman-dens fremmøde i retten, 16.500 kr. (8.250 kr. + 8.250 kr.), findes endeligt at skulle betales af sagsøgeren, idet det herved fremkomne i det væsentlige findes ikke at have støttet sagsøgerens påstand. De af de sagsøgte afholdte udgifter til syn og skøn, 9.625 kr., betales endeligt af de sagsøgte.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal til Sagsøger betale 47.140,00 kr. med procesrente fra den 21. oktober 2021.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal til Sagsøger betale sagsomkostninger med 40.000 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Dommer
Publiceret til portalen d. 09-12-2022 kl. 13:01
Modtagere: Sagsøger, Sagsøgte 1, Advokat (H) Christian Janus Erdmann Fürst, Advokat Benjamin Philip Bækbøl Hansson, Sagsøgte 2