Faktiske oplysninger

Klageren købte ejendommen beliggende [adresse1][by1], i 2015 i lige sameje med sin ægtefælle. Siden maj 2016 har ejendommen været beboet af klagerens familiemedlemmer, herunder klagerens datter og nevø.

Klageren har for de påklagede indkomstår 2016 og 2017 selvangivet 0 kr. i lejeindtægt, men har i bemærkninger af 14. august 2018 til Skattestyrelsen oplyst en månedlig lejeindtægt på 5.000 kr. inkl. forbrug og øvrige omkostninger.

Ifølge BBR er bygningen opført i 1935 og ejendommens beboelsesareal udgør 67 m2. Ejendommen har to værelser og et toilet og bad, samt eget køkken med afløb.

Det fremgår af fremlagt lejekontrakt af 13. april 2016, at lejligheden blev lejet ud til [person1] og [person2] i perioden 1. juni 2016 – 1. december 2017. Den månedlige husleje var på 5.000 kr. Af lejekontrakten fremgår at gas, vand, varme, el og internet er inkluderet i huslejen.

Skattestyrelsen har, i forbindelse med fastlæggelsen af den objektive udlejningsværdi, anvendt følgende ejendomme til sammenligningsgrundlag:

Klageren har som sammenligningsgrundlag fremlagt følgende ejendomme

Den årlige kvadratmeterpris for lejligheden på 67 m2 udgør ved en husleje på 60.000 kr. 895,52 kr. og ved en husleje på 114.000 kr. 1.701,49 kr.

Klageren har endvidere fremlagt vurderingsrapport for [adresse1][by1], af 4. oktober 2019, udarbejdet af ejendomsmægler. Af vurderingsrapporten fremgår, at lejemålets lovlige leje andrager 61.000 kr. årligt, svarende til 910 kr. pr. m2. Endvidere fremgår af vurderingsrapporten, at lejligheden fremstår i god vedligeholdelsesstand.

Det fremgår af huslejestatistik for [by1] Kommune, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris for private udlejningsboliger (ejerlejligheder), der er opført før 1949, var på henholdsvis 963 kr. i 2016 og på 1.021 kr. i 2017.

Huslejenævn [by1] har fremlagt 4 afgørelser vedrørende huslejeniveau i området omkring [adresse1], [by1] for perioden 2016-2017. I de 4 afgørelser, som vedrører lejemål hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. lejelovens § 23, ligger den årlige gennemsnitlige kvadratmeterpris mellem 517,87 kr. og 1.200 kr.

Skattestyrelsens afgørelse

Skattestyrelsen har reguleret overskud vedrørende udlejning af [adresse1], [by1], og forhøjet klagerens indkomst med henholdsvis 28.792 kr. for indkomståret 2016 og med 49.375 kr. for indkomståret 2017. I forbindelse hermed har Skattestyrelsen opgjort kapitalafkast for klageren.

Endvidere har Skattestyrelsen nedsat klagerens ejendomsværdiskat med 2.725,63 kr. for indkomståret 2016 og med 4.672 kr. for indkomståret 2017

Skattestyrelsen har som begrundelse for afgørelsen for indkomståret 2016 anført følgende:

”(...)

1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Ved markedslejen forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af beboelsesejendommen til en ikke nærtstående person.

Du oplyser dog i jeres bemærkninger til os, at jeres husleje alene er baseret på hvor mange udgifter i har ved udlejning af ejendommen. Ifølge jeres omkostningsopgørelse har i udgifter ifm. udlejningen på i alt 5.191,16 kr., og herefter oplyser du, at i har valgt at nedrunde beløbet til 5.000 kr. da der er tale om udlejning til familie.

Skattestyrelsen kan ud fra det indsendte materiale ikke godkende din prisfastsættelse af husleje på 5.000 kr., da din prisfastlæggelse af huslejen ikke er baseret på den objektive udlejningværdi, også kaldt markedslejen. Huslejen er derimod baseret på hvor mange udgifter du har haft ifm. med udlejningen og det faktum, at lejer er et familiemedlem.

Skattestyrelsen har derfor valgt, at fastholde det oprindelige huslejeskøn på 9.500 kr., da det er Skattestyrelsens vurdering, at skønnet af huslejen baseret på lign. udlejningstilbud i området, giver et mere retvisende billede af markedslejen, end en husleje der i overvejende grad, er omkostningsbestemt.

Afslutningsvis bemærkes det, at din du oplyser, at i ikke har beregnet kapitalafkastordningen i jeres materiale, da i mangler viden om kapitalafkastordningen. Skattestyrelsen har dog i afgørelsen alligevel valgt, at fastholde beregningen af jeres skat ud fra kapitalafkastordningen, da det vil udløse en mindre samlede beskatning for jer end hvis hele jeres indkomst blev beskattet i den personlige indkomst. Der henvises endvidere til C.H.3.4.1.2 Udlejning af helårsbolig i hele indkomståret i den juridiske vejledning for mere information.

Bemærkninger fra tidligere afsendt ændringsforslaget:

Når du stiller en ejerbolig til rådighed for andre end dig selv, i en periode på mindst 12 måneder, er der tale om erhvervsmæssig udlejning, også selvom der er tale om udlejning til familie - heriblandt datter. Det betyder, at indtægten der opgøres er personlig indkomst, og du skal lave et regnskab og udfylde en udvidet selvangivelse. Der henvises til statsskattelovens § 4a og § 6a.

Regnskab på udlejning

Ud fra de modtagene oplysninger har vi opgjort resultatet af din udlejning i 2016 (juni-december) på følgende måde:

Det skal bemærkes at, borger (udlejer) betaler alle omkostninger til boligen, familiemedlemmerne (Iejerne) har ikke betalt andet end huslejen, ifølge borger.

Sammenligninger af nærliggende udlejningstilbud viser, at priser på lignende boliger kan variere, men samtidig understreges det, at det ikke har været muligt og finde priser på boligudlejning i området der kan understøtte det oplyste lejeprisniveau (du har oplyst en lejepris på 5.000 kr.).

Grundet det væsentlige misforhold på pris sammenholdt med at du har oplyst, at du aldrig har opkrævet nogen faktisk husleje, kan Skattestyrelsen ikke lægge dit materiale til grund for opgørelsen af det faktisk husleje overskud. Skattestyrelsen har derfor udarbejdet et skøn på hvor meget det koster at leje lignende bolig i samme område. Baseret på kvadratmeterprisen på lign. boligtilbud i området, har Skattestyrelsen skønnet, at markedslejen for din ejendom er 9.500 kr. om måneden.

Udgifter til El, vand, varme og TV kan ikke trækkes fra i regnskabet, hvorfor vi ikke har medregnet disse udgifter fra dit materiale. Ud fra det indsendte materiale, kan du kun fratrække udgifter til ejerforening og ejendomskatter, som det ses i overstående regnskab. Jf. C.H.3.2.3 Udgifter på fast ejendom.

Kapitalafkastordningen

Kapitalafkastet er den del af dit overskud, som du kan flytte fra personlig indkomst til kapitalindkomst. Derved betaler du mindre i AM-bidrag og eventuel topskat end efter de almindelige skatteregler.

Kapitalafkastgrundlaget gøres op ved indkomstårets begyndelse. Hvis virksomheden er etableret i årets løb, skal kapitalafkastet gøres op på tidspunktet for virksomhedens start. Når virksomhedens regnskabsperiode er kortere eller længere end 12 måneder, skal kapitalafkastet beregnes forholdsmæssigt.

Beregningen af kapitalafkastet sker ved at gange et afkastgrundlag med en afkastsats. Kapitalafkastet kan ikke blive negativt, og kan heller ikke overstige årets skattepligtige overskud af virksomheden.

Kapitalafkastgrundlaget gøres op som værdien af samtlige erhvervsmæssige aktiver efter virksomhedsskattelovens § 22 a, stk. 5. Kapitalafkastgrundlaget for din udlejningsvirksornhed, svarer til ejendomsværdien, og ejendomsværdien for din ejendom er 1.150.000 kr. Dertil er kapitalafkastsatsen er i 2016 på 1 pct.

På baggrund af overstående oplysninger har vi har beregnet kapitalafkastet for 2016 på følgende måde:

Fradrag for renteudgifter

Du har allerede fået fradrag for betalte renter og bidrag vedr. lån hos [finans1] A/S med i alt 12.974 kr. i 2016. Beløbet der vedrører udlejningsperioden skal dog i dette tilfælde flyttes til feltet Renteudgifter i virksomheden.

Vi flytter derfor følgende renteudgifter fra jun. - dec. 2016:

Renteudgifter fra jun. - dec. (12.974 kr. I 12 mdr.) x 7 mdr. 7.569 kr.

Ejendomsværdiskat

Du skal kun betale ejendomsværdiskat, hvis du selv har boet i ejendommen eller har haft rådighed over den en del af året.

Du har i 2016 betalt 4.672,50 kr. i ejendomsværdiskat for ejendommen beliggende på [adresse1] men da ejendommen har været udlejet i 7 mdr. af året (jun.- dec.), skal du ikke betale ejendomsværdiskat for udlejningsperioden, jf. ejendomsværdiskattelovens § 1,sidst pkt.

Vi reducerer derfor den beregnede ejendomsværdiskat i 2016 således:

Ejendomsværdiskat for jun.-dec. (4.672,50 kr. I 12 mdr.) x 7 mdr. 2.725,63 kr.

(...)”

Skattestyrelsen har som begrundelse for afgørelsen for indkomståret 2017 anført følgende:

”(...)

1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Ved markedslejen forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af beboelsesejendommen til en ikke nærtstående person.

Du oplyser dog i jeres bemærkninger til os, at jeres husleje alene er baseret på hvor mange udgifter i har ved udlejning af ejendommen. Ifølge jeres omkostningsopgørelse har i udgifter ifm. udlejningen på i alt 5.276,62 kr., og herefter oplyser du, at i har valgt at nedrunde beløbet til 5.000 kr. da der er tale om udlejning til familie.

Skattestyrelsen kan ud fra det indsendte materiale ikke godkende jeres prisfastsættelse af huslejen på 5.000 kr., da jeres prisfastlæggelse af huslejen ikke er baseret på den objektive udlejningsværdi, også kaldt markedslejen. Huslejen er derimod baseret på hvor mange udgifter i har haft ifm. med udlejningen og det faktum, at lejer er et familiemedlem.

Skattestyrelsen har derfor valgt, at fastholde det oprindelige huslejeskøn på 9.500 kr., da det er Skattestyrelsens vurdering, at skønnet af huslejen baseret på lign. udlejningstilbud i området, giver et mere retvisende billede af markedslejen, end en husleje der i overvejende grad, er omkostningsbestemt.

Afslutningsvis bemærkes det, at du oplyser, at i ikke har beregnet kapitalafkastordningen i jeres materiale, da i mangler viden om kapitalafkastordningen. Skattestyrelsen har dog i afgørelsen alligevel valgt, at fastholde beregningen af jeres skat ud fra kapitalafkastordningen, da det vil udløse en mindre samlede beskatning for jer end hvis hele jeres indkomst blev beskattet i den personlige indkomst. Der henvises endvidere til C.H.3.4.1.2 Udlejning af helårsbolig i hele indkomståret i den juridiske vejledning for mere information.

Bemærkninger fra tidligere afsendt ændringsforslaget:

Når du stiller en ejerbolig til rådighed for andre end dig selv, i en periode på mindst 12 måneder, er der tale om erhvervsmæssig udlejning, også selvom der er tale om udlejning til familie - heriblandt datter. Det betyder, at indtægten der opgøres er personlig indkomst, og du skal lave et regnskab og udfylde en udvidet selvangivelse. Der henvises til statsskattelovens § 4a og § 6a.

Regnskab på udlejning

Ud fra de modtagene oplysninger har vi opgjort resultatet af din udlejning på følgende måde:

Det skal bemærkes at, borger (udlejer) betaler alle omkostninger til boligen, familiemedlemmerne (I.ejerne) har ikke betalt andet end huslejen, ifølge borger.

Sammenligninger af nærliggende udlejningstilbud viser, at priser på lignende boliger kan variere, men samtidig understreges det at det ikke har været muligt og finde priser på boligudlejning i området der kan understøtte det oplyste lejeprisniveau (du har oplyst en lejepris på 5.000 kr.).

Grundet det væsentlige misforhold på pris, sammenholdt med at du har oplyst, at du aldrig har opkrævet nogen reel husleje, kan Skattestyrelsen ikke lægge dit materiale til grund for opgørelsen af det faktisk husleje overskud. Skattestyrelsen har derfor udarbejdet et skøn på hvor meget det koster at leje lignende bolig i samme område. Baseret på kvadratmeterprisen på lign. boligtilbud i området, har Skattestyrelsen skønnet, at markedslejen er 9.500 kr. om måneden.

Udgifter til El, vand, varme og TV kan ikke trækkes fra i regnskabet, hvorfor vi ikke har medregnet disse udgifter fra dit materiale. Ud fra det indsendte materiale, kan du kun fratrække udgifter til ejerforening og ejendomskatter, som ses i overstående regnskab.

Kapitalafkastordningen

Kapitalafkastet er den del af dit overskud, som du kan flytte fra personlig indkomst til kapitalind­ komst. Derved betaler du mindre i AM-bidrag og eventuel topskat end efter de almindelige skatteregler.

Kapitalafkastgrundlaget gøres op ved indkomstårets begyndelse. Hvis virksomheden er etableret i årets løb, skal kapitalafkastet gøres op på tidspunktet for virksomhedens start. Når virksomhedens regnskabsperiode er kortere eller længere end 12 måneder, skal kapitalafkastet beregnes forholdsmæssigt.

Beregningen af kapitalafkastet sker ved at gange et afkastgrundlag med en afkastsats. Kapitalafkastet kan ikke blive negativt, og kan heller ikke overstige årets skattepligtige overskud af virksomheden.

Kapitalafkastgrundlaget gøres op som værdien af samtlige erhvervsmæssige aktiver efter virksomhedsskattelovens § 22 a, stk. 5. Kapitalafkastgrundlaget for din udlejningsvirksomhed, svarer til ejendomsværdien, og ejendomsværdien for din ejendom er 1.150.000 kr. Dertil er kapitalafkastsat­ sen er i 2017 på 1 pct.

På baggrund af overstående oplysninger har vi har beregnet kapitalafkastet for 2017 på følgende måde:

Fradrag for renteudgifter

Du har allerede fået fradrag for betalte renter og bidrag vedr. lån hos [finans1] A/S med i alt

12.577 kr. i 2017. Beløbet skal dog i dette tilfælde flyttes til feltet Renteudgifter i virksomheden.

Renteudgifter fra 2017 12.577 kr.

Ejendomsværdiskat

Du skal kun betale ejendomsværdiskat, hvis du selv har boet i ejendommen eller har haft rådighed over den en del af året.

Du har i 2017 betalt 4.672 kr. i ejendomsværdiskat for ejendommen beliggende på [adresse1], 1th., men da ejendommen har været udlejet hele året, skal du ikke betale ejendomsværdi skat for udlejningsperioden, jf. ejendomsværdiskattelovens § 1, sidst pkt.

Ejendomsværdiskat for 2017 4.672 kr.

Du vil derfor få hele den betalte ejendomsværdiskat fra 2017 modregnet/tilbagebetalt.

(...)”

Skattestyrelsen har ved udtalelse af 20. december 2022 anført følgende:

”(...)

Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens indstilling, som det fremgår af Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse af 6. december 2022.

Faktiske forhold

Klageren har, sammen med sin ægtefælle, ejet ejendommen på [adresse1] siden 2015. Siden maj 2016 har ejendommen været beboet af klagers familiemedlemmer. Ejendommen har et BBR-areal på 67 kvadratmeter, og er opført i 1935.

Skattestyrelsen traf den 27. august 2018 afgørelse omkring lejeniveauet i lejemålet, og forhøjede lejen skønsmæssigt til 9.500 kr. per måned, fra tidligere 5.000 kr. Fastsættelsen af lejen blev gjort på baggrund af indhentede oplysninger fra Huslejenævnet i [by1]s Kommune. Forhøjelsen af lejen medførte den konsekvens, at klager skulle beskattes af den fiktive indtægt, som udgjorde differencen mellem den faktisk betalte leje, og den skønsmæssigt fastsatte leje af Skattestyrelsen.

Klager oplyste i forbindelse med afgørelsen fra Skattestyrelsen den 27. august 2018, at han i 2017 havde udgifter til udlejningen på 63.319,53 kr. svarende til et månedligt omkostningsbeløb på 5.276 kr. Disse omkostninger blev af klager søgt dækket ved opkrævningen af en månedlig husleje på 5.000 kr.

Materielt

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt.

Hvis ejeren af en fast ejendom overlader brugsretten af ejendommen til en nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en leje der er ikke uvæsentligt lavere end markedslejen, beskattes ejeren af ejendommen af den objektive udlejningsværdi, jf. Højesterets afgørelse af 29. oktober 2002, offentliggjort som SKM 2002.547.HR.

Ved den skønsmæssige fastsættelse af den objektive udlejningsværdi, tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønnes at kunne indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste pkt.

Ejendommen er beliggende i [by1] Kommune, der er en reguleret kommune, hvilket betyder at de hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 med senere ændringer, fandt anvendelse. Dette fremgår af lejelovens § 4.

I en reguleret kommune, skal lejen som udgangspunkt fastsættes til den omkostningsbestemte leje, jf. lejelovens § 23. Af lejelovens § 7 fremgår, at reglerne for småejendomme gælder, hvis ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder.

Da ejendommen er en ejerlejlighed opført i 1935 må det til brug for skønnet lægges til grund, at ejendommen omfattes af reglerne for småejendommen, jf. lejelovens § 7. Da ejendommen omfattes af lejelovens § 7, må lejen ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. lejelovens § 32.

Som følge af lejelovens § 19, må der ved omkostningsbestemt husleje ikke fastsættes en leje til et beløb, der overstiger det beløb, som kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. lejelovens § 19, stk. 1, 1. led.

Skattestyrelsen har i sin afgørelse af 27. august 2018 skønsmæssigt fastsat lejen på baggrund af udbudte lejepriser i området omkring klagers udlejningsejendom. Under den efterfølgende klagebehandling hos Skatteankenævnet, er det indstillet at lejen skal fastsættes til den omkostningsbestemte leje, jf. lejelovens § 32. Skattestyrelsen tiltræder Skatteankestyrelsens indstilling, om at afgørelsen af 27. august 2018 skal ændres, således at lejen fastsættes på baggrund af den omkostningsbestemte leje. Den nye husleje er fastsat på baggrund af de af klager leverede oplysninger om omkostningerne forbundet med udlejen.

Skattestyrelsen er derfor enig med Skatteankestyrelsens indstilling om, at klagerens andel (50 %) af lejeindtægter af [adresse1][by1], kan fastsættes til 17.500 kr. for indkomståret 2016 og 30.000 kr. for indkomståret 2017.

Skattestyrelsen bemærker afslutningsvist, at de fastsatte lejeindtægter er fastsat eksklusive forbrug, og at der ikke kan gives fradrag for de af klageren afholdte og opkrævede forbrugsudgifter af lejer m.v. Skattestyrelsen har indrømmet fradrag for udgifter til ejerforening og for ejendomsskat, men finder ikke at forbrugsudgifterne kan karakteriseres som driftsudgifter, da forbrugsudgifterne er ejendommen uvedkomne.

(...)”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at den skattepligtige indkomst for udlejningsejendommen [adresse1], [by1] skal sættes til 35.000 kr. for indkomståret 2016 og til 60.000 kr. for indkomståret 2017.

Repræsentanten har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”(...)

Påstand

Skattestyrelsen tilpligtes at anerkende, at min klients skattepligtige indkomst, for indkomståret 2016, nedsættes med 28.792 kr., og for indkomst året 2017, nedsættelse med 49.375 kr.

Subsidiært Skattestyrelsen tilpligtes at anerkende, nedsættelse af min klients skattepligtige indkomst med et mindre beløb, efter Landsskatterettens skøn.

Mere subsidiært sagen henvises til fornyet behandling hos Skattestyrelsen.

Faktum

Sagen angår overordnet spørgsmålet om, hvorvidt klager skal beskattes af den lejeindtægt han har oppebåret i indkomståret 2016, ved udlejning af lejligheden [adresse1], [by1]

Skattestyrelsen har i sin afgørelse af 27 august d.å. skønsmæssigt fastsat lejen på lejemålet til 9.500 kr. per måned, fra tidligere 5.000 kr.

Forhøjelsen af lejen i skattemæssig henseende, har den konsekvens, at klager dermed skal beskattes af den fiktive indtægt, som udgør differencen mellem den faktisk betalte leje og den nu fastsatte leje af Skattestyrelsen.

Skattestyrelsen har i sin afgørelse lagt vægt på, at lejeforholdet mellem lejer og klager ikke er udtryk for den objektive korrekte markedsleje. Dette mener Skattestyrelsen ikke, da lejer i nærværende sag er klagers nevø. Skattestyrelsens skøn er baseret på tilsvarende lejeboliger i området.

Anbringender

Til støtte for den ovenfor nedlagte påstand, skal jeg hermed gøre følgende gældende, at Skattestyrelsens skøn lider af mangler, samt at den udførte praksis i forbindelse med skønnet, ikke lever op til de krav Skattestyrelsen selv foreskriver.

Hjemmelen til skattemyndighedernes mulighed for, at fastsætte en lejeindtægt ud fra et skøn, følger af Højesterets dom jf. TfS 2002, 967. Højesteret når yderligere frem til i den pågældende sag, at differencen mellem den faktiske leje og markedslejen ikke var uvæsentlig. I den konkrete sag, var differencen 1.300 kr., hvilket svarede til en difference på 40 %.

Skattemyndighedernes egen praksis foerskriver, at lejen skal fastsættes efter markedslejen (objektiv udlejningsværdi).

Ved markedslejen forstås den lovlige leje der ville være gældende mellem uafhængige parter. Dette forhold er imidlertid ikke helt så nemt at fastslå. Årsagen hertil er, at den opkrævede leje, skal være forenelig med det civilretlige grundlag, lejeloven, boligreguleringsloven se JV 2018-07-31, Den Juridiske Vejledning 2018-2 - C.H Fast Ejendom.

Denne sammenhæng mellem reglerne betyder, at såfremt skattemyndighederne fastsætter lejeindtægten for højt, bliver skatteyder fanget mellem 2 regelsæt. Enten skal skatteyder beskattes af en fiktiv indtægt, eller risikere en sag i huslejenævnet.

På den baggrund gøres det gældende, at når skattemyndighederne fastsætter en leje i skatteretlig henseende, at denne er kvalificeret.

I nærværende afgørelse fremgår det på side 3, under pkt. 1.4 at;

“Skattestyrelsen har derfor valgt, at fastholde det oprindelige huslejeskøn på 9.500 kr., da det er Skattestyrelsens vurdering, at skønnet af huslejen er baseret på lign. Udlejningstilbud i området, giver et mere retvisende billede af markedslejen, end en husleje der i overvejende grad, er omkostningsbestemt”

På side 4 under Regnskab og udlejning fremgår det at;

“Sammenligninger med nærliggende udlejningstilbud viser, at priser på lignende boliger kan variere, men samtidig understreges det, at det ikke har været muligt og finde priser på boligudlejning i området der kan understøtte det oplyste lejeprisniveau”

Når skattemyndighederne foretager et sådan skøn, for at det kan være kvalificeret - må der som udgangspunkt forlanges, hvordan skattemyndighederne er kommet frem til skønnet. Herunder hvilke parametre man har benyttet. Det fremgår ikke i denne forbindelse af afgørelsen, om der er tale om aktuelle udbud, eller om det med udgangspunkt i udbudet på tidspunktet for indgåelse af lejekontrakten?

Det fremgår heller ikke af afgørelsen, en nærmere beskrivelse af hvilke parametre der er blevet lagt vægt på, herunder stand, beliggenhed (hvor stor en radius har man sammenlignet med), er de sammenlignelige udbud privat udlejning?

Det må også anses, som problematisk, at Skattestyrelsen ikke har undersøgt under hvilket civilretligt regelsæt der er afgørende for lejefastsættelsen.

Der er en række faktorer, som kan have enorm stor indvirken på selve lejefastsættelsen og dermed dens ansættelse i henhold til markedslejen. Det skal her bemærkes, at hvis ejendommen/lejemålet falder under et andet regelsæt end Lejeloven, her tænkes på Boligreguleringsloven, så er udgangspunktet omkostningsbestemt leje.

Det gøres på denne baggrund gældende, at skattemyndighedernes skøn i nærværende sag lider af væsentlige mangler.

Lejen i nærværende sag, har været aftalt til 5.000 kr., Skattestyrelsens skøn er på, at markedslejen er 9.500 kr., hvilket betyder næsten en fordobling af den aftalte husleje.

Det gøres gældende til støtte for den principale påstand, at den originale aftale er udtryk for tilstrækkelig tæt på markedsleje, såfremt lejemålet ikke er omfattet af Boligreguleringsloven og bestemt i overenstemmelse med, såfremt dette skulle være tilfældet. subsidiært gøres det gældende, at den skønsmæssigt fastsatte leje under alle omstændigheder er for høj.

I forhold til selve skønnet, bemærkes det, at efter skattemyndighederne selv har haft svært ved, at finde tilsvarende lejemål jf. ovenfor s. 2, herunder uden nærmere oplysninger om, hvilken kvalificering, tidspunkt m.v. der er anvendt.

Det kan udledes, af den tidligere omtalte Højesterets dom, at der er et bevægelsesrum for fastsættelse af lejen. Dette kan udledes af udtrykkes “ikke uvæsentlig”. Årsagen hertil er selvfølgelig anerkendelsen af, at der er en margin og denne kan ikke tydeligt defineres.

Dermed kan det udledes, at i forhold til, at lejefastsættelsen kan være rigtig i skatteretlig forstand, må det betyde, at denne margin lægger mellem den minimum acceptable fastsættelse, som er mindre end 40 % under markedslejen og loftet for den civilretlige regulering.

Det gøres gældende, at den indgåede lejefastsættelse er i overensstemmelse hermed. Skulle Landsskatteretten nå frem til, at dette ikke er tilfældet, så gøres det gældende, at det skøn skattemyndighederne i nærværende sag har foretaget, er for højt og Landsskatteretten fastsætter en leje mellem den nuværende og det skøn skattemyndighederne har udøvet.

Til sidst til støtte for den mere subsidiære påstand om hjemvisning, henvises i det hele til den manglende kvalificering af det udøvede skøn.

(...)”

Ved møde med Skatteankestyrelsen anførte repræsentanten, som tidligere fremført, at lejen burde fastsættes omkostningsbestemt og herudover at der var foretaget en vurdering af huslejen, for [adresse1][by1], som ville blive fremlagt.

Repræsentanten har 3. oktober 2022 indsendt bemærkninger, vedlagt bilag med oversigt over lejeindtægter og vurderingsrapport. Af bemærkningerne fremgår følgende:

”(...)

På vegne af min klient, [person3], skal jeg hermed fremkomme med supplerende indlæg i sagen på baggrund af afholdt kontormøde i nærværende sag.

Min klient anmoder venligst om retsmøde.

Påstand

Skattestyrelsen tilpligtes at anerkende, at min klients aftalte leje er korrekt og min klients personlige indkomst reguleres hermed, for indkomståret 2016 en brutto huslejeindtægt på 35.000 kr., og for indkomståret 2017 en brutto lejeindtægt på 60.000 kr..

Subsidiært Skattestyrelsen tilpligtes at anerkende, nedsættelse af min klients skattepligtige indkomst med et mindre beløb end det af Skattestyrelsen fastsatte efter Landsskatterettens skøn.

Mere subsidiært sagen henvises til fornyet behandling hos Skattestyrelsen.

Påstandsændring

Den principale påstand er reguleret med henblik på, at afspejle den korrekte lejeindtægt. Klager skal selvfølgelig beskattes af de korrekte oppebårne indtægter fra lejemålet, hvorfor påstanden er ændret med udgangspunkt i Skattestyrelsens anvendelse af Kapitalafkastordningen jf. afgørelserne af 27. august 2018 (Bilag 1)

Klager fremlægger ved nærværende indlæg en oversigt over modtagne lejeindtægter i den pågældende periode (Bilag 2) til brug for sagsbehandlingen. Som det fremgår af bilag 2 har indtægterne i 2016 udgjort samlet 35.000 kr. og for indkomståret 2017 samlet 60.000 kr..

Faktum

Sagen angår overordnet spørgsmålet om, hvorvidt klager skal beskattes af den nye fastsatte lejeindtægt som reguleret af Skattestyrelsen i indkomståret 2016 og 2017, ved udlejning af lejligheden [adresse1], [by1]

Skattestyrelsen har i sin afgørelse af 27 august 2018 skønsmæssigt fastsat lejen på lejemålet til

9.500 kr. per måned, fra tidligere 5.000 kr.

Forhøjelsen af lejen i skattemæssig henseende, har den konsekvens, at klager dermed skal beskattes af den fiktive indtægt, som udgør differencen mellem den faktisk betalte leje og den nu fastsatte leje af Skattestyrelsen.

Skattestyrelsen har i sin afgørelse lagt vægt på, at lejeforholdet mellem lejer og klager ikke er udtryk for den objektive korrekte markedsleje. Dette mener Skattestyrelsen ikke, da lejeindtægterne i nærværende sag stammer fra klagers udvidet familiemedlemmer. Skattestyrelsens har gjort gældende, at deres skøn er baseret på tilsvarende lejeboliger i området.

Anbringender

Til støtte for den ovenfor nedlagte påstand, skal jeg hermed gøre følgende gældende, at Skattestyrelsens skøn lider af mangler, samt at den udførte praksis i forbindelse med skønnet, ikke lever op til de krav Skattestyrelsen selv foreskriver.

Hjemmelen til skattemyndighedernes mulighed for, at fastsætte en lejeindtægt ud fra et skøn, følger af Højesterets dom jf. TfS 2002, 967. Højesteret når frem til i den pågældende sag, at differencen mellem den faktiske leje og markedslejen ikke var uvæsentlig. I den konkrete sag, var differencen

1.300 kr., hvilket svarede til en difference på 40 %.

Skattemyndighedernes egen praksis foreskriver, at lejen skal fastsættes efter markedslejen (objektiv udlejningsværdi).

Ved markedslejen forstås den lovlige leje der ville være gældende mellem uafhængige parter. Dette forhold er imidlertid ikke helt så nemt at fastslå. Årsagen hertil er, at den opkrævede leje, skal være forenelig med det civilretlige grundlag, lejeloven, boligreguleringsloven se JV 2018-07-31, Den Juridiske Vejledning 2018-2 - C.H Fast Ejendom.

Denne sammenhæng mellem reglerne betyder, at såfremt skattemyndighederne fastsætter lejeindtægten for højt, bliver skatteyder fanget mellem 2 regelsæt. Enten skal skatteyder beskattes af en fiktiv indtægt, eller risikere en sag i huslejenævnet med den konsekvens aldrig at kunne oppebære den fiktivt fastsatte leje.

På den baggrund gøres det gældende, at når skattemyndighederne fastsætter en leje i skatteretlig henseende, skal denne være kvalificeret civilretligt.

I nærværende afgørelse bilag 1, fremgår det på side 3, under pkt. 1.4 at;

“Skattestyrelsen har derfor valgt, at fastholde det oprindelige huslejeskøn på 9.500 kr., da det er Skattestyrelsens vurdering, at skønnet af huslejen er baseret på lign. Udlejningstilbud i området, giver et mere retvisende billede af markedslejen, end en husleje der i overvejende grad, er omkostningsbestemt”

På side 4 under Regnskab og udlejning fremgår det at;

“Sammenligninger med nærliggende udlejningstilbud viser, at priser på lignende boliger kan variere, men samtidig understreges det, at det ikke har været muligt og finde priser på boligudlejning i området der kan understøtte det oplyste lejeprisniveau”

Når skattemyndighederne foretager sådan et skøn, for at det kan være kvalificeret - må der som udgangspunkt forlanges, hvordan skattemyndighederne er kommet frem til skønnet. Herunder hvilke parametre man har benyttet.

Det fremgår ikke i denne forbindelse af afgørelsen, om der er tale om aktuelle udbud, eller om det med udgangspunkt i udbudet på tidspunktet for indgåelse af lejekontrakten?

Det fremgår heller ikke af afgørelsen, en nærmere beskrivelse af hvilke parametre der er blevet lagt vægt på, herunder stand, beliggenhed (hvor stor en radius har man sammenlignet med), er de sammenlignelige udbud privat udlejning?

Det må også anses som problematisk, at Skattestyrelsen ikke har undersøgt under hvilket civilretligt regelsæt der er afgørende for lejefastsættelsen.

Der er en række faktorer, som kan have enorm stor indvirken på selve lejefastsættelsen og dermed dens ansættelse i henhold til markedslejen. Det skal her bemærkes, at hvis ejendommen/lejemålet falder under et andet regelsæt end Lejelovens bestemmelser om fri markedsleje, så er udgangspunktet omkostningsbestemt leje.

Det gøres på denne baggrund gældende, at skattemyndighedernes skøn i nærværende sag lider af væsentlige mangler.

Lejen i nærværende sag, har været aftalt til 5.000 kr., Skattestyrelsens skøn er at markedslejen er

9.500 kr., hvilket betyder næsten en fordobling af den aftalte husleje.

Det gøres gældende til støtte for den principale påstand, at den originale aftale er udtryk for korrekt lovlig leje og i overenstemmelse med retspraksis. Såfremt dette ikke skulle være tilfældet, gøres det subsidiært gældende, at den skønsmæssigt fastsatte leje under alle omstændigheder er for høj.

Det kan udledes, af den tidligere omtalte Højesterets dom, at der er et bevægelsesrum for fastsættelse af lejen. Dette kan udledes af udtrykkes “ikke uvæsentlig”. Årsagen hertil er selvfølgelig anerkendelsen af, at der er en margin og denne kan ikke tydeligt defineres.

Dermed kan det udledes, at i forhold til, at lejefastsættelsen kan være rigtig i skatteretlig forstand, må det betyde, at denne margin lægger mellem den minimum acceptable fastsættelse, som er mindre end 40 % under markedslejen og loftet for den civilretlige regulering.

Klager har bestaltet en vurdering for lejefastsættelsen (Bilag 3).

Af side 5 fremgår følgende under “Besvarelse af vurderingstemaet”;

“På baggrund af besigtigelsen og de givne oplysning og modtagne dokumenter, vurderer vurderingsmanden at lejemålets lovlige leje, jf. gældende lejelov og boligreguleringslovens bestemmelser, pr. 1.6.2018 andrager:

Kr. 61.000

Skriver: Seksti en tusind 00/100

Svarende til en årlig leje på kr. 910 pr. kvm.”

Som det fremgår umiddelbart efter jf. afsnittet “Vurderingsmandens bemærkning”;

Den af vurderingsmanden beregnede leje svarer til den leje som lovligt vil kunne opkræves efter gældende lejelovgivning.

Lejen er beregnet jf. Boligreguleringslovens regler for ejendomme beliggende i regulerede områder, og den beregnede leje er inkluderet følgende hensættelser til vedligeholdelse:

Hensættelse til udvendig vedligeholdelse jf. § 18 og 18B Hensættelse til indvendig vedligeholdelse jf. lejelovens § 22

Lejen er inkluderet forbedringsforhøjelser i forbindelse med udlejers fornyelser og forbedringer til dørtelefonanlæg, vinduer og udvendige døre, køkken, hvidevare, badeværelse og fjernvarme.

Vurderingsmanden har ikke modtaget byggeregnskab for de i lejligheden udførte forbedringer og fornyelser, hvorfor udgiften til disse efter bedste overbevisning er skønnet af vurderingsmanden:

Udskiftning af gamle vinduer og døre kr. 48.000 Fornyelse af køkken kr. 45.000 Fornyelse af hvidevarer kr. 15.000 Fornyelse af badeværelse kr. 70.000 Installation af fjernvarme kr. 45.000 Installation af dørtelefonanlæg kr. 5.000 Udgifter i alt kr. 233.000

Udlejers ”afkast” 8,5 % er beregnet som et gennemsnit af ydelsen på et 20 årigt realkreditlån.”

Som det fremgår klart er den faste ejendom omfattet af reglerne i Boligreguleringslovens regler,

hvorfor der ikke er fri fastsættelse af lejen.

Vurderingsmanden når frem til en leje på 61.000 kr. årligt, hvilket er 100 kr. mere end hvad Klager har aftalt med lejer. Dette er indenfor den margin som fastsat i Højeseterets dom jf. TfS 2002, 967.

Hvorfor der ikke skal ske regulering af huslejeindtægten som efter Skattestyrelsens afgørelse.

Det gøres gældende, at Skattestyrelsens åbenlyse mangler ved kvalificeringen af huslejeindtægten er af en sådan karakter, at kvalificeringen skal tilsidesættes. Hertil må det på baggrund af den fremlagte vurderingsrapport fra Klager anses som, at Klager har løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje er korrekt.

Den manglende civilretlige kvalificering bør også få konsekvenser for medholdsvurderingen i forbindelse med udmåling af omkostningsgodtgørelse for Klager.

Det gøres gældende, at den indgåede lejefastsættelse er i overensstemmelse hermed. Skulle Landsskatteretten nå frem til, at dette ikke er tilfældet, så gøres det gældende, at det skøn skattemyndighederne i nærværende sag har foretaget, er for højt og Landsskatteretten fastsætter en leje mellem den nuværende og det skøn skattemyndighederne har udøvet.

Jeg forbeholder mig ret til at præcisere samt fremkomme med yderligere påstande og anbringender.

(...)”

Landsskatterettens afgørelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, 1. punktum.

Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af ejendommen til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en leje, der er ikke uvæsentligt lavere end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Der henvises til Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.

Ejendommen var i de påklagede år beboet af klagerens nevø. Forholdet er derfor omfattet af den personkreds, for hvem der kan fastsættes en objektiv udlejningsværdi.

Klageren er derfor skattepligtig af den objektive lejeværdi for [adresse1][by1].

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, sidste punktum, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der henvises til Vestre Landsrets dom af 1. februar 2005, offentliggjort i SKM2005.112.VLR.

Ejendommen er beliggende i [by1]s Kommune, der er en såkaldt reguleret kommune, hvilket vil sige, at de hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 med senere ændringer, fandt anvendelse. Det fremgår af lejelovens § 4.

I en reguleret kommune, skal lejen som udgangspunkt fastsættes til den omkostningsbestemte leje, jf. lejelovens § 23. Af lejelovens § 7 fremgår, at reglerne for småejendomme gælder, såfremt ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder.

Da ejendommen er en ejerlejlighed opført i 1935 må det til brug for skønnet over den objektive udlejningsværdi lægges til grund, at ejendommen omfattes af reglerne for småejendomme, jf. lejelovens § 7.

Det følger af lejelovens § 32, at lejen i ejendomme omfattet af lejelovens § 7, ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II – IV, og hvor lejen er reguleret efter § 23 om omkostningsbestemt leje.

Ved fastsættelse af den objektive udlejningsværdi er der ikke tale om en fast kvadratmeterpris, men et spænd indenfor hvor markedslejen må anses at ligge. I forhold til den indhentede huslejestatistik for kvadratmeterpriserne i [by1] Kommune, de af Huslejenævnet [by1] fremlagte afgørelser om lejeniveauet for lejemål omfattet af lejelovens § 23 i området samt oplysningerne om klagerens ejendom, finder retten, at en husleje på 5.000 kr. månedligt svarende til en kvadratmeterpris på 896 kr. eksklusive forbrug pr. m2 pr. år i indkomstårene 2016 og 2017, må anses for at ligge inden for spændet af markedslejen.

Landsskatteretten finder på den baggrund, at klagerens andel (50 %) af lejeindtægter ved udlejning af [adresse1], [by1], kan fastsættes til 17.500 kr. for indkomståret 2016 og til 30.000 kr. for indkomståret 2017.

Retten bemærker at de fastsatte lejeindtægter (objektiv lejeværdi) er fastsat eksklusiv forbrug, og at der således ikke kan gives fradrag for de af klageren afholdte forbrugsudgifter m.v. i lejeindtægterne.

Landsskatteretten ændrer herved Skattestyrelsens afgørelse, således at forhøjelsen nedsættes til 17.500 kr. for indkomståret 2016 og til 30.000 kr. for indkomståret 2017.