Landsskatterettens kendelse af 11. marts 2009 i sag 08-03784

Der klages over at overdragelsessummen for ejendommen beliggende på Y1-vej 24 i Y1-by, der er overdraget fra selskabet til hovedaktionæren, er forhøjet fra 7.850.000 kr. til 10.500.000 kr., idet førstnævnte ikke er anset for at udgøre handelsværdien til trods for at denne er overensstemmende med den senest kendte offentlige ejendomsvurdering.

Landsskatterettens afgørelse

SKAT har ansat værdien af ejendommen på Y1-vej 24, Y1-by til 10.500.000

Ejendommen er overdraget til 7.850.000

Landsskatteretten godkender den aftalte overdragelsessum på 7.850.000

Sagens oplysninger

B er hovedaktionær i selskabet H1 ApS (klageren), hvis hovedaktivitet er konsulent virksomhed samt besiddelse af fast ejendom og værdipapirer.

Selskabet købte i juli 1999 en villa beliggende på Y1-vej 24 i Y1-by for 5.138.000 kr.

Hovedaktionæren har siden erhvervelsen anvendt villaen som bolig.

Den 15. maj 2006 blev villaen overdraget til hovedaktionæren for 7.850.000 kr.

Der har ikke i selskabets ejertid været afholdt udgifter til forbedringer eller ombygninger af villaen.

Den offentlige ejendomsvurdering har været som følger på ejendommen:

Skattecentret, Vurderingen har den 26. maj besigtiget ejendommen i forbindelse med en fornyet vurdering for 2006. Vurderingen fastsatte herved værdien for 2006 til 10.500.000 kr.

Der har bl.a. været foretaget følgende salg i området i 2006, hvilket er fremhævet af Vurderingen ved den fornyede ansættelse:

Skattecentrets afgørelse

Selskabets indkomst er forhøjet med 2.650.000 kr. idet overdragelsen af Y1-vej 24 i Y1-by til 7.850.000 kr. er anset for sket til underpris.

Som begrundelse er det anført, at ejendommen på tidspunktet for overdragelsen derimod anses for at have en handelsværdi på 10.500.000 kr.. Der er i den forbindelse henvist til den af skattecentret, vurderingen foretagne besigtigelse og ansættelse af ejendommen.

Vurderingen har lagt vægt på ejendommens beliggenhed, salgsstatistikker for den pågældende periode og området, de konstaterede gennemsnitssalgspriser contra ejendomsvurderingerne i netop dette område, realkreditrådets kvadratmeterpris for 2. kvartal 2006 samt vedligeholdelsestilstanden på overdragelsestidspunktet.

Det er videre anført, at den foreliggende offentlige ejendomsvurdering for 2005 ikke antages at svare til den aktuelle handels-/markedspris, hvorfor hovedreglen i cirkulæret ikke anses for anvendelig.

Eftersom selskabet ved købet af ejendommen i 1999 accepterede en handelspris fra tredjemand på ikke mindre end 1.600.000 kr. eller 46% over den på købstidspunktet kendte ejendomsvurdering, kan handels-/markedsprisen i 2006 jo ikke pludselig være den på salgstidspunktet kendte ejendomsvurdering, som det er anført.

Således burde handelsprisen i 2006 antages at udgøre ejendomsvurderingen på 7.850.000 kr. + 46% eller 11.461.000 kr.

Der er henvist til ligningslovens § 2 og § 16A.

Klagerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand, om at den foretagne forhøjelse nedsættes til 0 kr. således at det godkendes, at ejendommen på Y1-vej 24 i Y1-by overdrages til 7.850.000 kr.

Til støtte herfor er det anført, at købsaftalen er udfærdiget mellem interesseforbundne parter og derfor er omfattet af TSS CIR 2000-5, hvorefter overdragelsessummen er fastsat til den seneste kendte ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet, dvs. vurderingen for 2005, som lød på 7.850.000 kr.

Det er endvidere anført, at der ikke har været foretaget ombygninger eller moderniseringer i perioden fra vurderingen til afhændelsestidspunktet. Hertil kommer, at selskabet køb tilbage i 1999 til en pris, der afveg fra offentlig vurdering på daværende tidspunkt for snart 10 år siden kan ikke anvendes til støtte for at den aftalte overdragelsessum, idet den betydelige stigning, der har været i den offentlige vurdering siden 1999 har lukket dette spring.

Fra 2005 - 2006 stiger den offentlige vurdering fra 6.100.000 kr. til 7.850.000 kr. Da SKATs eget vurderingsorgan umiddelbart forud for handlen har foretaget en så kraftig forøgelse af vurderingen, har selskabet ikke haft anledning til at tro, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.

Der ses ikke at være fremlagt nogen grunde til at hovedreglen i cirkulæret skulle kunne fraviges. Det bemærkes endvidere, at retssikkerheden forekommer ikke eksisterende, hvis SKAT tilsidesætter egne cirkulærer og vejledninger.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af bestemmelsen i ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Ved vurderingen af, om overdragelsen er sket på armslængdevilkår, vil den seneste offentlige vurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi, jf. TSS-cirkulære 2000-5 om værdiansættelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter.

Giver den offentlige ejendomsvurdering imidlertid ikke et retvisende billede af ejendommens værdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet heraf.

Det fremgår af cirkulærets pkt. 3, at dette eksempelvis er tilfældet, hvis vurderingen må antages at være fejlbehæftet, eller hvis der siden vurderingen er foretaget ændringer på ejendommen, der giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Landsskatteretten skal bemærke, at bevisbyrden for en tilsidesættelse af cirkulærets hovedregel om overdragelse til vurderingen som armslængdestandard, påhviler den, som ønsker afvigelsen.

Det er rettens opfattelse, at SKAT ikke på tilstrækkelig vis har løftet bevisbyrden for, at undtagelsesbestemmelserne i cirkulæret skulle være opfyldt.

At der i området siden salget i maj 2006 er sket en stor prisstigning gør ikke nødvendigvis de ordinære vurderinger fejlbehæftede. Ligeledes bevirker det, at selskabet i 1999 accepterede en købssum på 46 % over den offentlige ejendomsvurdering heller ikke i sig selv, at ejendomsvurderingen for 2005 må anses for fejlbehæftet.

Det bemærkes, at der efter det oplyste ikke er foretaget forbedringer mv., der er kommet til udtryk i ejendommens handelsværdi efter den seneste kendte vurdering. Det bemærkes endvidere, at der er tale om et område med meget forskelligartede ejendomme, hvorfor salg i området kan være vanskeligere sammenlignelige.

Efter det oplyste er der således ikke tilstrækkeligt grundlag for at fravige, at den offentlige vurdering pr. 31. oktober 2005 på 7.850.000 kr. lægges til grund som udgangspunkt for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet.

Landsskatteretten kan derfor godkende den mellem parterne aftalte overdragelsessum på 7.850.000 kr.

Endvidere er der lagt vægt på, at de anførte salg til væsentligt højere priser først er sket i tiden efter salget i 2006, og at 2006 netop var året hvor prisstigningerne toppede samt, at ejendommen er beliggende i et af de områder der var underlagt nogle af de højeste prisstigninger.

Landsskatteretten giver således klageren medhold i den nedlagte påstand.