Klagen vedrører ejendomsavance ved salg af sommerhus.
Kapitalindkomst
SKAT har anset klageren for
skattepligtig af ejendomsavance ved
salg af klagerens sommerhus med
529.310 kr.
Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.
Klageren har den 1. april 2006 købt en sommerhusgrund beliggende [adresse1], [by1], [by2]. Klageren modtog en byggetilladelse den 20. juni 2006, og byggeriet blev færdigmeldt den 30. oktober 2006. Sommerhuset blev efterfølgende sat til salg hos ejendomsmægler [virksomhed1]. Der blev den 12. december 2006 oprettet en internetannonce hos ejendomsmægleren. Klageren har ikke kunnet fremskaffe formidlingsaftalen.
Det er oplyst til SKAT, at klageren selv har lavet følgende:
"Gravet sokkel, lavet sandpude, isoleret hele sommerhuset, opsat alt indvendig beklædning, malet sommerhuset indvendig, opsætning/nedlægning af klinker, opsætning af køkken."
Der er på fakturaen vedrørende køb af gardiner anført navnet [person1]. Klageren har oplyst, at det var for at udnytte en rabatmulighed, som [person1] havde. [person1] var ligesom klageren i gang med et sommerhusbyggeri.
Klageren og [person1] har bl.a. følgende selskaber sammen:
"
[virksomhed2] ApS - stiftet den 31.12.2004 - [person2] med som hovedaktionær den 01.08.2005.
[virksomhed3] ApS stiftet af begge den 20.07.2006.
[virksomhed4] ApS stiftet af begge den 01.05.2007"
Sommerhuset blev solgt den 2. juni 2007 for 2.500.000 kr. Der er ikke selvangivet en fortjeneste fra sommerhussalget.
Klageren har den 17. februar 2006 købt en beboelsesejendom på [adresse2], [by2].
Repræsentanten har indsendt billedmateriale samt 5 erklæringer fra klagerens venner. Derudover er der fremlagt regning for elforbruget i oktober 2006. Heraf fremgår, at der er et elforbrug på 485 kwh. Af regningen for november 2006 fremgår, at elforbruget udgjorde 564 kwh. For februar 2007 udgjorde elforbruget 1.199 kwh, og for maj 2007 udgjorde elforbruget 65 kwh. Elforbruget for perioden 1. august - 10. august 2007 var på 9 kwh.
SKAT har anset klageren for skattepligtig af ejendomsavance med 529.310 kr. i forbindelse med salg af klagerens sommerhus beliggende [adresse1], [by1], [by2].
Fortjeneste ved salg af fast ejendom er skattepligtigt i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1, medmindre salget er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.
Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, skal fortjeneste ved salg af sommerhus ikke medregnes til den skattepligtige kapitalindkomst, såfremt sommerhuset har været benyttet privat, og hvor sommerhuset har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit, jf. SKM2007.797.ØL.Intentionerne med opførelse af sommerhuset skal således have været at benytte det som fritidshus, og sommerhuset skal være benyttet privat.
Sommerhuset blev færdigbygget den 30. oktober 2006 ifølge oplysningerne fra Teknisk Forvaltning i [by2], og den 12. december 2006 foreligger der en internetannonce, hvoraf det fremgår, at sommerhuset er sat til salg.
For at kunne sælge fritidsboligen skattefrit er det SKATs opfattelse, at formålet med anskaffelsen af sommerhuset skal være at benytte fritidsboligen privat. Efterfølgende skal der være ageret som herefter, hvilket vil sige, at fritidsboligen også skal benyttes privat.
Sommerhuset på [adresse1] har kun været færdigbygget i ca. 1 måned, inden det blev sat til salg. Der er ikke ageret som om, at sommerhuset er opført med privat benyttelse for øje. Det er SKATs opfattelse, at hensigten med opførelsen af sommerhuset ikke har været at benytte sommerhuset privat, men i stedet har været at videresælge sommerhuset med fortjeneste for øje. Fortjenesten ved salg af sommerhuset er derfor skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at fortjeneste ved salg af klagerens sommerhus er skattefrit i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.
Klageren har arbejdet inden for social omsorg siden 2000. Han er ansat i virksomheden [virksomhed3], som han var med til at stifte den 20. juli 2006, og som han ejer 50 % af. Virksomheden sælger serviceydelser til alle landets kommuner i form af individuelle bo-tilbud til personer med svære fysiske og/eller psykiske vanskeligheder.
Inden etableringen af [virksomhed3] købte klageren en ubebygget sommerhusgrund i [by1], hvorpå han opførte et sommerhus. Huset stod færdigt i eftersommeren 2006 og blev færdigmeldt til kommunen den 30. oktober 2006.
Sommerhuset blev sat til salg i december 2006 og solgt ved slutseddel af 16. juni 2007 til overtagelse den 1. august 2007. I perioden fra eftersommeren 2006 til 1. august 2007 blev ejendommen anvendt som sommerhus af klageren og hans familie, som ikke ejede andre sommerhuse. Der er fremlagt private fotos som dokumentation herfor.
Derudover er der fremlagt kopi af opkrævning af kontingent for 2008 fra [virksomhed5] dateret den 18. januar 2008 samt kopi af 5 opkrævninger fra [virksomhed6] vedrørende elforbruget for oktober og november 2006, for februar og maj 2007 samt for 1. til 10. august 2007. Det fremgår, at elmåleren den 30. september 2006 udviste en kwh-stand på 146 og den 31. juli 2007 en kwh-stand på 5.033. Forbruget i den mellemliggende 10 måneders periode udgjorde således 4.887 kwh, hvilket ifølge repræsentanten dokumenterer en meget væsentlig brug af huset.
Baggrunden for, at sommerhuset blev sat til salg så relativt hurtigt efter færdiggørelsen var, at etableringen af [virksomhed3] havde vist sig langt mere arbejdskrævende end først antaget. Hertil kom, at familien den 29. december 2006 blev udvidet med barn nr. 2. Det stod hurtigt klart, at familien aldrig ville være i stand til at passe og bruge huset i det omfang, som man oprindeligt havde forestillet sig. Det var derfor bedre at sætte det til salg, mens det stadig var nyt.
Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, indeholder 2 betingelser for at kunne opnå skattefrihed. For det første er der en betingelse om privat anvendelse, og for det andet en betingelse om grundens størrelse. Det er ubestridt, at betingelsen om grundens størrelse er opfyldt, da ejendommen havde et grundareal på 1.212 m2.
Betingelsen om privat anvendelse indebærer efter praksis, at ejeren eller dennes husstand skal have anvendt sommerhuset som fritidsbolig på fridage, i weekends og/eller i ferier. Klagerens private anvendelse er dokumenteret med de fremlagte fotos og de vedlagte erklæringer. Huset stod færdigt i eftersommeren 2006 og blev solgt med overtagelse den 1. august 2007. Familien kunne således benytte huset som fritidsbolig i eftersommeren og efteråret 2006 og i hele foråret og næsten hele sommeren 2007.
De tilfælde fra praksis, hvor der er rejst tvivl om den private anvendelse, har været sager, hvor ejeren har ejet flere sommerhuse og/eller har udlejet det solgte sommerhus i væsentligt omfang. Begge dele skaber en formodning for, at det solgte sommerhus kun i meget begrænset omfang kan have været anvendt til private formål.
En sådan formodning gælder ikke i dette tilfælde, hvor familien ikke har rådet over noget andet sommerhus, og hvor det solgte hus ikke har været udlejet. De faktiske forhold skaber således tværtimod en formodning for, at huset rent faktisk har været anvendt til private formål. Det er i alle tilfælde ikke sandsynligt, at et nybygget sommerhus skulle have stået ubenyttet i næsten et helt år. Det bemærkes, at familien ikke efterfølgende har haft noget andet sommerhus.
Vedrørende den korte ejertid har repræsentanten bemærket, at denne ikke i sig selv har nogen betydning. Det fremgår ganske klart af SKM2010.60.BR, hvor ejendommen blev solgt efter en ejertid på kun 10 måneder, mod ca. 16 måneder i denne sag, og hvor huset det meste af tiden tilmed havde været udlejet. Hertil kommer, at det oprindeligt ikke havde været hensigten i denne sag, at sommerhuset skulle sælges. Dette kom først på tale, da etableringen af [virksomhed3] viste sig langt mere arbejdskrævende end først antaget.
På denne baggrund er den første betingelse for skattefrihed også opfyldt.
SKAT har indsendt to salgsopstillinger fra mægler vedrørende [adresse1] og [adresse3]. De to sommerhuse er opført af klageren og [person1], som også ejer flere selskaber sammen. Sommerhusene er næsten ens. Dette har ved vurderingen omkring omkostningerne ved opførelse af sommerhuset medført et forlig mellem klageren og SKAT, således at de direkte omkostninger ved opførelse af sommerhusene er sat til samme beløb. Sommerhusene ligger ca. 100-200 meter fra hinanden.
Sommerhusene er begge købt hos [virksomhed7] ApS, hvortil der er betalt 650.000 kr. pr. sommerhus, og klageren og [person1] har lavet det samme arbejde på sommerhusene.
Der er på [adresse1] indhentet byggetilladelse til sommerhusbyggeriet den 20. juni 2006, og byggeriet er færdigmeldt den 30. oktober 2006. Færdigmeldingen skete til teknisk forvaltning af arkitekten og [virksomhed7]. Sommerhuset blev sat til salg hos mægler [virksomhed1] og kunne ses på internettet den 12. december 2006.
Der er indhentet byggetilladelse til sommerhusbyggeri på [adresse3] den 17. oktober 2006. Byggetilladelsen er således indhentet nogenlunde samtidigt med, at klagerens sommerhus blev færdigbygget. Byggeriet på [adresse3] blev færdigmeldt den 18. april 2007. Sommerhuset blev sat til salg hos mægler [virksomhed1] den 24. maj 2007, dvs. at der på dette tidspunkt var oprettet en annonce hos mægleren på internettet.
SKAT har fastholdt, at der efter SKATs vurdering er tale om, at klageren har opført sommerhuset med henblik på et videresalg med fortjeneste for øje.
SKAT har desuden henvist til SKM2012.83.VL og bemærket, at der ikke blev sat spørgsmålstegn ved vidnernes forklaringer vedrørende den private benyttelse af sommerhuset, men at det i landsretten blev fastholdt, at sommerhuset var opført med henblik på et videresalg.
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.
Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m², eller der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller udstykning ifølge erklæring fra skatteministeren vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.
Klageren har bevisbyrden for, at sommerhuset er benyttet til privat formål i ejertiden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Det beror på en konkret vurdering, om det er godtgjort, at privat benyttelse har fundet sted i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.
Sommerhuset blev færdigmeldt den 30. oktober 2006, og der foreligger en salgsannonce fra den 12. december 2006. Klageren har således sat sommerhuset til salg senest 1 1/2 måned efter, at det var færdigmeldt. Sommerhuset blev solgt i juni 2007, hvorfor klageren kun ejede det færdigopførte sommerhus i kort tid før salget. Herefter anses bevisbyrden for at dokumentere, at sommerhuset reelt har været benyttet til privat formål, for skærpet.
De fremlagte erklæringer samt det fremlagte billedmateriale kan ikke tillægges afgørende vægt som dokumentation for, at klageren benyttede sommerhuset til privat formål i ejertiden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Den fremlagte dokumentation for betaling af kontingent for 2008 til [by2] vedrører i øvrigt perioden efter salg af sommerhuset.
Uanset at der er fremlagt et elforbrug, hvoraf det fremgår, at der særligt i februar 2007 har været et vist forbrug, er det Landsskatterettens opfattelse ud fra en samlet konkret vurdering, at klageren ikke har løftet den skærpede bevisbyrde for reelt at have benyttet sommerhuset til privat formål i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Avancen ved salg af ejendommen er derfor skattepligtigt i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.
Landsskatteretten stadfæster hermed SKATs afgørelse.