Klagen vedrører overdragelse af ejerlejlighed fra selskab til hovedanpartshaver herunder spørgsmål om denne er overdraget til underpris.
Skattecenteret har ansat salgssum ved salg af ejerlejlighed til 3.500.000 kr.
Selskabet har ansat salgssum ved salg af ejerlejlighed til 2.930.000 kr.
Landsskatteretten ansætter salgssum ved salg af ejerlejlighed til 2.930.000 kr.
Selskabet har erhvervet ejerlejligheden beliggende Y1-vej,Y1-by, for 2.345.000 kr., med overtagelse den 1. december 2004. Ejerlejligheden er købt som projektsalg ved skøde i november 2003. Derudover har selskabet erhvervet en parkeringsplads for 185.000 kr. (andel i parkeringslaug, P-plads nr. ...). Samlet anskaffelsessum 2.530.000 kr.
Selskabet har siden anskaffelsen afholdt forbedringsudgifter på 30.635 kr.
Ejerlejligheden/bebyggelsen - Y2-vej- er tegnet af Kim Utzon og er en del af det "ny" Y1-vej på vandsiden i 1. række på Y1-vej. Bebyggelsen er nabo til "X1" og ligger lige op ad X2 og X3 (cykel- og gangbro). Lejligheden har et tinglyst areal på 99 kvm. og indeholder entré, 2 badeværelser, 2 soveværelser samt køkken med hårde hvidevarer i forbindelse med stor stue. Der er udgang til altan på 9 kvm. og udsigt over lystbådehavnen.
Selskabet har ved skøde, der er tinglyst den 11. november 2005, solgt ejerlejligheden inkl. parkeringsplads, til selskabets hovedanpartshaver B og dennes hustru SK for kontant 2.930.000 kr., med overtagelse den 1. november 2005.
Ejerlejligheden er solgt til 3. mand, pr. 1. august 2008, for 3.150.000 kr.
Den første offentlige vurdering for ejerlejligheden, som ikke var offentliggjort på overdragelsestidspunktet, var i 2005 på 2.700.000 kr. Den offentlige vurdering i 2007 var på 3.200.000 kr.
Selskabets driftsaktivitet er overdraget til datterselskabet H2 ApS, hvorefter aktiviteten i selskabet alene består i investering i værdipapirer mv.
Selskabet har kalenderåret som regnskabsperiode og er sambeskattet med datterselskabet for perioden 4. februar - 31. december 2005.
Skattecenteret har ansat salgssum ved salg af ejerlejlighed til 3.500.000 kr.
Skattecenteret har bl.a. anført følgende.
Ved overdragelse af fast ejendom mellem en hovedanpartshaver og dennes beherskede selskab, skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til hvad en uafhængig tredje mand ville have betalt, jf. ligningslovens § 2, stk. 1.
Ved vurderingen af, om en overdragelse er sket på armslængdevilkår, vil den seneste ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi. Skattemyndigheden er dog ikke bundet af den offentlige ejendomsvurdering, hvis den ikke er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse.
Når der henses til prisudviklingen på ejendomme i området, og da der er tale om salg mellem interesseforbundne parter, kan den aftalte pris mellem selskabet og hovedanpartshaveren ikke uden videre lægges til grund som ejendommens handelsværdi.
Skattecenteret har derfor i brev af 14. december 2007 anmodet Ejendomsvurderingen i Skattecentret om at vurdere ejendommens reelle handelsværdi pr. 1. november 2005.
Ejendomsvurderingen har herefter besigtiget ejendommen den 30. januar 2008 og vurderet handelsprisen i november 2005 til 3.500.000 kr.
Skattecenteret har herefter anvendt dette beløb som afståelsessum og opgjort ejendomsavancen således:
Kontant afståelsessum pr. 1. november 2005, jf. vurdering, | 3.500.000 kr. |
Kontant anskaffelsessum:
Anskaffelsessum for Y1-vej | 2.345.000 kr. | |
Anskaffelsessum for parkeringsplads | 185.000 kr. | |
Handelsomkostninger | 42.597 kr. | |
Forbedringer | 30.635 kr. | -2.603.232 kr. |
Skattemæssig avance | 896.768 kr. | |
- selvangivet skattemæssig avance | -326.768 kr. | |
Yderligere avance | 570.000 kr. |
Differencen på 570.000 kr. mellem den aftalte salgssum og den reelle handelsværdi er anset for udlodning til hovedanpartshaveren, jf. ligningslovens § 16A.
Selskabets indsigelse til ovenstående er videresendt til vurderingsmyndigheden ved Skattecentret til udtalelse. Skattecenteret har modtaget vurderingsmyndighedens udtalelse den 23. maj 2008.
Generelt om vurderingen pr. november 2005:
TSS-cirk. 2000-05 er ophævet med virkning pr. 2. januar 2008, jf. SKM 2007.858. Ligningsvejledningen, afsnit S.F.2.3.2, Overdragelse mellem interesseforbundne parter har samme ordlyd som TSS-cirk. 2000-05.
Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået (markedsprisen), jf. ligningsvejledningen, afsnit S.F.2.3.2, Overdragelse mellem interesseforbundne parter.
Ved ligningsmyndighedens vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængdevilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for ejendommens handelsværdi, jf. ligningsvejledningen, afsnit S.F.2.3.2, Overdragelse mellem interesseforbundne parter.
Ejendommen er overdraget pr. 1. november 2005 til 2.930.000 kr. Ejendommen er på dette tidspunkt endnu ikke selvstændigt vurderet, hvilket også fremgår af skødet på ejendommen, § 8. Ejendommens handelspris er fastsat ud fra parternes bedste skøn på baggrund af mundtlige vurderinger fra G1 og G2.
Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen pr. 1. oktober 2005 (førstegangsvurdering) offentliggøres først i marts 2006. Vurderingen er ansat ud fra de standardpriser, der er for det område, hvor ejendommen er beliggende.
TSS-cirk. 2000-05 og ligningsvejledningen afsnit S.F.2.3.2, Overdragelse mellem interesseforbundne parter, anfører:
"Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen.
Ejendomsvurderingen afspejler eksempelvis ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen."
Det fremgår af ovenstående citat, at en fejlbehæftet vurdering kun er et eksempel på, hvornår en vurdering kan anses for ikke at afspejle ejendommens værdi. Der findes således ikke kun 2 muligheder for korrektion, som anført i indsigelsen fra selskabets repræsentant. Det væsentlige er, om den offentlige ejendomsvurdering er et reelt udtryk for ejendommens handelsværdi eller ej. Er den ikke det, kan den fraviges.
I den konkrete sag, er den offentlige ejendomsværdi end ikke kendt på tidspunktet for aftalens indgåelse og alene af denne grund, kan den ikke ses, at kunne anvendes som udtryk for handelsværdien.
Selskabets repræsentant henviser til TfS 2003.845 (SKM 2003.455), hvor Landsskatteretten underkender en efterfølgende vurdering foretaget af Told- og Skatteregionen og ansætter grundenes værdi på overdragelsestidspunktet til den offentlige vurdering. Landsskatteretten har blandt andet lagt vægt på, at vurderingerne ikke er fejlbehæftede.
Landsskatteretten oplyser i sin afgørelse, at der ikke er tilstrækkeligt grundlag for at fravige den offentlige vurdering. Dette er ikke ensbetydende med at vurderinger kun kan fraviges, hvis de er fejlbehæftede eller ejendommen er ændret.
Der henvises samtidig til TfS 2007.727 (SKM 2007.465), hvor Højesteret fandt, at der var handlet til ca. 18,5% under den offentlige vurdering og at dette var i strid med den dagældende regel om at ejendomme kunne overdrages til vurderingen +15/-15%. Der var i denne sag ikke strid om ejendommens handelsværdi til tredjemand, da både skattemyndighederne, parterne og Højesteret var enige om, at den offentlige vurdering i dette tilfælde var udtryk for den reelle handelsværdi. Spørgsmålet om, hvorvidt den offentlige vurdering kan fraviges eller ej har således ikke været afgjort af Højesteret i denne sag.
Den konkrete vurdering:
Selskabets repræsentant anfører, at ejendommen har 1 altan mod nord mod en 7 etagers ejendom og at dette forringer lejlighedens værdi. Dette er vurderingsmyndigheden gjort opmærksom på i forbindelse med besigtigelse af lejligheden. Men der er tilsyneladende ikke taget højde herfor ved vurderingen.
Det fremgår af vurderingsnotat af 31. januar 2008 fra vurderingsmyndigheden, at lejligheden har en altan på 9 kvm. med udsigt over lystbådehavnen. Endvidere fremgår det, at altanen er næsten ubrugelig, grundet lejligheden ligger på et hjørne med megen blæst. Den ligger endvidere ud mod vejen med pt. megen trafik grundet byggeri. Der er stor forskel på lejlighederne og ejers ligger efter ham selv i den dårligste del af bygningen.
Det fremgår af vurderingsnotatet fra vurderingsmyndigheden, at de lejligheder der er anvendt til sammenligning (alle lejligheder i samme ejendom købt i 3. kvt. 2003 og solgt fra april 2005 - september 2005) er steget med gennemsnitligt 62%. Ifølge Realkreditrådets hjemmeside udgør de gennemsnitlige stigninger i kvadratmeterpriser fra 3. kvt. 2003 til 4. kvt. 2005 67%. - Den aktuelle lejlighed er handlet med en prisstigning på 25%.
Vurderingsmyndigheden har ansat lejlighedens handelspris pr. 1. november 2005 til 3.500.000 kr. med følgende begrundelse: "Da de procentvise stigninger for de sammenlignelige lejligheder på gennemsnit 62%, sammenholdt med de gennemsnitlige stigninger iflg. Realkreditrådet udgør 67%, anses stigningen fra handelsprisen i 3. kvt. 2003 til 4. kvt. 2005 passende at udgøre 50%, svarende til en afrundet handelspris på 3.500.000 i november 2005. Der er ved den procentvise stigning taget hensyn til beregnet usikkerhed på mellem 10-15%."
Det fremgår således af ovenstående, at lejlighedens prisstigning er sat til 50%, mens øvrige lejligheder i samme periode er handlet til en gennemsnitlig prisstigning på 62% og Realkreditrådets tal viser at prisstigningerne i området generelt er på 67%.
Der er på den baggrund taget højde for lejlighedens beliggenhed og altanens placering mod nord.
I udtalelse af 21. maj 2008 fra vurderingsmyndigheden, på baggrund af indsigelse fra selskabets repræsentant, har vurderingsmyndigheden endvidere sammenlignet salgspriser med den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2005, for salg i perioden 25. april 2005 - 30. november 2005.
Dette viser at andre lejligheder er solgt mellem 46,73% - 119,04% over den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2005. Til sammenligning er den aktuelle lejlighed handlet mellem hovedanpartshaver og selskab til 8,51% over vurderingen.
På baggrund af ovenstående er det anset for dokumenteret, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2005 ikke kan anvendes som udtryk for handelsprisen på handelstidspunktet. Endvidere var ejendomsvurderingen ikke kendt på tidspunktet for handlen.
Den foreslåede ændring af selskabets skatteansættelse fastholdes på baggrund af ovenstående argumentation.
Selskabets skatteansættelse forhøjes med 570.000 kr.
Forhøjelsen anses endvidere for udlodning til selskabets hovedanpartshaver.
Endelig gøres opmærksom på, at parterne i henhold til ligningslovens § 2, stk. 5, har mulighed for at foretage betalingskorrektion, således at den sekundære følgeændring (udlodning) bortfalder.
Hovedanpartshaveren skal forpligte sig til at betale forskellen mellem den faktiske overdragelsespris og den værdi som skattecenteret har fastsat som markedspris. Såfremt der ønskes betalingskorrektion skal der fremsendes dokumentation for aftalen, herunder hvorledes betalingen skal ske.
Følgende fremgår af klagen til Landsskatteretten:
"Skattecenteret har forhøjet indkomsten for H1 ApS med kr. 570.000 for indkomståret 2005. Forhøjelsen skyldes, at salgssummen for ejendommen Y1-vej er forhøjet fra kr. 2.930.000 til kr. 3.500.000. Ejendommen er solgt til selskabets hovedanpartshaver den 1. november 2005.
På vegne af selskabet skal vi påklage forhøjelsen og begære indkomsten nedsat til det selvangivne.
Faktiske oplysninger
Ejendommen er købt af H1 ApS med overtagelse i december 2004 for kr. 2.345.000 og blev solgt til selskabets hovedanpartshaver i november 2005 for kr.
2.950.000. Ejendommens værdi var ved den almindelige ejendomsvurdering for 2005
fastsat til kr. 2.700.000. Den blev således solgt til hovedanpartshaveren forkr.
250.000 over den almindelige vurdering.
Det bemærkes, at ejendommen var nyopført da H1 ApS købte den, og 2005- vurderingen var den første vurdering.
I forbindelse med ligningen af H1 Aps har Skattecentret ved en besigtigelse den 30. januar 2008 vurderet ejendommens værdi til kr. 3.500.000 pr. november 2005, hvilket således er kr. 800.000 over den almindelige vurdering af ejendommen.
Den almindelige vurdering af ejendommen var for 2006 kr. 2.950.000 og for 2007 kr. 3.200.000.
Ejendommen er pr. 1/8 2008 solgt til tredjemand for kr. 3.150.000. (kopi af skøde vedlagt som bilag 1).
Generelt om vurderingen pr. november 2005
Under henvisning til at handlen er foregået mellem interesseforbundne parter, har
Skattecenteret uden videre tilsidesat den offentlige vurdering af ejendommen
for 2005 uden anden begrundelse end en henvisning til armslængdeprincippet i LL §
2. Der henvises til sagsfremstillingen fra Skattecenteret, bilag 2.
Skattecenteret vurderede ejendommen med henblik på at fastsætte markedsprisen for november 2005. Ved denne vurdering blev værdien ansat til kr. 3.500.000.
Vi er enige i, at handel mellem interesseforbundne parter skal ske efter armslængdeprincippet, det vil sige til markedspris. For at finde markedsprisen skal ligningsmyndighederne ifølge ligningsvejledningen S.F. 2.3.2 anvende den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.
Den omstændighed, at den almindelige vurdering for 2005 først har foreligget året efter, kan ikke ændre ved, at den af parterne fastsatte værdi var korrekt set i forhold til denne vurdering, da denne blev offentliggjort - prisen var endda noget over vurderingen.
Selskabets prisfastsættelse bygger på udtalelser fra to ejendomsmæglere, som vores klient havde kontakt med, uden at der dog foreligger en skriftlig vurdering fra disses side.
Det er derfor fortsat vores opfattelse, at reglerne i Ligningsvejledningens afsnit S.F. 2.3.2 skal anvendes ved vurderingen af, om SKAT har hjemmel til at ændre prisfastsættelsen i strid med den offentliggjorte vurdering.
Ændring af overdragelsesprisen
Ligningsvejledningens regler bygger på TSS 2000-5, der har samme ordlyd, som det i Ligningsvejledningen anførte.
Det fremgår af cirkulæret, at ejendomsvurderingen kan fraviges, hvis den ikke er retvisende, fordi den er: 1) fejlbehæftet eller 2) der er foretaget ombygning eller modernisering af ejendommen.
Mulighed 2) kan afvises, da ejendommen er købt som ny i 2003.
Mulighed 1), nemlig fejl ved ejendomsvurderingen, kan heller ikke antages at være til stede, da der ikke er fremkommet en rettet ejendomsvurdering, og da vurderingsgrundlaget er korrekt, fordi der er tale om en helt ny lejlighed.
Dette støttes af, at vurderingen for 2006 var på kr. 2.950.000 og for 2007 var på kr. 3.200.000. Vurderingen i 2006 var alene en regulering, mens vurderingen for 2007 på kr. 3.200.000 var en egentlig vurdering.
Vurderingsmyndighederne har således hverken ved de almindelige vurderinger i 2006 eller 2007 taget højde for den stigning i værdien, som Skattecenterets vurdering pr. november 2005 er udtryk for. Der er således ikke påvist en fejl ved den almindelige vurdering.
Det fremgår af skrivelse af 21. maj 2008 fra Skattecentret, at der er mulighed for at ændre vurderingen efter udløbet af vurderingsåret, det betyder formentlig, at de almindelige vurderinger for 2006 og 2007 kunne være ændret på baggrund af vurderingen pr. november 2005, men at dette ikke er sket.
Denne omstændighed synes at bestyrke den holdning, at det er Skattecenterets vurdering pr. november 2005, der er for høj.
Skattecenteret har henvist til SKM 2007,343 som udtryk for praksis på området.
Afgørelsen adskiller sig på væsentlige punkter for vores klients sag. I den citerede afgørelse blev en ejendom købt af et selskab for en pris, der lå 145 % over den offentlige vurdering og derefter solgt til hovedanpartshaverens hustru for en pris på kr. 2.850.000, hvilket lå kr. 200.000 over den offentlige vurdering, for derefter 8 måneder senere at blive solgt til tredjemand for kr. 3.800.000 eller kr. 950.000 mere end den hovedanpartshaverens hustru havde købt den for.
Landsretten lagde særlig vægt på dette efterfølgende salg til tredjemand, uagtet der var tale om en efterfølgende begivenhed.
I vores klients tilfælde er ejendommen oprindeligt købt for kr. 2.345.000 af H1 ApS, på et tidspunkt hvor der ikke forelå en vurdering, men noget under vurderingen i 2005 (første vurdering) på kr. 2.700.000. Herefter blev ejendommen købt ud af selskabet for kr. 2.950.000, for endelig at blive solgt til tredjemand for kr. 3.150.000.
Faktum i den påberåbte afgørelse svarer dermed ikke til faktum i vores klients tilfælde.
Afgørelsen viser derimod, at der bør være anledning til at ændre Skattecenterets vurdering pr. november 2005 på baggrund af den faktisk opnåede salgspris.
Ved Skattecenterets vurdering pr. november 2005 blev det lagt til grund, at ejendommen på vurderingstidspunktet i januar 2008 var sat til salg for kr. 4.195.000.
Denne udbudspris viste sig at være alt for høj og den faktisk opnåede pris blev kr. 3.150.000 ved salget til tredjemand den 23. august 2008. Der henvises til Besigtigelsesreferat af 31. januar 2008, Bilag 3.
Der har således ikke været basis for den skønnede forhøjelse af ejendomsværdien, som Skattecenterets vurdering pr. november 2005 er udtryk for.
Der kan i denne sammenhæng henvises til TfS. 2003,845, hvor SKAT forhøjede værdien af nogle grunde, der blev udlagt til aktionærerne fra et selskab i solvent likvidation.
Der var efter SKATs opfattelse ikke tale om en fejlagtig vurdering men blot en misvisende vurdering, idet priserne på grunde i området var steget mere end forventet.
Landsskatteretten fandt ikke, at SKAT blot kunne tilsidesætte den offentlige vurdering, når denne ikke var fejlbehæftet, og der var derfor ikke grundlag for at fravige den offentlige vurdering ved værdiansættelsen.
I TfS. 2007,727 HR havde en aktionær købt 50 % af selskabets ejendom til en pris, der lå 19 % under den offentlige vurdering. Her fandt Højesteret, at den skønnede værdi svarende til ejendomsvurderingen ikke kunne anses for urimelig. Man fastslog dermed, at den offentlige vurdering var udtryk for handelsværdien på ejendommen.
Den konkrete vurdering.
Den konkrete vurdering af ejendommen har taget udgangspunkt i andre lejeligheder i samme kompleks, tilsyneladende uden at lejlighedernes individuelle forhold er taget i betragtning. Således har alle de tre sammenlignelige lejligheder altan mod sydvest og to har to altaner. Vores klients lejlighed har altan mod nord mod en 7 etages ejendom, hvilket forringer lejligheden. Disse forhold har vores klient foreholdt vurderingspersonerne under vurderingen, hvilket også er nævnt i vurderingsrapporten uden, at der tilsyneladende er taget hensyn hertil ved vurderingen. Vurderingen bygger alene på en sammenligning med salgstal for de øvrige lejligheder i ejendommen. Der burde efter vores opfattelse gives et nedslag for disse forhold ved vurderingen.
Der er samtidig med vores klients salg af sin ejendom i august 2008 sat to andre lejligheder til salg i samme opgang i ejendommen. Disse lejligheder er på 90 m2, (mod vores klients på 96 m2) og udbydes for hhv. kr. 4.195.000 og kr. 3.895.000. Forklaringen på den store prisforskel er formentlig, at disse to lejligheder har altan mod syd og dermed er langt bedre end vores klients lejlighed.
Der vedlægges kopi af salgsopstillingerne for de to lejligheder som bilag 4.
Vi nedlægger herefter påstand på, at indkomsten for H1 Aps nedsættes til det selvangivne."
I forbindelse med det afholdte møde i sagen blev bl.a. oplyst og anført følgende.
Der er to aspekter i denne sag - den juridiske og den vurderingsmæssige.
Det er for så vidt det juridiske, der ligger til grund for klagen. Der er enighed om, at overdragelsessummen skal fastsættes til markedsprisen, i hvilken forbindelse der må henvises til TSS-cirk. 2000-05 og/eller ligningsvejledningens afsnit S.F.2.3.2. Udgangspunktet er her vurderingen og der kan alene, for så vidt vedrører nærværende sag, bortses herfra, såfremt denne er fejlbehæftet. I denne forbindelse skal tilføjes, at fejl må veje tungere end almindelige prisstigninger. Lejligheden er overdraget til en pris, der ligger over vurderingen for 2005, som vel at mærke ikke var kendt på overdragelsestidspunktet. Overdragelsessummen er fastsat ud fra to ejendomsmægleres vurdering på overdragelsestidspunktet.
Der henvises til de i klagen refererede afgørelser og til den af vurderingsmyndigheden refererede afgørelse i SKM 2006.238 i forbindelse med udtalelse fra vurderingsmyndigheden til skattecenteret. Her er der særligt tale om, at der kunne være tale om omgåelse, idet ejendommen er videresolgt til 3. mand med en god avance. Dette er ikke tilfældet i nærværende sag.
Det bemærkes, at vurderingsmyndigheden i sin udtalelse nævner, at lejligheden d.d., 21. maj 2008, må have en markedspris på ca. 4 mill. kr., ifølge Realkreditrådets salgsstatistik, hvorfor den ansatte markedspris på 3.500.000 kr. ikke kan anses for højt sat.
Opmærksomheden henledes i denne forbindelse på, at lejligheden på vurderingstidspunktet i januar 2008 var sat til salg for 4.195.000 kr., og at den blev solgt for 3.150.000 kr. til 3. mand, pr. 1. august 2008.
Det er således svært at finde den korrekte vurdering på overdragelsestidspunktet. - Er vurderingen på 3,5 mio. kr. korrekt. - Ejerlejligheden kunne, som det har vist sig, ikke sælges for de af vurderingsmyndigheden anførte ca. 4 mill. kr. i 2008, men blev, som nævnt, solgt for 3.150.000 kr.
Samlet set er det opfattelsen, at der ikke er hjemmel til at foretage ændringen af salgssummen.
Opmærksomheden henledes på lejlighedens beliggenhed i forhold til andre lejligheder i opgangen. Lejlighederne er meget forskellige med hensyn til altan/altaner, vandudsigt mv. Man kan ikke sammenligne med de lejligheder, der ligger midt for eller til højre. Man kan evt. sammenligne med andre lejligheder, der også ligger til venstre i opgangen.
Der er ikke tale om nogen form for omgåelse. Selskabets hovedanpartshaver og hustru er reelt flyttet ind i lejligheden for at bo der. Hustruen var på daværende tidspunkt tilknyttet et universitet, hvilket hun var, indtil hun gik på efterløn. Ligesom de havde en datter boende i Y1-by med små tvillinger. Ejerlejligheden lå i denne forbindelse centralt. De har dog haft et hus i Y2-by, som de ikke har kunnet få solgt. Lejligheden er alene oprindeligt købt af selskabet, fordi der tilfældigvis var penge i selskabet.
Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået. Dette følger af ligningslovens § 2, stk. 1.
Ved ligningsmyndighedernes vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængde-vilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi.
Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen.
Ejendomsvurderingen afspejler eksempelvis ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen. Endvidere vil ejendomsvurderingen ikke kunne lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.
Ligningsmyndigheden kan anmode den told- og skatteregion, der fører tilsyn med vurderingen af den overdragede ejendom, om at udtale sig om handelsprisen for den pågældende ejendom på tidspunktet for indgåelse af aftalen. Tilsvarende gælder, såfremt parterne henvender sig til den kommunale ligningsmyndighed. Dette fremgår af dagældende TSS-cirk. 2000-05 ophævet med virkning fra 2. januar 2008, jf. SKM 2007.858. Det samme fremgår af ligningsvejledningens afsnit S.F.2.3.2.
Selskabet har erhvervet ejerlejligheden beliggende Y1-vej,Y1-by, inkl. parkeringsplads, som projektsalg ved skøde i november 2003, for samlet 2.530.000 kr., med overtagelse den 1. december 2004.
Selskabet har ved skøde, der er tinglyst den 11. november 2005, solgt ejerlejligheden inkl. parkeringsplads, til selskabets hovedanpartshaver og dennes hustru for kontant 2.930.000 kr., med overtagelse den 1. november 2005.
Lejligheden er solgt til 3. mand, pr. 1. august 2008, for 3.150.000 kr.
Den offentlige vurdering, som ikke var offentliggjort på overdragelsestidspunktet, var på 2.700.000 kr. i 2005 og 3.200.000 kr. i 2007.
Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at der på det foreliggende grundlag må næres betænkelighed ved ikke at godkende den mellem selskabet og selskabets hovedanpartshaver og dennes hustru ansatte salgssum.
Landsskatteretten har herved særlig lagt vægt på, at salgssummen må anses for at ligge indenfor skønsusikkerheden, når der henses til sagens samlede oplysninger, herunder om lejlighedernes individuelle forhold i ejendommen/opgangen.
Der er således, efter Landsskatterettens opfattelse, ikke tilstrækkeligt grundlag for at ændre den mellem selskabet og selskabets hovedanpartshaver og dennes hustru ansatte salgssum.
Landsskatteretten giver således selskabet medhold i, at overdragelsessummen skal ansættes til 2.930.000 kr.
Det overlades til SKAT at foretage den talmæssige opgørelse, jf. Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.