ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 23. februar 2022
Sag BS-19142/2021-OLR
(6. afdeling)
Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Thomas Rysgaard Rasmussen)
mod
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
(advokat Morten Tarp (prøve))
Retten på Frederiksberg har den 7. maj 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS-11/2011-FRB).
Landsdommerne Sanne Kolmos, Julie Skat Rørdam og Beth von Tabouillot har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant, tidligere Sagsøger, har nedlagt påstand om, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, tilpligtes at betale 261.836 kr. til Appellant, tidligere Sagsøger med procesrente fra sagens anlæg, til betaling sker.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, har påstået dommen stadfæstet.
Ankesagen omfatter alene spørgsmålet om forældelse af den del af overpris-kravet, som knytter sig til tilsidesættelse af valuarvurderingen af 17. juni 2007.
Supplerende sagsfremstilling
Den 11. marts 2010 blev der afholdt en ekstraordinær generalforsamling, hvor det ifølge referatet efter en længere debat blev besluttet at bemyndige andelsbo-
2
ligforeningens bestyrelse til at sælge en ledigbleven lejlighed til en nedsat pris, idet endelig prisansættelse skulle ske i henhold til andelskronens fastsættelse ved generalforsamlingen den 12. april 2010.
Den 11. marts 2010 blev der endvidere afholdt et orienteringsmøde for andels-haverne. Op til mødet havde Person 3 udarbejdet et notat af 4. marts 2010, hvoraf fremgår bl.a.:
”Budget for 2010 og kommende år.
…
I den øjeblikkelige situation er salg af foreningens lejligheder stort set sat i stå formentlig af følgende fire hovedårsager:
1. den almindelige afmatning på boligmarkedet 2. usikkerheden om prisfastsættelsen pga manglende afklaring af
indregning af den negative værdi af swap-aftalerne
3. usikkerhed om foreningens fremtidige økonomi og dermed
fastsættelse af den årlige boligafgift.
4. samt det forhold, at der ikke fremkommer så mange ledige leje-
lejligheder som forventet.
…
Ansvar og rådgivning.
Det er indlysende, at vi i tilbageblik alvorligt må diskutere beslut-ningsproces og rådgivning gennem hele forløbet. Hvor stort et an-svar har administrator/revisor og hvor meget kan forventes forstået af andelshaverne?
Etablering af andelsboligforeningen:
Købspris svarede til det tilbud som var afgivet overfor Magistrenes Pensionskasse.
Rådgivning: OK
Valuarvurdering:
Rådgivning: Troværdig valuarvurdering?
…”
Af referatet af den ekstraordinære generalforsamling afholdt den 22. juni 2010 fremgår bl.a.:
”Ad punkt 3: Person 3 (Adresse 3) orienterede om
Andelsboligforening 1's økonomi. Se vedlagte bilag (Person 3's præ-sentation: Andelsboligforening 1, - om Andelsboligforening 1's økonomi, 10 sider). Person 3 sagde, at bestyrelsen af andelshaverne har fået til opgave at forvalte Andelsboligforening 1 bedst muligt, hvilket den forsøger i for-hold til alle de tre grupper af andelshavere bestyrelsen repræsenterer (oprindelige andelshavere, indflyttede andelshavere og belånte andels-boliger). Bestyrelsen kunne ikke fremlægge en løsning på generalfor-samlingen, men var af rådgivere blevet anbefalet at kæmpe videre for at få foreningen til at overleve.
Person 3 konkluderede, at der var en uholdbar situation i forbindelse med fastsættelse af andelsværdien. Hvordan skal salgspri-
3
sen for en andelslejlighed fastsættes? Skal man af med penge (6.000
kr./m2) hvis man flytter eller er den 4.930 kr. værd pr. m2?
Vidne, tidligere Person 2 understregede rådet om at undgå panik, men i stedet tålmodigt forsøge at redde foreningen, hvilket er bestyrelsens grundholdning. Salg af lejligheder må indstilles, så længe der er så me-gen usikkerhed på markedet. Det er nødvendigt at få gennemført en ny valuarvurdering rimelig hurtigt som en second opinion i forhold til den tidligere valuarvurdering, som der fra flere sider er udtrykt skepsis
overfor.
Person 8 (Adresse 4) spurgte om fordelen ved en ny valu-arvurdering. Vidne, tidligere Person 2 svarede, at det fra rådgivers side er anbefalet, da der ellers ville kunne blive risiko for senere retssager efter salg, hvis det kan påvises, at andelsforeningen er blevet underrettet om tvivlsspørgsmålet med valuarvurderingen fra rådgivere.
Person 4 bad om ordet. Hans rolle som administrator var udspillet. Han sagde, at han var enig i både Vidnes, tidligere Person 2 og Person 3's måde at fremlægge Andelsboligforening 1's økonomi på. Foreningen har alvorlige problemer og det er en ringe trøst, at Andelsboligforening 1 ikke er den eneste. Han ville give foreningen et godt råd her på fal-derebet, nemlig at koncentrere sig om at få balance i driften og at tale med Nykredit. Han mente, at Nykredit sidder med nøglen til at opnå balance, hvis de vil være med. Det var Nykredit der kom med swap og trappelån. Det er vigtig at komme igennem krisen, få balance i driften og få likviditet, så der bliver mulighed for at sælge lejligheder. Person 4 an-befalede — mod de råd foreningen har fået fra anden side — at holde fast i den udmeldte valuarvurdering (denne kan anvendes i op til 18 mdr.). Person 4's bedste råd var at holde fast i swaplånet og ikke indfri det. Der skulle holdes fast i renten og lånet. Derimod skulle der sættes ind overfor lånet på 55 mio. kr., som i 2013 ville kunne indfries gratis. Han takkede for denne gang og ønskede foreningen held og lykke frem-over.”
Af en udskrift af andelsboligforeningens hjemmeside fremgår bl.a. følgende, idet der var indsat links til henholdsvis vurderingsrapporten og indkaldelsen til informationsmødet:
”Arkiv for september 2010
Ny vurderingsrapport for Andelsboligforening 1
torsdag, 23. september 2010
Til alle andelshaverne i Andelsboligforening 1
Vi har i denne uge fået en ny vurderingsrapport, der fortæller os, at ejendommen er vurderet til 290 Mkr her pr sommer 2010.
4
Vi har her vedlagt rapporten.
Med venlig hilsen
Bestyrelsen
…
Informationsmøde d. 6. oktober
Torsdag, 23. september 2010
Til andelshaverne i Andelsboligforening 1:
Bestyrelsen afholder informationsmøde om foreningens økonomiske si-tuation
ONSDAG D. 6. OKTOBER
…”
Af indkaldelsen til informationsmødet den 6. oktober 2010 fremgår bl.a.:
”Bestyrelsen har nu indhentet en ny valuarvurdering hos en statsaut. ejendomsmægler og valuar udpeget af Danske Ejendomsmæglerfore-ning med henblik på at få en second opinion om ejendommens værdi til brug for regnskabet. Vurderingen foreligger nu og er lagt ud på fore-ningens hjemmeside.
Person 6 fra Virksomhed A/S har pr. 24. februar 2010 vurderet ejendommen til kr. 280 mio. og værdien pr. 8. juli 2010 til kr. 290 mio.
Bestyrelsen har herefter konstateret, at foreningens egenkapital er nega-tiv, også selv om man ikke indregner den negative markedsværdi fra swaplånene. Det nye vurderingstal understreger situationens alvor.
Bestyrelsen har endvidere foranlediget, at administrator udarbejder et driftsbudget for år 2010, hvor budgettet balancerer. Ifølge dette budget skal andelshaverne stige med yderligere 30% i boligafgift for, at budget-tet hænger sammen, hvilket dog er langt over smertegrænsen for vores vilje til at fortsætte foreningen.
Der er i det udarbejdede driftsbudget ikke taget højde for finansiering af vedligeholdelses- og genopretningsarbejder, tilbagebetalingskrav fra andelshavere som følge af overprissager m.v.
I og med foreningens egenkapital er negativ, og foreningens daglige drift alene finansieres gennem lånoptagelse – træk på kassekreditten – har bestyrelsen foranlediget, at der er afholdt møde med repræsentan-ter fra Nykredit. Mødet blev afholdt den 22. september 2010, hvor be-
5
styrelsen i samråd med Advokat redegjorde for foreningens økonomiske situation. I forbindelse med mødet blev det gjort klart overfor Nykredit, at bestyrelsen ikke finder det realistisk at bringe balance i budgettet gennem yderligere boligafgiftsforhøjelser.
Under mødet tilkendegav repræsentanterne fra Nykredit, at man ville tage informationerne med hjem til overvejelse, og herefter vende tilbage overfor bestyrelsen.
Det blev tilkendegivet, at det var tvivlsomt om, man fra Nykredits side kunne fremkomme med forslag til eventuelle løsningsmodeller for for-eningens fortsatte drift til beboermødet, men man vil gøre, hvad man kan for at fremme sagen mest muligt.
Desuagtet finder bestyrelsen det væsentligt, at der nu afholdes et in-formationsmøde for andelshaverne og give en status på foreningens økonomi m.v.
Dagsorden for informationsmødet vil være således:
1.Redegørelse for foreningens formueforhold, herunder prisfastsættelse efter den nye valuarvurdering.
2.Orientering om foreningens driftsmæssige forhold.
3.” Den nærmeste fremtid” . Orientering fra bestyrelsen omkring forhandlinger med Nykredit.”
Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøger har afgivet supplerende forklaring. Endvidere har Vidne, tidligere Person 2 afgivet forklaring.
Appellant, tidligere Sagsøger har forklaret, at når det af hans forklaring for byretten
fremgår, at det på mødet den 6. oktober 2010 ikke blev nævnt, om finanskrisen havde betydning for ejendommens værdi, så var det bestyrelsen, der ikke nævnte det.
Han flyttede ind i lejligheden på overtagelsesdagen den 1. maj 2008. Der blev ikke i andelsboligforeningen talt om valuarvurderingerne i 2008 og 2009, men kun om renteswap. Der blev ikke på generalforsamlingen den 12. april 2010 sagt noget, der gav ham anledning til at tænke, at valuar Person 1s vurde-ring var for høj. Han deltog ikke i den ekstraordinære generalforsamling den 22. juni 2010 og husker ikke, om han læste referatet. Hvis han har fået referatet i postkassen, har han læst det. Han deltog i orienteringsmødet den 6. oktober
6
2010. Han husker ikke, om der på dette møde blev taget en endelig beslutning om, hvilken vurdering der skulle anvendes. Der var fokus på forhandlingerne med Nykredit. Taktikken var, at jo dårligere det så ud, desto mere ville Nykre-dit skulle hjælpe. Han opfattede det som forklaringen på, at bestyrelsen ville have en konservativ vurdering. Under pauser i mødet talte mødedeltagerne om vurderingerne. Det blev ikke taget op af bestyrelsen. De talte ikke om de tidli-gere vurderinger. Efter mødet kontaktede han advokat, fordi han havde talt med andre beboere. Der var to grupper: Dem, der var gået fra oprindeligt at være lejere og ikke havde betalt ret meget i indskud og derfor ikke havde inter-esse i at redde foreningen, og dem, der havde købt andelen. Da de kom ud i små grupper, talte de om, at det ikke kunne være rigtigt, at en lejlighed var 0 kr. værd. Det var ikke valuarvurderingen, der var anledning til, at han gik til ad-vokat. Han havde ingen tanker om at føre sag mod sælger. Hans mistanke var mere i retning af at sagsøge Nykredit som følge af den swapaftale, der var så spekulativ, eller evt. administrator. Det kan godt være rigtigt, at de dokumen-ter, der er fremlagt i sagen, har været tilgængelige for andelshaverne. Han så ikke på andelsboligforeningens hjemmeside. Man fik altid indkaldelser i post-kassen. Han regnede med, at det, der var vigtigt for ham, kom i postkassen.
Vidne, tidligere Person 2 har forklaret, at han var med i den gruppe, der stiftede
andelsboligforeningen, og var næstformand i bestyrelsen fra stiftelsen i 2007. Han mener, at han i 2008 blev fungerende formand for bestyrelsen, da den tid-ligere formand rejste, og fra generalforsamlingen i 2009 blev han formand. Der opstod forskellige problemer undervejs. Regnskabet for 2007 udviste et negativt resultat, hvilket bestyrelsen var bekymret over. Der blev ikke solgt de lejlighe-der, der var forudsat. Det fortsatte ind i 2008 og blev værre og værre. I løbet af 2008 dukkede der tal op, som de ikke vidste, hvad de skulle bruge til. I begyn-delsen af 2009 skrev administrator et uforståeligt notat med ”sort snak” om, hvad de skulle stille op med renteswappen, men da de ikke rigtig solgte lejlig-heder, havde det ikke den store betydning. Nogle købere begyndte at tale om det, og i starten af september 2009 kom der en køber, som henviste til en artikel i Jyllands-Posten. Her gik det op for ham, hvad problemet var, og det satte gang i en proces. Der var ikke rigtig nogen, der kunne forklare, hvad man skulle gøre – heller ikke Nykredit. Der begyndte også at være offentlig debat om problem-stillingen i efteråret 2009. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen havde også omkring dette tidspunkt udgivet et notat. De holdt et orienteringsmøde i november 2009. Her deltog Person 9 fra Nykredit, som havde solgt dem lånet, og en revisor fra AP Revision, Person 10, som de havde fået anbefalet, fordi han hav-de arbejdet med problemstillingen. Der blev på mødet fremvist nogle PowerPo-ints. Det kan godt passe, at det er dem, der er fremlagt i sagen. Der var på mø-det en ung medarbejder fra Nykredit med, som var inde i beregningsmetoder-ne. Han ved ikke, hvem der har lavet de pågældende PowerPoints, men det ligner noget, som Nykredit har lavet. Der var ikke andre i bestyrelsen end ham og Person 3, der lavede power points på det tidspunkt. Han min-
7
des ikke, at de skulle have lavet dem, men han kan ikke afvise det. Man gen-nemgik på mødet teknikken bag en renteswap og talte om, hvad fremtiden ville bringe. Der blev brugt meget krudt på, hvorvidt renteswappen skulle indregnes i regnskabet. Person 10 sagde, at der blev arbejdet på en afklaring. Han husker det sådan, at han på dette tidspunkt blot vidste, at det evt. ville kunne blive et problem. Som han husker det, kom notatet fra Erhvervs- og Selskabs-styrelsen først meget længere tid efter. På mødet i november var det hele usik-kert. Han husker ikke, at der skulle have ligget noget autoritativt fra Erhvervs-og Selskabsstyrelsen på dette tidspunkt – i givet fald har de ikke kendt til det.
I 2008 blev der etableret en følgegruppe, fordi man gerne ville gøre noget ved ejendommen, men man havde det problem, at der var underskud på regnska-bet. De var enige om at lave en gruppe, der regnede med, når bestyrelsen reg-nede på noget. Person 3 var med og lavede power points. Grup-pen gik vist i opløsning, da problemet blev for stort. Person 3 kom ind i bestyrelsen. Et af højdepunkterne var mødet i marts 2010, hvor Person 3 frem-lagde sin PowerPoint.
Han var med til at oprette andelsboligforeningens hjemmeside. Man sagde ikke dengang til folk, at de skulle gå ind på den. Der er sket meget siden. Han ved ikke, hvad det betyder, når der i forbindelse med et opslag med overskriften ”Om swap-lån og andelskroner mm.” står, at indlægget er udgivet den 3. november 2009. Det kunne godt være den dato, hvor noget er gemt på siden. Når der var møder, gik de rundt med indkaldelser i postkasserne. Det var ikke alle, der var på internettet i 2008/2009, så alt blev omdelt. Han kan ikke sige, hvornår i forhold til mødet omdelingen har fundet sted.
Han husker, at de fik vurderingsrapporten fra Virksomhed A/S. De havde på dette tids-punkt fået en ny administrator, der sikrede sig, at de fik en ny vurdering. Han husker ikke at have lavet opslaget på hjemmesiden med overskriften ”Ny vur-deringsrapport for Andelsboligforening 1” , men det må han have gjort. Det var ham, der lavede sådanne opslag. Han vil formode, at linket er til vurderingsrappor-ten fra Virksomhed A/S. Han må også formode, at der var et link til indkaldelsen. Det frem-går af opslaget, at indkaldelsen også var omdelt. Han husker ikke at have gjort det, men det ligner hans måde at gøre tingene på. Han husker ikke, om rappor-ten blev omdelt fysisk, men formoder på grund af størrelsen, at det ikke har været tilfældet. Det, der blev omdelt, var indkaldelser, referater og årsrappor-ter. Hvis der har været små bilag med, er de måske også blevet omdelt.
Han husker ikke, om Person 3 var næstformand i bestyrelsen, da han udfærdigede notatet af 4. marts 2010, men han var i hvert tilfælde medlem af bestyrelsen. Notatet blev lagt frem på orienteringsmødet den 11. marts 2010. Han tvivler på, at det også blev omdelt – det var mange sider i mange eksem-plarer, så det havde været et stort arbejde at kopiere og omdele – men det må
8
have været fremlagt som PowerPoint på mødet. Notatet er givetvis også blevet lagt op på hjemmesiden på et tidspunkt. Det var det, de brugte hjemmesiden til – som et udstillingsvindue. Forud for orienteringsmødet blev der afholdt en ekstraordinær generalforsamling, som var kortvarig. Den omhandlede en kon-kret salgssag. På dette tidspunkt var det ved at være klart, at der var en ind-virkning af renteswappen. Det var et forsøg på at komme det i møde og vise, at de var med. Han mener, at der var tale om en halvering af prisen for andelen. Han husker ikke, hvad problemet med lejligheden var. Den havde været til salg i lang tid, men han husker ikke hvor længe. Han mener, at lejlighederne til højre var ca. 10 % mindre end dem til venstre – henholdsvis ca. 109 og 119 kvm. Af referatet af den ekstraordinære generalforsamling den 11. marts 2010 fremgår, at det var lejligheden 2.th. og altså en lejlighed på 109 kvm. Hans egen lejlighed var vurderet til ca. 1 mio., så han kan af referatets angivelse af en nedsat pris på 702.000 kr. nu se, at der ikke var tale om en halvering. Han tror, at det blev op-levet som en væsentlig nedsættelse, og der var da også nogle, der stemte imod. Han mener, at lejligheden efterfølgende blev solgt. Som han husker det, blev de i sagen fremlagte plancher med overskriften ”Orienteringsmøde 11. marts 2010” gennemgået på orienteringsmødet.
Det var en proces, hvor tingene udviklede sig. De vidste mere i marts 2010, hvor de vist var begyndt at få tallene for 2009, end i november 2009. Lehman Brothers var gået ned, så de var bekymrede for, hvordan tallene ville se ud. I Person 3's notat af 4. marts 2010 er under punktet ”Ansvar og råd-givning” vedrørende valuarvurdering anført: ”Rådgivning: Troværdig valuar-vurdering?” Det var omkring dette tidspunkt, at regnskabet for 2009 skulle af-lægges. Der havde været en forfærdelig udvikling på boligmarkedet, og de var spændte på, hvad der var sket med værdien af deres ejendom. Det var nok der-for, at Person 3 skrev sådan.
De lagde vægt på, at den orientering, der fremgår af notat til brug ved ekstra-ordinær generalforsamling den 22. juni 2010, blev givet på et møde, hvor folk var til stede. Dernæst var det deres strategi, at det blev lagt på hjemmesiden. Vigtige ting såsom indkaldelser blev delt ud. Dette var et ret vigtigt notat, så han vil tro, at det er blevet omdelt, men han husker det ikke.
Det kan godt passe, at de fremlagte plancher med overskriften ”Andelsboligforening 1 – om Andelsboligforening 1's økonomi” blev gennemgået på den ekstraordinære general-forsamling den 22. juni 2010. Af referatet af den ekstraordinære generalforsam-ling den 22. juni 2010 fremgår, at der var skepsis forstået på den måde, at Person 1s vurdering virkede høj. Han husker ikke, hvem der havde udtrykt den skepsis, som han er refereret for at omtale. Han mener, at de alle i bestyrelsen var enige herom. Den tidligere vurdering, der var udtrykt skepsis over for, var Person 1s vurdering fra januar 2010. Han ser dette referat som udtryk for, at processen gik stærkt her. Der havde ikke tidligere været tale om at indhente
9
en second opinion. Han husker ikke, om nogen syntes, at Person 1s vurde-ring var udtryk for det rigtige tal. Det var tydeligt, at den nye administrator mente, at tallet var alt for højt. Det havde den nye administrator også givet ud-tryk for, da bestyrelsen talte med ham op til den ekstraordinære generalforsam-ling den 22. juni 2010. Han ser det som en proces fra september 2009 til septem-ber 2010, hvor det blev mere og mere klart, at der var større og større proble-mer. De søgte stadig at redde foreningen og havde forhandlinger med Nykredit mv. Han husker, at de i 2010 havde fået en anbefaling om, at de burde gøre no-get ved vurderingen – måske af Advokat, der sidenhen blev ny administrator. De havde i foråret 2010 indhentet et notat fra en ekstern rådgi-ver, Person 11. Det er den, der er omtalt i notatet til brug ved den ekstra-ordinære generalforsamling under punkt 4.
Han mener ikke, at valuarvurderingerne fra 2007, 2008 og januar 2009 var til debat på noget tidspunkt. Da Person 1 i 2007 havde lavet indgangsvurde-ringen, blev der talt om, hvorvidt det nu var ok. Vurderingen virkede ikke helt ved siden af i forhold til den offentlige vurdering. Problemerne startede med det manglende salg af lejligheder. Der var ingen, der såede tvivl om vurderin-gen. Advokat Person 4's anskaffelsesbudget forudsatte et salg af tilba-geværende udlejede lejligheder på 10 % af restarealet årligt. Det viste sig, at le-jerne i ejendommen ikke flytter fra deres lejligheder, og at de lever overrasken-de længe. Han mener, at der stadig er 20-25 af de 70 lejere tilbage. Da diskus-sionerne om konkurs osv. pågik, var der ca. 30-35 lejere. Det var derfor, at der kom underskud på driftsbudgettet.
Han kan ikke sige noget skarpt om, hvornår de begyndte at diskutere Person 1s vurdering. Han husker ikke, hvornår de fik notatet fra Erhvervs- og Sel-skabsstyrelsen. Det gik fra at være et teknisk spørgsmål til at være et alvorligt problem, der førte til, at de mistede tilliden til administrator. Det er rigtigt, at bestyrelsen i forbindelse med årsregnskabet for 2009 anbefalede, at andelskro-nen opgjordes med udgangspunkt i ejendommens handelsværdi i henhold til Person 1s vurdering af 24. februar 2010 – der skulle jo træffes en beslutning, og de havde ikke andet.
Anbringender
Appellant, tidligere Sagsøger har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 19. januar 2022, hvoraf fremgår bl.a.:
”
3.1. Det indtalte kravs størrelse er ubestridt.
Det kan ubestridt lægges til grund, at Appellant, tidligere Sagsøger betalte en overpris i strid med andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1 ved erhvervelsen af andelen fra indstævnte i 2008, og at overprisen udgør det beløb, der fremgår af påstanden.
10
Som nævnt angår sagen alene, om Appellants, tidligere Sagsøger krav på tilbagebetaling af den erlagte overpris var forældet, da sagen blev anlagt den 6. april 2011.
3.2. Forældelse efter andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3.
På tidspunktet for overdragelsen af andelen i 2008 var der i andelsbo-ligforeningslovs § 16, stk. 3 en speciel 6-måneders forældelsesfrist. Denne specielle 6-måneders forældelsesfrist blev ophævet ved en æn-dring af andelsboligforeningsloven i 2018, og i dag forældes overpris-krav i medfør af andelsboligforeningslovens § 5 efter forældelseslovens bestemmelser. Spørgsmålet om forældelse af det indtalte krav i nærvæ-rende sag skal dog bedømmes efter ordlyden af § 16, stk. 3 gældende på tidspunktet for overdragelsen i 2008, der lød således … :
” Stk. 3. Er overdragelsen sket i strid med §§ 5 eller 11, kan erhver-
veren kræve prisen nedsat og en eventuelt erlagt overpris tilbage-betalt. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tids-punkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav.
Forældelse afbrydes ved sagsanlæg.”
Som det ses vil forældelsesfristen være suspenderet indtil køberen ”kendte eller burde have kendt sit krav” . Der er i den henseende ingen forskel i forhold til suspension i medfør af forældelseslovens § 3, stk. 2:
”stk. 2 Var fordringshaveren ubekendt med fordringen eller skyld-neren, regnes forældelsesfristen i stk. 1 først fra den dag, da for-dringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil.”
Det er således alene forældelsesfristen på 6 måneder i den daværende § 16, stk. 3, der dengang adskilte forældelse efter andelsboligforeningslo-ven fra forældelse efter forældelsesloven.
3.3 Suspension af forældelse af overpriskrav som følge af en for høj
værdiansættelse af andelsboligforeningens ejendom.
Af lovbemærkningerne til den dagældende andelsboligforeningslovs § 16, stk. 3 fremgår … :
”Såfremt overdrageren har givet erhververen de oplysninger, der er foreskrevet i § 3, stk. 2, vil erhververen normalt fra dette tids-punkt kunne konstatere sit krav. Dette gælder dog ikke ubetinget, f. eks. ikke i de tilfælde, hvor ejendommen i regnskabet er sat til en væsentlig større værdi end den reelle handelsværdi.”
Som det ses er en er en for høj værdiansættelse af ejendommen i an-delsboligforeningens regnskab fremhævet som typetilfældet for sus-pension af forældelsesfristen.
11
Om en andelsboligkøbers burde-viden udtalte Højesteret i afgørelsen UfR 2013.2083 H … :
”Afgørelsen af, om en køber af en andelsbolig burde kende sit krav, beror på, hvilken grad af agtpågivenhed der kræves for, at køberen burde indse, at prisen er ulovlig, eller burde have fået en sådan mi-stanke herom, at køberen burde have foretaget nærmere undersø-gelse med henblik på konstatering af, om prisen er for høj. I forarbejderne til § 16, stk. 3 (Folketingstidende 1978-79, tillæg A, spalte 2400), er det bl.a. anført, at hvis sælgeren har givet køberen de oplysninger, der er foreskrevet i § 6, stk. 1 (tidligere § 3 stk. 2), vil køberen normalt fra dette tidspunkt kunne konstatere sit krav. Ud fra ordlyden og sammenhængen finder Højesteret, at det er mest nærliggende at forstå den nævnte passus i lovbemærkninger-ne således, at den tager sigte på forhold, som en køber, der ikke er i
besiddelse af særlige faglige forudsætninger, kan gøre sig bekendt med og bør forstå ved en gennemgang af de oplysninger, som den pågældende har modtaget i medfør af § 6, stk. 1, og som opfylder bestemmelsens krav.”
Højesterets ovenstående præmisser, hvorefter kravene til en andelsbo-ligkøbers viden/burdeskal bedømmes ud fra ”en køber, der ikke er i be-siddelse af særlige faglige forudsætninger” , er efterfølgende blevet to-neangivende i alle sagen om overpris for andelsboliger, hvor forældelse er et tema. Se f.eks. UfR 2015.283 Ø … .
UfR 2013.2083 H angik i øvrigt samme problemstilling som i nærvæ-rende sag (dvs. forældelse af en andelsboligkøbers overpriskrav vedrø-rende en eventuel for høj valuarvurdering), og om suspension af foræl-delsesfristen i den situation udtalte Højesteret, at:
”Det er da også i bemærkningerne til § 16, stk. 3, anført, at der ek-sempelvis sker suspension af forældelsen i situationer, hvor ejen-dommen i regnskabet er sat til en væsentlig større værdi end den reelle handelsværdi. Et sådant forhold har en køber normalt ikke mulighed for at bedømme på grundlag af det modtagne materiale. Der gælder således ikke en almindelig pligt for køberen til i forbin-delse med købet at foranstalte nærmere undersøgelser af værdien af andelsboligforeningens ejendom med den konsekvens, at manglen-de undersøgelse fører til, at et eventuelt krav mod sælgeren foræl-des 6 måneder efter aftalens indgåelse.”
Såvel efter lovbemærkningerne til andelsboligforeningslovens dagæl-dende § 16, stk. 3, samt Højesteretspraksis, gælder derfor for overpris-krav som følge af en for høj værdiansættelse af andelsboligforeningens ejendom i regnskab, at forældelsesfristen er suspenderet, indtil der til-går køber en viden om, at en anvendt ejendomsværdi ikke kunne læg-ges til lægges til grund for prissætning af andelsværdien ved købers er-hvervelse af andelen.
3.4 Forældelsesfristen var suspenderet i 2008 – 2010.
12
3.4.1Appellant, tidligere Sagsøger er uddannet laborant. Han har ikke særlige faglige forud-sætninger vedrørende andelsboligretlige forhold. Det kan derfor i tråd med lovbemærkningerne til andelsboligforeningsloven og Højesterets-retspraksis lægges til grund, at Appellant, tidligere Sagsøger på tidspunktet for under-skrift af overdragelsesaftalen i april 2008 ikke burde være bekendt med, at valuarvurderingen, som lå til grund for prissætningen af andelen. Han havde heller ikke grund til at foranstalte en egen undersøgelse af ejendommens prissætning.
Som også lagt til grund af byretten begyndte forældelsesfristen derfor
ikke at løbe fra tidspunktet for indgåendelsen af aftalen om overdragel-sen af andelen i april 2008: Forældelsesfristen i den dagældende an-delsboligforeningslovs § 16, stk. 3 var suspenderet.
3.4.2I april 2008 forhøjede Person 1 sin vurdering af ejendommen til kr. 499 mio. Andelsboligforeningen lagde denne vurdering til grund for pris-sætning af andelsværdierne i regnskabet der blev godkendt på den or-dinære generalforsamling i 2008.
I 2009 reducerede Person 1 sin vurdering af ejendommen til kr. 493 mio. Andelsboligforeningen lagde denne vurdering til grund for prissætning af andelsværdierne i regnskabet, der blev godkendt på den ordinære generalforsamling i 2009.
3.4.3På den ordinære generalforsamling den 12. april 2010, hvor Appellant, tidligere Sagsøger deltog, blev andelsboligforeningens seneste regnskab/årsrapport for året 2009 gennemgået. Som vanligt var ejendommens værdi optaget til en værdi fastsat af valuar Person 1. Person 1s 2010-vurdering var uændret på samme niveau som 2009-vurderingen: Kr. 493 mio. … .
Årsrapporten for 2009 var uden bemærkninger fra andelsboligforenin-gens revisor. Årsrapporten var endvidere godkendt af andelsboligfore-ningens bestyrelse og af administrator (advokat Person 4), der i en påtegning om regnskabets godkendelse … udtrykkeligt anbefalede andelsværdierne fastsat på basis af valuar Person 1s valuarvurde-ring pr. 24. februar 2010. Af referatet af generalforsamlingen fremgår
…, at andelsboligforeningens advokat bekræftede valuarvurderingen som grundlag for værdiansættelsen af ejendommen.
Der var derfor intet på den pågældende generalforsamling, der gav Appellant, tidligere Sagsøger anledning til at foranstalte en undersøgelse af ejendom-mens værdiansættelse i 2007.
3.4.4På den ordinære generalforsamling den 12. april 2010 vedtoges et for-slag om, at andelsboligforeningen skulle tage skridt til skift af admini-strator … .
Forslag om skift af administrator blev vedtaget på en ekstraordinær ge-neralforsamling den 22. juni 2010. Appellant, tidligere Sagsøger deltog ikke på general-forsamlingen, men af referat af generalforsamlingen … fremgår, at for-
13
samlingen drøftede foreningens økonomiske situation. Vedrørende Person 1s valuarvurdering af 24. februar 2010 ses …, at et bestyrelses-medlem argumenterede for at få indhentet en ”second opinion” . Fi-nanskrisen der startede ultimo 2008, havde ramt boligmarkedet hårdt, men valuar Person 1s valuarvurdering i februar 2010 var uændret i forhold til året før.
Til illustration af finanskrisens betydning for prisen for udlejningsejen-domme i København og på Frederiksberg er der i materialesamlingen
… medtaget en publikation fra Boligøkonomisk Videnscenter om ”Pris-udviklingen for private udlejningsejendomme opført før 1964 med minimum 7 lejligheder” . Publikationen viser et fald i priserne på 46 % fra toppen i 2006, hvor kvadratmeterprisen lå kr. 16.486/m², til en kva-dratmeterpris i 2010 på kr. 8.916.
Af referatet af generalforsamlingen den 22. juni 2010 fremgår endvidere
… , at foreningens (afgående) advokat anbefalede andelsboligforenin-gen at holde fast i Person 1s valuarvurdering fra februar 2010, idet den var gyldig i 18 måneder.
Det passerede på den ekstraordinære generalforsamling den 22. juni 2010 gav ikke Appellant, tidligere Sagsøger anledning til at betvivle ejendommens pris-sætning i 2007. Fokus i 2010 var primært på andelsforeningens ren-teswap-lån, og om markedsværdien af ejendommen som følge af fi-nanskrisen var lavere end ansat af valuar Person 1.
3.5 Mulig påbegyndelse af forældelsesfristen den 6. oktober 2010.
3.5.1Efter andelsboligforeningens skift af administrator rekvirerede den ny administrator en valuarvurdering hos en anden valuar. Den ny vurde-ring blev uden bemærkninger lagt på foreningens hjemmeside … .
Bestyrelsen indkaldte … til et informationsmøde den 6. oktober 2010 om den ny valuarvurdering. Appellant, tidligere Sagsøger deltog på mødet.
Informationsmødet omhandlede alene 2010-værdiansættelsen af ejen-dommen – og ikke Person 1s vurdering fra juni 2007 – men det frem-komne på mødet gav efterfølgende anledning til, at Appellant, tidligere Sagsøger kon-taktede undertegnede med anmodning om bistand. Derfor blev der ud-taget stævning som sket.
3.5.2Det gøres gældende, at forældelsesfristen vedrørende det rejste krav som minimum var suspenderet frem til informationsmødet den 6. okto-ber 2010.
Frem til Højesterets dom UfR 2019.2139 H … var retspraksis meget til-bageholdende med at tilsidesætte valuarvurderinger, hvis ikke der kunne påvises deciderede fejl i vurderingerne. I sagen gengivet i UfR 2019.2139 H havde Østre Landsret som foregående instans ved dom 16. januar 2018 godkendt Person 1s valurvurdering som grundlag for pris-
14
sætning af andelene. Højesterets dom ændrede derfor landsretternes praksis.
Det kan ikke kræves af Appellant, tidligere Sagsøger, at han bedre end en valuar, bedre end den advokat der stiftede andelsboligforeningen, bedre end forenin-gens bestyrelse og bedre end andelsboligforeningens revisor skulle væ-re i stand til at vurdere, hvorvidt valuar Person 1s valuarvurdering fra juni 2007 kunne lægges til grund for prissætning af andelen eller ej, da han erhvervede andelen fra Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte i april 2008.
Helt frem til Højesterets dom i marts 2019 var retstilstanden, at Person 1 valuarvurdering i medfør af Østre Landsret forudgående dom kunne lægges til grund for prissætning af andelene – og dermed også ved Appellant, tidligere Sagsøger køb af andelen i april 2008 og ved nærværende sags anlæggelse i 2011.
Dertil kommer, at et prisfald af ejendommen i 2010 – set i forhold til 2007 - også kunne forklares med finanskrisen, der for alvor ramte ejen-domsmarkedet i 2009/2010.
3.5.3Nærværende sag adskiller sig fra faktum i UfR 2013.2083 H … ved, at en indkaldelse til et informationsmøde i den pågældende sag direkte angav, at ”de af statsaut. ejendomsmægler [X] udarbejdede vurderinger
[pluralis] er forkerte og derfor ikke kan finde anvendelse som baggrund for prisfastsættelse for foreningens lejligheder.” I denne sag indeholdte indkaldelsen til informationsmødet den 6. oktober 2010 … ikke sådanne konklusioner, og indkaldelsen gav ikke Appellant, tidligere Sagsøger anledning til at foranstalte nærmere undersøgelser af ejendommens værdi i juni 2007.
3.6 Bevisbyrdebetragtninger.
3.6.1Bevisbyrden for at der er indtrådt forældelse påhviler indstævnte, og denne er ikke løftet. Det eneste bevis som indstævnte har fremlagt, til støtte for synspunktet om forældelse, er dokumenter vedrørende ek-straordinær generalforsamling den 22. juni 2010, der imidlertid intet steds omtaler et muligt fejlskøn i Person 1s valuarvurdering fra juni 2007 – tre år tidligere.
Indstævnte har ikke ført bevis for, at der mere end 6 måneder forud for sagens anlæggelse den 6. april 2011 var tilgået Appellant, tidligere Sagsøger oplysnin-ger, der satte Appellant, tidligere Sagsøger i stand til at afgøre, at Person 1s valuarvurde-ring fra juni 2007 ikke kunne danne grundlag for prissætning af ande-len ved Appellants, tidligere Sagsøger køb af andelen i april 2008.
3.6.2Det er ikke foreneligt for forældelsesreglen i andelsboligforeningslo-vens § 16, stk. 3, såfremt en andelshaver uden særlige faglige forudsæt-ninger skal være bedre i stand til at vurdere spørgsmålet om overpris end andelsboligforeningens professionelle administrator/advokat og eksterne revisor.
15
3.6.3Appellant, tidligere Sagsøger skal derfor gives medhold i det rejste krav, sådan som og-så tilkendegivet af dommeren i byretten.”
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 19. januar 2022, hvoraf fremgår bl.a.:
” … Indstævnte frafalder … argumentet om, at der intet grundlag var for suspension af forældelsesfristen.
Hovedsynspunkter
•Appellantens krav er forældet.
•Eventuel suspension af forældelsesfristen varede ikke indtil ok-tober 2010.
Indstævntes argumentationen er inddelt i følgende afsnit:
•Udgangspunktet for, hvornår forældelse ville indtræde i denne sag, hvis der ikke foreligger suspension.
•Grundlaget for, at der foreligger suspension i begyndelsen af ap-pellantens tid som andelshaver i Andelsboligforening 1.
•Overvejelser om varigheden af en suspension.
•Konkrete begivenheder Andelsboligforening 1 af relevans for vurderin-gen af, hvor længe suspensionen kan opretholdes i denne sag.
Uden suspension var appellantens krav forældet i oktober 2008
Appellantens krav vedrører overpris ved et køb af en andelslejlighed i 2008.
Sagen skal afgøres i henhold til reglerne på tidspunktet for aftaleindgå-elsen, og andelsboligforeningslovens dagældende regler fremgik af lovbekendtgørelse 960, 2006. Forældelsesfristen var på det tidspunkt seks måneder, jf. dagældende ABL § 16, stk. 3, 2. pkt.
Efter fast retspraksis regnes forældelsesfristen fra parternes underskri-velse af overdragelsesaftalen, hvis køber har modtaget alle pligtmæssi-ge oplysninger, eller hvis de manglende oplysninger ikke har haft be-tydning for, om appellanten kunne indse, at der var et krav.
Indstævnte har rettidigt overfor appellanten afgivet alle de oplysninger, som var foreskrevet i dagældende ABL § 6. Herom er der enighed. Fri-sten skal derfor regnes fra aftaleindgåelsen, jf. retspraksis.
16
I denne sag blev overdragelsesaftalen underskrevet den 14. april 2008, jf. bilag 1 … . Hvis der ikke foreligger nogen suspension, indtrådte for-ældelsen af appellantens krav derfor den 14. oktober 2008, hvor der var forløbet seks måneder fra aftaleindgåelsen.
Suspension af forældelsesfrist i begyndelsen af appellantens tid som andelshaver
Efter dagældende ABL § 16 begyndte forældelsesfristen at løbe fra det tidspunkt, hvor appellanten »kendte eller burde kende sit krav«.
Af … fremgår, at advokat Person 4 forventede en værdistigning for ejendommen, og at en sådan værdistigning kunne begrundes med en bedre og billige drift med deraf følgende stigning i beregnet afkast, samt at den netop fremkomne offentlige vurdering underbyggede, at ejendommen steg i værdi. På dette grundlag medgiver indstævnte, at det ville kræve særlig sagkundskab at gennemskue, at valuarvurderin-gen var forkert. Appellanten skal i den forbindelse betragtes som læg-person, der befandt sig i en undskyldelig vildfarelse om andelens vær-di, og dermed var der grundlag for suspension i begyndelsen af appel-lantens tid som andelshaver i Andelsboligforening 1.
Spørgsmålet er herefter, hvornår suspensionen ophørte.
Hvis boligretsstævningen af 6. april 2011 … skal betragtes som rettidig kræves det, at suspensionen varede ved helt indtil den 6. oktober 2010, dvs. varede ved i 2 ½ år efter parternes underskrivelse af overdragel-sesaftalen.
Overvejelser om varigheden af en suspension
I det omfang at det lægges til grund, at der forelå suspension i begyn-delsen, vil seksmåneders fristen begynde at løbe fra det tidspunkt, hvor appellanten burde have kunnet indse, at han muligvis havde købt til overpris. Det kræves ikke, at kravets størrelse er fastlagt, jf. von Eyben: Forældelse efter forældelseslovens af 2007 (2. udg. 2019) s. 460. …
Overvejelser om varigheden af suspension i denne sag skal sammen-holdes med de oplysninger, som appellanten havde til rådighed i peri-oden fra appellantens køb i april 2008 til informationsmødet den 6. ok-tober 2010. Det er relevant at overveje, hvornår appellanten i et sådant forløb havde opnået en sådan indsigt, at han burde have reageret, fx ved at søge uafhængig rådgivning ved en advokat.
Til sammenligning henvises til følgende tekstpassager fra von Eyben vedrørende suspension i entrepriseforhold.
17
»Spørgsmålet om suspension er praktisk ensbetydende med, om manglen har været »synlig« eller »skjult« (for bygherren, jf. neden-for). Problemet i praksis er imidlertid ofte, at en mangel i en perio-de ikke har været helt skjult eller synlig, idet der har vist sig visse tegn på, at noget kunne være galt ved byggeriet. Ofte reklameres der herover, og udbedring af de konstaterede, mindre skader for-søges over en vis periode, men senere viser det sig, at manglerne er mere betydelige, og først da iværksættes nærmere tekniske under-søgelser, der – også – søger at fastlægge årsagen til skaderne. Spørgsmålet vil da være, hvornår bygherren i et sådant forløb hav-de eller burde have skaffet sig et sådant kendskab til manglernes omfang og årsag, at der var rimeligt grundlag for at rejse krav mod entreprenør og/eller rådgivere i forbindelse med projektering, ud-førelse, tilsyn m.v.«. …
»Det afgørende er ikke det tidspunkt, hvor manglerne – objektivt set – kunne være konstateret, men det tidspunkt, hvor bygherren burde have konstateret dem – navnlig i kraft af, at synlige skader eller tegn herpå måtte vække mistanke om mulige mangler på en sådan måde, at det burde have givet anledning til nærmere under-søgelser af skadernes årsag og omfang.«. …
»Spørgsmålet er således ikke, om det overhovedet havde været teknisk muligt at erkende, at der forelå mangler, som kunne be-grunde erstatningskrav mod entreprenør, arkitekt eller rådgivere, med derimod, om der forelå sådanne tegn på fejl ved byggeriet, at bygherren havde rimelig anledning til at iværksætte nærmere tek-niske undersøgelser til belysning heraf.«. …
Appellanten havde mange gange i løbet af 2009-2010 anledning til at reagere
Andelsboligforeningen havde en række økonomiske udfordringer, som løbende gav anledning til afholdelse af møder og til distribution af in-formation blandt andelshaverne, og disse mange møder og informatio-ner indebærer efter indstævntes opfattelse, at appellanten fik en sådan indsigt i foreningens økonomi, at han – længe inden oktober 2010 – burde være kommet til den erkendelse, at han kunne have købt til overpris.
Andelsboligforeningen havde underskud hvert år. Indtægt ved frasalg af lejligheder var 2 mio.kr. under det budgetterede i 2008 … og 4 mio.kr. under det budgetterede i 2009 … . Foreningens underskud blev omtalt i foreningens referater og mødepapirer … .
Andelsboligforeningen havde lån med renteswap-aftale, og efter Er-hvervs- og Selskabsstyrelsens meddelelse i september 2009 skulle fore-ningen indregne den negative værdi heraf i sit regnskab. Problemstil-lingen blev gennemgået for andelshaverne på et orienteringsmøde i november 2009 … .
18
På en ekstraordinær generalforsamling den 11. marts 2010 besluttedes det at frasælge en lejlighed til nedsat pris, fordi den forgæves havde været til salg i meget lang tid. Det var en lejlighed på 106 m². Andels-værdien i henhold til seneste ordinære generalforsamling var 9.568,17 kr./m² …, hvilket for den lejlighed ville udgøre 1.014.225 kr. Den ned-satte pris var 702.000 kr. … . Det forhold burde have givet appellanten anledning til at overveje, om hans egen lejlighed var prissat for dyrt.
Mødet i marts 2010 var også et orienteringsmøde med en grundig gen-nemgang af foreningens økonomi. Forud for mødet var udsendt til an-delshaverne et notat …, og under mødet blev gennemgået nogle plan-cher … . Mødet og materialet gav andelshaverne en grundig og pæda-gogisk gennemgang af foreningens økonomi. Appellanten fik hermed endnu en indføring i foreningens økonomi.
På den ordinære generalforsamling den 12. april 2010 godkendtes regn-skabet for 2009, hvor den negative værdi af renteswap var indregnet, hvorefter andelsværdien blev næsten halveret … . Boligafgiften blev samtidig forhøjet med 18,7 % … . Nogle af de tilstedeværende stillede spørgsmål ved valuarvurderingen … . Andelshavere, som havde købt i årene 2008-2009 (heriblandt appellanten), kunne efter april 2010 på grund af en halveret andelsværdi ikke sælge andelen uden at lide tab. Disse forhold burde have givet appellanten anledning til at overveje, om hans egen lejlighed var købt for dyrt.
Forud for en ekstraordinær generalforsamling den 22. juni 2010 var ud-sendt til andelshaverne et notat fra bestyrelsen med endnu en gennem-gang af foreningens økonomiske problemer … . Det fremgår, at besty-relsen pegede på følgende forhold som et af problemerne: »En valuar-vurdering, som måske er kraftig overvurderet.«. På mødet blev nogle plancher gennemgået … . Af referatet fremgår, at generalforsamlingen besluttede at antage en ny administrator og at rekvirere en ejendoms-vurdering fra en anden valuar end den hidtidige … . I juni 2010 havde appellanten således endnu en anledning til at overveje situationen.
Valuarvurderingen fra firmaet Virksomhed A/S blev gjort til-gængelig for foreningens andelshavere den 23. september 2010 … . Heraf fremgår, at ejendommens værdi på det tidspunkt var faldet til 290 mio.kr. … . Af mødeindkaldelsen fremgår, at foreningens egenkapi-tal nu var negativ … . Med dette materiale burde ingen andelshaver i foreningen længere kunne være i tvivl om situationens alvor.
De første to et halvt år af appellantens tid som andelshaver i Andelsboligforening 1 var en tid med mange møder og meget informationsmateriale, som var omfangsrigt og grundigt. I september 2010 havde appellanten haft enhver mulighed for at opnå en sådan indsigt i andelsboligforenin-gens økonomi, at han burde kunne indse, at den nye valuarvurdering måtte medføre et fald i værdien af hans andel.
Konklusion: Suspension ophørte på et tidligere tidspunkt end den 6. oktober 2010
19
Indstævnte har fremlagt dokumentation for, at appellanten mange gan-ge i løbet af 2009 og 2010 har haft anledning til at reagere og anlægge sin overprissag. Herefter påhviler det appellanten at godtgøre, at der var grundlag for at opretholde suspension i så lang tid, at kravet allige-vel ikke var forældet på stævningstidspunktet.
Skepsis overfor valuarvurderinger var ikke et ukendt fænomen i 2009 og 2010. Sagen fra Andelsboligforening 2 blev omtalt i landsdækkende medi-er i september og november 2009 … . I Andelsboligforening 1 blev der udtrykt skepsis flere gange i 2010 … .
Indstævnte gør gældende, at appellanten i marts 2010, i april 2010, i juni 2010 eller senest i september 2010 burde være kommet ud af den vildfa-relse, som begrunder suspensionen.
Der er ikke i sagen fremlagt nogen bilag fra tiden efter den 23. septem-ber 2010. Appellanten har således ikke godtgjort de omstændigheder, som efter appellantens opfattelse skulle kunne begrunde, at suspensio-nen først skulle ophøre på et senere tidspunkt.”
Landsrettens begrundelse og resultat
Ankesagen omfatter som indledningsvist nævnt alene spørgsmålet om foræl-delse af den del af overpriskravet, som knytter sig til tilsidesættelse af valuar-vurderingen af 17. juni 2007.
Der har for landsretten været enighed mellem parterne om, at forældelsesfristen var suspenderet, og spørgsmålet har for landsretten således alene været, hvor-når 6-måneders forældelsesfristen i den dagældende andelsboligforeningslovs § 16, stk. 3, begyndte at løbe, og dermed hvorvidt kravet var forældet ved sagens anlæg den 6. april 2011.
Landsretten finder, at Appellant, tidligere Sagsøger hverken i forbindelse med det af Person 3 udarbejdede notat af 4. marts 2010, som blev gennemgået på et orienteringsmøde den 11. marts 2010, ved drøftelsen vedrørende indhen-telse af en ny valuarvurdering på den ekstraordinære generalforsamling den 22. juni 2010, som gengivet i referat heraf, eller ved den indhentede lavere valuar-vurdering af 20. september 2010, der ifølge indkaldelsen til informationsmødet den 6. oktober 2010 var lagt ud på foreningens hjemmeside, burde have fået en mistanke om, at den lavere vurdering skyldtes andet end udviklingen på ejen-domsmarkedet som følge af finanskrisen. Dette understøttes af Vidnes, tidligere Person 2 forklaring, hvorefter den skepsis, der blev udtrykt over for valuarvur-deringen, angik Person 1s vurdering fra januar 2010 og havde baggrund i finanskrisen og udviklingen på ejendomsmarkedet.
20
Heller ikke indkaldelsen til orienteringsmødet den 6. oktober 2010, hvor spørgs-målet om vurderingen ikke omtales som et problem i forhold til prissætning af de enkelte andelslejligheder tilbage i tid, burde have givet Appellant, tidligere Sagsøger anledning til at mistænke, at den vurdering, der lå til grund for hans køb i 2008, var fejlbehæftet, og at han havde betalt en overpris.
Da det nærmere indhold af den orientering og/eller de drøftelser, der fandt sted på orienteringsmødet den 6. oktober 2010, ikke kan udledes af indkaldelsen og ikke er belyst ved de afgivne forklaringer eller dokumentbevis, findes det heller ikke godtgjort, at Appellant, tidligere Sagsøger på dette tidspunkt burde have fået en sådan mistanke.
Da forældelsesfristen i den dagældende andelsboligforeningslovs § 16, stk. 3, således var suspenderet til et tidspunkt herefter, kan kravet ikke anses for for-ældet ved sagsanlægget den 6. april 2011.
Herefter, og da opgørelsen af kravet ikke er bestridt, ændres byrettens dom for så vidt den anket, således at Appellants, tidligere Sagsøger påstand om betaling af 261.836 kr. tages til følge.
Efter sagens udfald skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte i delvise sagsomkostninger for begge retter betale 123.632 kr. til Appellant, tidligere Sagsøger. 100.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms, 13.200 kr. er til retsaf-gift af det vundne beløb og 10.432 kr. til det af Appellant, tidligere Sagsøger opgjorte udlæg vedrørende syn og skøn, som ikke er bestridt af Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte un-der sagen. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb.
THI KENDES FOR RET:
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal inden 14 dage til Appellant, tidligere Sagsøger betale 261.836 kr. med procesrente fra den 6. april 2011 og sagsomkostninger for begge retter med 123.632 kr. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.