RETTEN PÅ BORNHOLM
DOM
afsagt den 4. juni 2020
Sag BS-29104/2019-BOR
Udlejer
(advokat Peter Paldan Sørensen)
mod
Lejer 1
(advokat Rikke Solberg Bruun)
og
Lejer 2
(advokat Rikke Solberg Bruun)
Denne afgørelse er truffet af Dommer og lægdommerne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 1. juli 2019. Sagen vedrører lovligheden af en opsigelse efter lejelovens § 83, stk. 1, litra a.
Sagsøgeren, Udlejer, har fremsat følgende påstand:
”De sagsøgte tilpligtes at fraflytte lejemålet, Adresse, By 2 til fraflytning den 31. maj 2020, subsidiært 14 dage efter domsafsigelse, såfremt dom afsiges efter 17. maj 2020.”
2
De sagsøgte, Lejer 2 og Lejer 1, har fremsat påstand om frifin-delse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Det fremgår af sagen, at Lejer 1 og Lejer 2 erhvervede ejendom-men Adresse i By 2 i november 1981, og at Udlejer på en tvangsauktion den Dato 2015 erhvervede ejendommen. Lejer 1 og Lejer 2 blev boede på ejendommen, nu som lejere, idet lejeforholdet dog først blev formaliseret ved lejekontrakt underskrevet den 31. oktober 2017 af Lejer 1 og Lejer 2, og den 7. december 2017 af Udlejer.
Ved brev af 14. maj 2019 blev Lejer 1 og Lejer 2 opsagt med 1 års varsel til fraflytning den 31. maj 2020. Baggrunden for opsigelsen var, at Udlejer selv ønskede at benytte det lejede til beboelse. Da Lejer 1 og Lejer 2 ikke ville godkende opsigelsen, anlagde Udlejer denne sag.
Sagen er forberedt og hovedforhandlet sammen med BS-27119/2019-BOR, der blev anlagt den 19. juni 2019, og hvori Udlejer over for Lejer 1 og Lejer 2 har fremsat påstand om, at han ikke skal foretage nær-mere bestemte udbedringsarbejder i lejemålet, at Lejer 1 og Lejer 2 skal fraflytte lejemålet som følge af en ophævelse i medfør af lejelovens § 93 e, subsidiært § 93 m, og at Lejer 1 og Lejer 2 skal erstatte udgifter forbun-det med retablering af lejemålets varmesystem. Lejer 1 og Lejer 2's påstand og synspunkter over for erstatningspåstanden er fejlagtigt anført i påstandsdokumentet i denne sag. De under hovedforhandlingen afgivne forkla-ringer er gengivet fuldt ud i begge domme.
Forklaringer
Udlejer har forklaret, at han er født og opvokset på Bornholm. Han flyttede fra øen som 20-årig og uddannede sig til bygningskonstruktør. Han ar-bejder som rådgivende ingeniør. Lejer 1 er hans mors kusine. En dag modtog han et brev om, at Lejer 2 og Lejer 1's ejendom røg på tvangsauk-tion, og han spurgte ind til, hvad det drejede sig om. Da han modtog salgsop-stillingen kunne han se, at der ikke var nogen varmeinstallation på ejendom-men. Han mødte op hos Lejer 2 og Lejer 1's Advokat, og til-bød at hjælpe Lejer 2 og Lejer 1 i to år, hvorefter de skulle købe ejendommen til-bage eller finde en anden løsning. Det var Lejer 2 og Lejer 1, som foreslog, at der blev lavet en tidsbegrænset lejekontrakt, og at de skulle betale 6.000 kr. om må-neden i husleje. Det accepterede han. Han blev højstbydende på auktionen den
3
Dato 2015 og overtog ejendommen. Derefter opstod problemerne, for iføl-ge Advokat ville Lejer 2 og Lejer 1 have, at der også blev indgået en tilbagekøbsaftale, hvoraf fremgik, at den leje, som de havde betalt, skulle fra-trækkes i købesummen. Advokat rådede dem alle til at få lejekon-trakten på plads før tilbagekøbsaftalen, men Lejer 2 og Lejer 1 ville have vilkåre-ne for deres tilbagekøb på plads, før de underskrev en lejekontrakt. Grunden til, at lejekontrakten endte med ikke at blive en tidsbegrænset lejekontrakt, var, at man ikke kunne indgå en tidsbegrænset lejekontrakt, når der var gået mere end to år. Det var hele tiden meningen, at Lejer 2 og Lejer 1 skulle betale et deposi-tum og forudbetalt leje, og han har bedt om betaling siden januar 2016. Huset i By 1 var hans fars barndomshjem, og han fik tilladelse til at overtage huset uden bopælspligt. Han har ikke forespurgt kommunen, om han kan bo i huset, men det regner han da med, at han ville få lov til. I maj 2018 fik han konstateret en kræftsvulst i hjernen, og han var i de følgende 19 måneder i kemoterapi. Be-handlingen blev afsluttet i december 2019. Han har af lægerne fået at vide, at han ikke vil kunne genoptage sit arbejde i fuldt omfang, og han arbejder da og-så kun 12 timer om ugen.
Han satte i april 2019 sit hus i By 3 til salg ved RobinHus. Det skyldtes, at han ikke har råd til at blive boende, og at han er blevet rådet til at trække sig til-bage og skabe sig et nyt liv. Det er korrekt, at huset er sat til salg som et såkaldt skuffesalg, men RobinHus har et køberkartotek, og ejendomsmægleren er in-strueret om, at huset kan handles. Der er for nylig indgået en ny formidlingsaf-tale med en nedsat salgspris på huset. Han ved, at salgsopstillingen er sendt til interesserede kunder, og at der har været tre fremvisninger. Det er ikke menin-gen, at han skal fortsætte med sit arbejde, og det er nogle forsikringsforhold som gør, at han stadig er tilknyttet firmaet. Han ønsker ikke at give oplysninger om sin privatøkonomi. Han vil anslå, at Adresse er knap 400.000 kr. værd, for huset er i virkelig dårlig stand. Det var på et møde den 30. november 2017 vedrørende lejekontrakten, at Lejer 2 fortalte, at termostaten i el-vandvarmeren var gået i stykker. Forsikringsselskabet afviste at dække skaden, fordi lejeren selv havde haft håndværkere til at foretage reparationen, og det orienterede han straks Lejer 2 om. Han er enig i, at det er udlejers ansvar at vedligeholde vandvar-meren, men en lejer skal selvfølgelig kontakte sin udlejer, hvis det fosser ud med kogende vand fra apparatet. Lejeren må også slukke for apparatet, men han skal ikke agere ejer og tilkalde håndværker. Hovedkilden til varme og varmt vand i ejendommen er oliefyret. På et tidspunkt fik han mails fra Lejer 2 om, at de ikke havde varmt vand. Han har opfyldt punkterne 3 – 6 af de punk-ter, som Huslejenævnet har krævet udbedret i nævnets afgørelse af 23. maj 2019, og Grundejernes Investeringsfond har efter en besigtigelse den 23. oktober 2019 godkendt arbejderne. Det var VVS-installatør Vidne, som fortalte, at oliefyret ikke var i orden. Han havde bestilt Vidne til at udføre det årlige efter-syn, som fandt sted den 19. oktober 2018.
4
Han havde 14 dage forinden sendt en mail til Lejer 2 og Lejer 1 om, at der i en varslingsperiode fra den 19. – 24. oktober 2018 skulle udføres arbejder på ejen-dommen. Det drejede sig om arbejder på skorstenen, taget og tagrenderne, og så skulle fyret serviceres. Han og hans far var også på ejendommen den 19. ok-tober 2018 for at beskære beplantningen. Lejer 2 og Lejer 1 var hjemme. Vidne gik i gang i fyrrummet, og kom ud for fortalte, at fyret var tømt for vand, og at han var nødt til at udskifte nogle rør og en termostat. Hans far kørte efter noget die-sel, så de kunne prøvekøre fyret, og da de fik det i gang, væltede det ud med vand. Vidne sagde, at han skulle få fat i Lejer 2. Vidne fortalte Lejer 2, at fyret var frosts-prængt, og at det ikke kunne repareres. Lejer 2 fortalte den dag, at de i perioder tappede vandet af fyret. Vidne fortalte, at han ville se, om han havde et andet fyr, som den 22. oktober 2018 kunne stilles op som en midlertidig løsning. Lejer 2 for-talte, at fyret havde kørt den 16. oktober 2018. Lejer 2 sagde, at han ville fylde olie på fyret den 1. november 2018, hvor de igen havde de råd til det. Vidne og en an-sat kom med det midlertidige fyr den 22. oktober 2018 og tog det gamle fyr med sig. De behandlede ikke det gamle fyr hårdhændet. Der var ikke opsat frostvag-ter i fyrrummet den 19. oktober 2018, og frostvagterne var der heller ikke den 14. november 2018, da han og Vidne fjernede det midlertidige fyr. De fjernede det midlertidige fyr, fordi Lejer 2 ikke som lovet havde fyldt olie på, og så kunne de ikke komme videre og måtte afslutte sagen. Vidne havde fortalt Lejer 2, at de var nødt til at trykprøve det midlertidige fyr i forbindelse med installationen. Grun-den til, at fyret alene var en midlertidig løsning, var, at det jo ikke var udlejer, der havde frostsprængt det gamle fyr. Desuden var økonomien på ejendommen ikke til et oliefyr. Det var ham, som i årene 2015 – 2017 købte olie til Lejer 2 og Lejer 1, som så betalte afdrag til ham. Det er korrekt, at han de 6. november 2018 ophævede lejemålet med henvisning til, at Lejer 2 og Lejer 1 havde ødelagt fyret. Fotografierne i ekstraktens side 48 og 49 tog han og Vidne den 14. november 2018, og fotografiet i ekstraktens side 50 tog han den 14. januar 2019. Det er først på det sidstnævnte fotografi, at der ses en frostvagt.
Lejer 2 har forklaret, at han er uddannet maskiningeniør og at han i 20 år havde ansættelse på Teknologisk Institut. Det var under denne ansættelse, at han flyttede til Bornholm. Derefter etablerede han og Lejer 1 en rådgivende in-geniørvirksomhed, hvor de blandt andet arbejdede med kvalitetsstyring. Han etablerede også Udeladt pga. personhenførbare oplysninger. Efter konkursen fort-satte han med at arbejde som ingeniør, indtil han den 31. maj 2017 gik på pen-sion. Det er ikke reelt, når Udlejer siger, at han vil flytte ind på ejen-dommen. Ejendommen er på 400 m2, og grunden er på 10 ha. Udlejer kan som følge af sin sygdom ikke vedligeholde ejendommen, som de har gjort. Udlejer vil blot score kassen ved at sælge ejendommen og slippe for at have noget med le-jere at gøre. Den offentlige ejendomsvurdering er 1.4 mio. kr., og det kan ejen-dommen også sælges for. Ejendommen i By 1 ligger til gengæld centralt og er bedre egnet som bolig for Udlejer. Adresse har været hans og Lejer 1's hjem siden 1981. Da de overtog ejendommen, lå den på en brakmark. De har be-
5
plantet hele ejendommen og med tiden fået et rigt dyreliv som følge heraf. Des-uden har de både hun og kat. De lever af deres folkepensioner, for pensionerne, som blev tegnet i forbindelse med deres ansættelser, forsvandt i forbindelse med tvangsauktionen. Han kan ikke genkende det, som Udlejer fortæller med, at han ville hjælpe dem i to år. Planen var, at de skulle købe huset tilbage, hvis de fik gældssanering. De har to gange forsøgt at få gældssanering, men begge gan-ge er det blevet afslået, fordi de ikke har et tilstrækkeligt økonomisk råderum. Der var aldrig tale om, at de skulle betale et depositum og forudbetalt leje. Pludselig fremgik de to ting af udkastet til lejekontrakten. Selvom de gjorde indsigelser, var de tvunget til at skrive under, for Udlejer truede med at smide dem ud. Der blev aftalt en afdragsordning, for de kunne ikke betale beløbene ad én gang.
El-vandvarmeren gik i stykker den 30. november 2017. De tændte for vandet i badeværelset og konstaterede, at der kun kom koldt vand ud af hanen. Fyrrum-met var til gengæld fyldt med damp, og vandet fossede ud af el-vandvarmeren. Han lukkede for alt vand og kontaktede en VVS-installatør, som han bad lave en midlertidig løsning, så de igen havde vand i huset. De fik dog kun koldt vand. Installatøren konstaterede, at termostaten var stået af. Den efterfølgende dag for talte han Udlejer, hvad der var sket. Han bad flere gange Udlejer kontakte sin forsikring og få el-vandvarmeren repareret, men Udlejer vendte aldrig tilba-ge. I tiden indtil den 22. oktober 2018, hvor oliefyret blev skiftet ud med et an-det, havde de i perioder klaret sig med ejendommens tre store brændeovne. Der er en masse træ på ejendommen, og brændeovnene kunne opvarme ejendom-men. El-vandvarmeren forsynede ejendommen med varmt vand i hanerne og i bruseren. De fyldte kun olie på fyret og tændte det, når det blev rigtig koldt i vejret. Når de løb tør for olie, slukkede han fyret og tappede vandet af anlæg-get. Frostvagterne i fyrrummet var placeret under vinduerne, men han flyttede dem hen ved rørinstallationerne, da det nye fyr blev fjernet. Samtidig satte han en træplade foran et stort hul ind til skorstenen, som var blevet slået i forbindel-se med, at fyret var blevet fjernet. Han havde aldrig problemer med at starte fy-ret. Når han fyldte vand på, sørgede han for at lufte ventilerne i radiatorerne. Den 16. oktober 2018 ville han fylde vand på fyret, fordi Udlejer havde meddelt, at han ville komme med en VVS’er og trykprøve anlægget. Han aftalte med Lejer 1, at hun skulle stå ved fyret, mens han gik op på stuehusets loft for at un-dersøge, om rørene var tætte. Det silede fra en kobberrørsamling, og han sagde til Lejer 1, at hun skulle lukke for vandet med det samme. Da han ikke havde remedierne til at reparere røret, gik han ned i fyrrummet og tappede vandet af fyret igen. Han gjorde helt, som han plejede at gøre, og der var ingen utætheder i eller ved kedlen. Nogle dage senere loddede han kobberrøret. Det var ikke no-get, han orienterede Udlejer om.
Fyret blev efterset den 19. oktober 2018. Vidne spurgte, hvor han fyldte vand på anlægget, og han viste Vidne den ventil, som han plejede at dreje på. Han
6
fik ikke den dag at vide, at der var noget galt med fyret. Den 22. oktober 2018 var han og Lejer 1 ikke hjemme, for Lejer 1 skulle opereres i øjnene. Da de kom hjem om aftenen, konstaterede de, at fyret var væk. Han sendte en meget hidsig mail til Udlejer og spurgte, hvad Udlejer havde gang i, sådan at fjerne fyret som en tyv om natten. Udlejer svarede ikke. Han meddelte Udlejer, at han ikke ville fylde olie på det fyr, der var stillet i stedet, før han vidste, om fyret havde samme fornuftige forbrug som det gamle fyr. Han havde lovet, at han ville fyl-de olie på den 1. november 2018. Det nye fyr blev også fjernet en dag, hvor de ikke var hjemme. Han kontaktede Udlejer men kan ikke huske, om han fik en re-aktion. Den 14. januar 2019 blev der sat en gasvandvarmer op i badeværelset, så de havde varmt vand i bruseren. Den dag i dag er det det eneste sted, de har varmt vand. Ved en besigtigelse af ejendommen den 15. maj 2019 sagde advo-kat Peter Paldan Sørensen, at han skulle køre med hen og deltage i et syn af oliefyret. Det ville han ikke, for han var slet ikke forberedt på det. Så dukkede et fotografi fra Virksomhed ApS op med et stort hul i fyret. Da han så hullet under skønsforretningen, så det ud som, at der var gjort vold på fyret. Der var gløde-skaller på fotografiet fra Virksomhed ApS, og glødeskallerne var væk på skøns-mandens fotografier. Han har selv i 8 år fungeret som skønsmand for Østre Landsret, og han har aldrig besigtiget noget, som ikke befandt sig på åstedet. Fyrrummet er 12,2 m2 stort. Han satte frostvagterne op for at holde fyrrummet frostfrit. Frostvagterne lover at holde for eksempel lofter og garager på op til 32 m2 frostfrie, og der har da heller ikke været frostgrader i fyrrummet.
Lejer 1 har forklaret, at hun er uddannet bygningsingeniør, og at hun kom til Bornholm i forbindelse med sin ansættelse på Teknologisk Institut. Det var et generelt problem, at Udlejer kom uanmeldt på ejendom-men. I weekenderne kom han og arbejdede på grunden. Huslejekontrakten kom til at indeholde elementer, som ikke var aftalt. Det drejede sig om depositum og forudbetalt leje. Udlejer købte ejendommen for at hjælpe dem, og han sagde i den forbindelse, at han blot skulle have dækket de udgifter, han havde haft ved at hjælpe dem. Selvom de insisterede på, at der ikke havde været tale om, at de skulle betale et depositum og forudbetalt leje, krævede Udlejer, at det skulle med i lejekontrakten, og de har sort på hvidt, at de ville blive opsagt, hvis de ik-ke underskrev lejekontrakten. Det var i den forbindelse, at de meldte sig ind i foreningen Danske Lejere. Hun fører dagbog, og hun har udfærdiget det i sagen fremlagte bilag ”Fakta omkring oliefyr” ud fra sine dagbogsnotater. Udlejer har udbedret nogle af de mangler, som de ønskede udbedret, for eksempel skotren-derne. Det er ikke alle tagrender, der er blevet repareret, og tagrenden på udhu-set har Udlejer blot fjernet, hvilket er meget generende. Vandvarmeren gik i stykker den 30. november 2017, og først den 14. januar 2019 kom Udlejer med en ny. I perioden 30. november 2017 - 27. februar 2018 havde de slet ikke varmt vand på ejendommen. Når de skulle bruge varmt vand, brugte de el-kedlen, og de fik lov at bade hos hendes kusine. Alt, hvad der har med ejendommens vand- og varmeinstallationer at gøre, er Lejer 2's bord. Det eneste, hun har hjulpet
7
med, var at lukke for vandet, da Lejer 2 var oppe på loftet for at finde ud af, om der var utætheder på systemet. Adresse har været hendes og Lejer 2's hjem i snart 40 år. De elsker deres plet og det mangfoldige dyreliv på ejendommen. Hun tror ikke på, at Udlejer vil bo på ejendommen. Det drejer sig for ham kun om at få fred til at lave det, han ønsker på grunden, og derefter sælge ejendom-men med fortjeneste. Hun ved, at han elsker sin farmors hus i By 1, så han kan da lige så godt bo der, hvis han vil flytte til øen.
Skønsmand har forklaret, at han vurdering var, at skaden i kedlen enten havde været udsat for frostpåvirkning eller vandslag. Sidstnævnte kan ske ved enhver form for brat hindring af strømforholdene, for eksempel hvis en ventil lukkes for brat, eller hvis pumpen kobler ind eller ud. Vandslaget vil brede sig gennem rørsystemer og køre frem og tilbage, indtil det dør ud. Sik-kerhedsventilerne var på 3 bar, og kedlens maksimale tryk er 6 bar. Han konsta-terede ikke, om ventilerne var defekte, men ingen af dem var slået fra. Frosts-prængninger kan opstå på flere måder. De kunne i dette tilfælde skyldes kolde vindnedslag fra skorstenen, som var muret og uden skorstenskerne. Da anlæg-get ikke havde været i drift i perioder, hvor det var temmelig koldt udenfor, har der været stillestående vand i rørsystemet. Det er hans teori, at en frostspræng-ning vil opstå, hvor vandmængden er mindst. Det er den i vandkammeret, og det var også der, hvor deformationen blev konstateret. Det er rigtig svært at tappe vandet af anlægget, og der vil ofte være vand tilbage i vandkammeret. Dertil kommer, at der sagtens kan komme luft i anlægget, når man tapper van-det af, og luft er farlig, da luft hindre cirkulation, når anlægget igen fyldes med vand. Han fik oplyst, at der i fyrrummet var opsat to el-varmelegemer på hver 200 watt, hvilket ikke er tilstrækkeligt til at holde rummet frostfrit. Det ville kræve i alt 1.000 – 1.500 watt. Skaden på kedlen ville ikke se ud som den gjorde, såfremt der var slået på den. I så fald ville der have været revnedannelser i jer-net, ligesom pladeinddækningen og isoleringsmaterialet uden om kedlen ikke ville være intakt. Skaden er helt klart opstået som følge af noget, der er kommet indefra og ud. Glødeskaller kan for eksempel være svejserester. Han konstatere-de ikke sådanne ved gennemgang af kedlen, og det ”fnulder” , der ses på foto-grafiet af kedelstykket, kan være afslag i forbindelse med afskydningen.
Brudfladen var meget interessant, og han umiddelbare indtryk var, at det næ-sten måtte være planlagt, at skaden på kedlen skulle ske, hvor den skete. Den geometriske udformning af bruddet svarer imidlertid til, at en isklump har lig-get lige bag. Det rene afslag kunne indikere, at der var en støbefejl i legeringen netop det sted på kedlen. En eventuel støbefejl kan dog i sig selv ikke forårsage bruddet, men det kan være en medvirkende årsag. Rørledningen, der ses på fo-tografiet nederst til højre i ekstraktens side 32 er en koldtvandsledning. Vandet i kedlen vil så afgjort fryse før vandet i ledningen. Det skyldes, at vandet i ked-len var stillestående og at kedlens rørvægge er tyndere end ledningens rørvæg. Hans teori om, at skaden skyldes en frostsprængning forudsætter, at der var
8
vand i kedlen. Det er absolut en mulighed, at kold vind er slået ned i kedlen gennem skorstenen. Som han konkluderede i sit svar på skønstemaets spørgs-mål 2, så er det vanskeligt at afgøre, hvad der udløste overtrykket i kedlen, som efter hans opfattelse medførte afskydningen af et stykke af kedlen. Såfremt det skete i forbindelse med VVS-installatørens forsøg på at sætte vand på anlægget, forudsætter det, at der har været en deformation i vandkammerets væg og at vandkammeret var blokeret af for eksempel is. Det skyldes, at kedlen fra fabrik-ken bliver trykprøvet ved 6 bar, og det tryk, som VVS-installatøren sætter på er formentlig 3 – 3½ bar. Hans besvarelse af skønstemaets spørgsmål IA og IB var nok baseret på udtalelsen fra VVS-installatøren om, at det ikke var lykkedes at fylde vand på kedlen, inden den blev demonteret. De anslåede 70.000 kr. ekskl. moms er til dækning af udgifterne til etablering af et nyt kedelanlæg i fyrrum-met. Udgifterne til at erstatte det, som er fjernet, vil han anslå til 35.000 kr. eks-kl. moms. I dette beløb er der ikke medtaget udgifter til forbedringer. Man må dog ikke overse, at der bør etableres en ordentlig friskluftsventil, ligesom rum-met skal sikres mod frost ved opsætning af radiatorer.
Vidne har forklaret, at han er autoriseret VVS-installatør. Han var på ejendommen Adresse i By 2 den 19. oktober 2018 for at udføre al-mindeligt oliefyrseftersyn og -service. Han var rekvireret af Udlejer. Foruden Udlejer var dennes far og Lejer 2 på ejendommen. De talte lidt sammen, og så gik han i gang. Lejer 2 var ganske kort tid i fyr-rummet, da vidnet skulle til at gå i gang. Han konstaterede, at der manglede olie i tanken, og Udlejers far kørte efter en dunk olie. I mellemtiden skiftede han filter og dyser og rengjorde det hele, hvorefter han samlede det igen. Da der var kommet olie i tanken, og han skulle til at starte fyret, konstate-rede han, at der ikke var vand på anlægget. Hanen på fyret var åben. Han satte en slange fra fyret hen til en vandhane og fyldte langsomt vand på fyret. Der begyndte at løbe vand ud flere steder bag på kedlen, og han måtte skære et rør over og svejsede det sammen igen. Derefter fyldte han mere vand på, og denne gang løb der vand ud i vaskehuset. Det viste sig at skyldes en frostsprængt ra-diatorventil. Han skiftede ventilen og fyldte derefter mere vand på fyret. Denne gang løb der vand ud af kedlen. Det så ikke godt ud, og han valgte at stoppe med at fylde vand på. Vandværkstrykket er 3 -4 bar, og sikkerhedsventilen ud-løses ved 2½ bar. Ventilen blev ikke udløst, og det blev sikkerhedsventilen over kedlen heller ikke. Det var tydeligt, at utæthederne skyldtes frostsprængninger. Han så ingen frostvagter i fyrrummet. Han så sig ellers omkring i rummet, for han husker vinduerne og at han registrerede, at rummet var dårligt isoleret. Den 22. oktober 2018 installerede han et andet fyr på ejendommen. Det blev sat op som en midlertidig løsning, så Lejer 1 og Lejer 2 kunne få noget varme. Som det udviklede sig, ville Lejer 2 ikke have fyret. Som han husker det, bad Lejer 2 dem allerede samme dag fjerne fyret, men han fjer-nede det først 2 dage senere. Det er muligt, at der gik længere tid, før han fjer-nede det midlertidige fyr, men det hele blev i hvert fald stoppet, og så fjernede
9
de på et tidspunkt fyret. Det var Udlejer, som fortalte, at Lejer 2 ikke ville have fyret. Det oprindelige fyr fra ejendommen blev sat på vidnets værksted, for Udlejer ville have, at det skulle gemmes på et opvar-met værksted. Efter 14 dage pillede han isolationen af for at finde ud af, hvad der var galt med fyret. Han har ikke på noget tidspunkt tabt kedlen eller slået på den. Deformationen i kedlen kan heller ikke påføres på den måde.
Parternes synspunkter
Udlejer har i sit påstandsdokument anført følgende:
”Nærværende sag vedrører spørgsmålet om, sagsøgeren kan opsige le-jemålet over for de sagsøgte på baggrund af, at han selv ønsker at be-nytte ejendommen til egne beboelse.
Formalia er ubestridt opfyldt, og retten skal tage stilling til, om opsigel-sen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, og der skal blandt andet tages hensyn til, hvor længe udlejer har ejet ejendommen og lejers mulighed for at finde anden passende bolig.
Lejeforholdet har alene været gældende fra Dato 2015, hvor sagsø-geren overtog ejendommen på tvangsauktion og indtil dette tidspunkt, var de sagsøgte lejere af ejendommen.
Sagsøgerens køb var begrundet i en aftale om, at de sagsøgte efterføl-gende skulle tilbagekøbe ejendommen.
Lejemålet har således været ganske kortvarigt, og det er dokumenteret, at sagsøgeren har sat sin ejendom til salg, jf. sagens bilag 4, for at flytte tilbage til Bornholm.
Den anden ejendom, som sagsøgeren ejer på Bornholm kan ikke benyt-tes til egen beboelse og egner sig heller ikke hertil.
På baggrund af disse forhold gøres det gældende, at det er rimeligt, at lejemålet ophører.”
Lejer 1 og Lejer 2 har i deres påstandsdokument anført følgen-
de:
” Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende:
atudlejer ikke har til hensigt at benytte det lejede, som er betingelsen for at opsige lejemålet i medfør af lejelovens § 87, stk. 1, litra a,
at udlejer 2 gange i 2018 forgæves har forsøgt at ophæve lejemålet,
at udlejer uberettiget har fjernet varmeinstallationen i lejemålet,
10
at udlejer i øvrigt har misligholdt sin vedligeholdelsesforpligtelse, jf. huslejenævnets afgørelse af 23. maj 2019,
at udlejers manglende held med at ophæve lejemålet 2 gange i 2018 og dermed slippe af med lejerne, er den reelle baggrund for opsi-gelsen,
at opsigelsen derfor skal tilsidesættes,
Såfremt boligretten måtte komme frem til, at udlejer har til hensigt at benytte det lejede gøres det til støtte for den nedlagte påstand gælden-de:
at i opsigelsesretten efter lejelovens § 87, stk. 1, litra a, gælder desu-den den begrænsning, at opsigelsen ".. skal være rimelig ud fra en vur- dering af begge parters forhold.. ", jf. lejelovens § 84, stk. 1, litra b,
at lejerne har boet på ejendommen siden 1981, det vil sige i snart 40 år,
at de sagsøgte i mange år har haft kvægbrug på ejendommen,
at de sagsøgte har stærk tilknytning til ejendommen,
at ejendommen blev solgt på tvangsauktion den Dato 2015 som følge af de sagsøgtes økonomiske problemer,
at sagsøger købte ejendommen på tvangsauktion den Dato 2015 for at sikre, at de sagsøgte kunne blive boende på ejendommen,
at de sagsøgte har langt ringere økonomisk mulighed for at finde an-den beboelse, end sagsøger har,
at sagsøger ikke har boet på Bornholm i en længere årrække og ikke har forklaret, hvorfor han netop nu i forlængelse af en længereva-rende konflikt med lejerne ønsker at vende tilbage nu og bo netop der, hvor de sagsøgte har boet i snart 40 år,
at sagsøger i øvrigt råder over et andet lejemål på Bornholm, som han kan benytte, hvis han en dag vælger at flytte tilbage til Bornholm,
at opsigelsen derfor skal tilsidesættes med henvisning til lejelovens § 84, stk. 1, litra b, da opsigelsen ikke er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Dommer og Boligdommer 1 udtaler:
Det fremgår af sagen, at Udlejer købte ejendommen Adresse i By 2 på en tvangsauktion i 2015 for at hjælpe sin mors kusine, Lejer 1, og denne ægtefælle, Lejer 2, som havde ejet ejendommen siden
11
1981. Formålet med købet var at sikre, at Lejer 1 og Lejer 2 kun-ne forblive på ejendommen og om muligt købe den tilbage. Udlejers forklaring om, at han agter at flytte ind på ejendommen må ses i lyset af, at op-sigelsen af lejemålet skete efter flere uoverensstemmelser med Lejer 1 og Lejer 2, at disse havde klaget over, at varmeforsyningen på ejen-dommen ikke blev retableret og indbragt en sag for Huslejenævnet om blandt andet dette forhold, og at fogedretten i december 2018 afviste at fremme en ud-sættelsessag. Dertil kommer, at Udlejers ejendom i By 3 alene er sat til salg som ”skuffesalg” , og at Udlejer tillige ejer en ejendom i By 1, som alene benyttes som flexbolig. På den baggrund, og under hensyn til, at Lejer 1 og Lejer 2 har boet på ejendommen i knap 40 år, og til formålet med erhvervelsen og endelig, da ejendommens størrelse og karakter ikke taler mere for, at Udlejer bebor ejendommen frem for Lejer 1 og Lejer 2, finder vi, uanset mulighederne for, at Lejer 1 og Lejer 2's kan finde en anden passende bolig på Bornholm, at opsi-gelsen efter en samlet bedømmelse ikke er rimelig. Vi stemmer derfor for, at op-sigelsen er ugyldig.
Boligdommer 2 udtaler:
Udlejer har forklaret, at han agter at flytte til Bornholm, hvor han er opvokset, og hvor hans forældre fortsat bor. Følgerne af hans alvorlige syg-domsforløb har medført, at han er afskåret fra at kunne bibeholde sin nuværen-de ansættelse, idet han kun kan arbejde 12 timer om ugen, og lægerne har da også rådet Udlejer til at lægge sit liv om. Udlejer har sat sin bolig i By 3 til salg og har efter det oplyste netop indgået en ny formid-lingsaftale med ejendomsmægleren, hvor ejendommens salgspris er sat ned. Udlejer har forklaret, at han ønsker at bo på ejendommen Adresse i By 2, som han vil anvende sin tid på at istandsætte. Ifølge Udlejer trænger ejendommen i den grad til vedligeholdelse, hvilket Lejer 1 og Lejer 2, som begge er oppe i årene, ikke længere magter. Lejer 1 og Lejer 2 har gode muligheder for at finde en anden og for dem mere passende bolig på Bornholm. Da Udlejer har givet Lejer 1 og Lejer 2 det i lejeloven fastsatte opsigelsesvarsel, må opsi-gelsen derfor respekteres. Den omstændighed, at Udlejer tillige ejer en ejendom i By 1, og at Lejer 1 og Lejer 2 har beboet ejendom-men i knap 40 år, kan ikke føre til, at opsigelsen ikke er rimelig. Jeg stemmer derfor for, at opsigelsen er gyldig.
Efter udfaldet af stemmeafgivelsen tages Lejer 1 og Lejer 2's fri-findelsespåstand til følge.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi og forløb, herunder at sagen er ble-vet hovedforhandlet sammen med BS-27119/2019-BOR, fastsat til dækning af
12
advokatudgift med 18.750 kr. Beløbet er inkl. moms, da Lejer 1 og Lejer 2 ikke er momsregistreret.
T H I K E N D E S F O R R E T :
De sagsøgte, Lejer 1 og Lejer 2, frifindes.
Sagsøgeren, Udlejer, skal til Lejer 1 og Lejer 2 betale sagsomkostninger med 18.750 kr.
Sagsomkostningerne, som skal betales inden 14 dage, forrentes efter rente-lovens § 8 a.
