D O M
afsagt den 1. marts 2010 af Vestre Landsrets 5. afdeling (dommerne Erik P. Bentzen, Eva Staal og Henrik Præstgaard Bæk-Jensen (kst.)) i ankesag
V.L. B – 0528 – 09
Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S
(advokat Erik Hørlyck, Århus)
mod
Horsens Kommune
(advokat Lars Gregersen, Århus)
og kæremål
V.L. B-0663-09
Horsens Kommune
(advokat Lars Gregersen, Århus)
mod
Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S
(advokat Erik Hørlyck, Århus)
Retten i Horsens har den 24. februar 2009 afsagt dom i 1. instans (BS 150-935/2008).
Påstande
For landsretten har Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S, gentaget sin påstand for byretten om frifindelse.
- 2 -
Indstævnte, Horsens Kommune, har påstået dommen stadfæstet.
I forbindelse med ankesagen har landsretten behandlet et kæremål angående byrettens om-kostningsafgørelse. Horsens Kommune har under kæremålet nedlagt påstand om, at appel-lanten skal betale 95.717,80 kr. i sagsomkostninger.
Forklaringer
Vidne 5 har supplerende forklaret, at han ejer Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S sam-men med sin bror. Efter modtagelsen af brevet af 7. juli 2006 fra kommunen, talte han med en kommunal medarbejder, som han ikke husker navnet på. Samtalen drejede sig hovedsa-gelig om pleje af grunden og ikke om en frist for bebyggelse. Han var klar over, at de skul-le i gang med at bygge, da selskabet modtog brevet af 16. maj 2007 fra kommunen. De fik udarbejdet et projekt og søgte om byggetilladelse. Grunden blev i efteråret 2007 gjort klar til byggeri ved afrømning af muld og pålægning af betongrus, der blev komprimeret. Sel-skabet havde ikke forinden fået kommunens tilladelse til afrømning. Selskabets advokat havde talt med kommunen og fortalt om selskabets planer med byggegrunden. Selskabet indhentede efter ansøgningen om byggetilladelse tilbud fra entreprenører. På det pågæl-dende tidspunkt var det ikke så let at få håndværkere. Bygningen var endnu ikke blevet sat af af en landinspektør, da selskabet modtog kommunens brev af 4. april 2008. Selskabet ventede da på, at entreprenøren skulle gå i gang. Efter byretsdommen er kontrakten med entreprenøren blevet annulleret mod, at selskabet betalte 92.000 kr. + moms.
Vidne 4 har supplerende forklaret, at han er direktør for teknik og miljø i Horsens Kommune. Også i 2007/2008 var han kommunens tekniske direktør. Klausulen om bygge-pligt bliver indsat i skøderne, bl.a. fordi kommunen ikke ønsker, at der skal kunne spekule-res i grundpriser. Kommunen skrev til Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S på grund af naboklager, og kommunen havde fået henvendelser fra andre, der var interesseret i grunden. Endelig øn-skede kommunen også at markere, at klausulen om byggepligt skulle respekteres. Kom-munen anser et byggeri for påbegyndt, når der er udført arbejder efter et projekt, der er godkendt af byggemyndighederne, og dette arbejde skal kræve byggetilladelse.
Muldafrømningen og pålægningen af betongrus var iværksat før byggetilladelsen, og det krævede ikke byggetilladelse. Kommunen opfattede derfor situationen sådan, at der efter byggetilladelsens fremkomst ikke var blevet påbegyndt et byggeri. Det er sjældent, at kommunen kræver at få en ubebygget byggegrund tilbageskødet. Nabogrunden var heller
- 3 -
ikke blevet bebygget rettidigt, men denne grundkøber var gået i gang med kloakering, da man var på besigtigelse i marts 2008.
Vidne 2 har supplerende forklaret, at han nu er på efterløn. Han besigtigede grunden sammen med Vidne 3 i marts 2008, og de tog nogle fotografier af grunden. Han har ikke været byggesagsbehandler på sagen, og hans opgave var alene at tage med på besigti-gelsen. Efter hans opfattelse krævede de foretagne terrænreguleringer ikke byggetilladelse. Der var ikke sket afsætning af bygningen, og der var ikke udført nogen form for arbejde, der krævede byggetilladelse, da han besigtigede grunden i marts 2008.
Vidne 3 har supplerende forklaret, at et byggeri på en kommunal grund som udgangspunkt skal være afsluttet senest to år efter købet. I foråret 2008 var der et til-svarende problem med nabogrunden, hvor der heller ikke rettidigt var foretaget byggear-bejder. I begyndelsen af marts 2008 besigtigede man begge grunde. På nabogrunden var man gået i gang med arbejder, der krævede byggetilladelse, men på Appellant A/S', tidligere Sagsøgte A/S grund var der alene sket afrømning af muld og pålægning af betongrus, men der var ikke sket afsætning af bygninger og støbt fundamenter eller udført andet arbejde, der kræ-ver byggetilladelse. Kommunen skrev derfor den 4. april 2008 til Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S og gjorde opmærksom på, at byggepligten ikke var overholdt, hvorfor grunden skulle til-bageskødes.
Skønsmand har forklaret, at han kan vedstå sin skønserklæring af 16. december 2008. Udlægningen af betongruset startede tæt ved porten. Udlægning og indbygning af betongrus, der kan anvendes i stedet for stabilgrus, er det samme. Han vurderer, at oplæg-ningen af mulddepotet og udlægningen af den knuste beton var foretaget i henhold til teg-ning 1. Han har også vurderet, at de udførte arbejder kan betegnes som byggearbejder, dvs. en del af den proces, der fører frem til, at der er opført en bygning. Man ville ikke bare have kunnet lægge beton oven på betongruset, så han vurderer, at betongruset skulle an-vendes til et befæstet areal og ikke som underlag for et gulv.
Procedure
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Anbringenderne om magtfordrejning og fuldmagtssynspunkter er dog ikke gentaget for
- 4 -
landsretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S fik den 22. januar 2008 en byggetilladelse. Selskabet havde i 2007 i forbindelse med kommunens første krav om tilbageskødning ved sin daværende advokat tilbudt at påbegynde byggeriet 3 uger efter udstedelse af byggetilladelse og afslutte det senest 9 måneder efter. Selskabets arkitekt orienterede i et brev af 14. august 2007 kom-munen om, at selskabet umiddelbart efter byggetilladelsen ville påbegynde jordarbejdet, ligesom arkitekten gjorde opmærksom på, at der tidligst kunne ske levering af betonele-menter i marts 2008.
Da byggetilladelsen blev udstedt i januar 2008, var der foretaget delvis muldafrømning og delvis udlægning af betongrus, og byggegrunden var blevet indhegnet. Skønsmanden har vurderet, at dette arbejde kan henføres til ”jord - og anlægsarbejde” , og at arbejdet kan b e-tegnes som ”byggearbejder” . Den 5. marts 2008 accepter ede Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S et tilbud fra en totalentreprenør på et nyt lager baseret på et projekt, som var blevet udarbej-det af selskabets arkitekt.
Kommunen vurderede efter en besigtigelse af byggegrunden i marts 2008, at pligten til at påbegynde ”bebyggelse” ikke var overholdt, idet det udførte arbejde ikke krævede bygg e-tilladelse, og kommunen anså først et byggeri for påbegyndt ved igangsætning af funda-mentstøbning.
Det afgørende ved sagens afgørelse er herefter en fortolkning af ordene ”påbegynde area-lets bebyggelse ” i skødets bestemmelse om byggepligt, idet parterne har en forskellig op-fattelse af, hvornår et byggeri er påbegyndt.
Dommerne Erik P. Bentzen og Henrik Præstgaard Bæk-Jensen udtaler:
Det må efter en naturlig forståelse af ordet ”bebyggelse” , sammenholdt med den sammen-hæng, hvori ordet er brugt i skødets punkt 7, kræves, at Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S inden fri-stens udløb havde påbegyndt opførelsen af en bygning, hvortil der kræves en godkendelse fra byrådet. Det arbejde, der var udført på grunden, krævede ikke byggetilladelse og kunne
- 5 -
efter skønsmandens forklaring for landsretten ikke anses for at være udført til brug for op-førelsen af en bygning, men alene til brug for at befæste et areal.
Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S har således ikke overholdt skødets krav om bebyggelse. Arkitek-tens brev af 14. august 2007, hvoraf det fremgår, at jordarbejdet vil blive påbegyndt umid-delbart efter meddelelse af byggetilladelse, kan ikke føre til, at Horsens Kommune havde pligt til overfor Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S at præcisere, at jordarbejde ikke opfyldte den afta-le, der var indgået om bebyggelse af grunden. Der er herved lagt vægt på, at det var Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S, der havde fastsat fristen for at iværksætte byggeriet, hvorfor en ændring af denne frist måtte kræve et initiativ fra selskabets side.
Vi stemmer derfor for at stadfæste byrettens dom.
Dommer Eva Staal udtaler:
Kommunen, som var klar over, at selskabet efter modtagelsen af byggetilladelsen ville gå i gang med jordarbejdet, fandt ikke anledning til i forbindelse med udstedelsen af byggetil-ladelsen at oplyse, at dette ikke var tilstrækkeligt for at anse byggeriet for at være påbe-gyndt og gøre selskabet opmærksom på, hvad der efter kommunens opfattelse skulle til for at anse byggeriet for påbegyndt.
På denne baggrund finder jeg, da betydningen af ordene ”p å begynde arealets bebyggelse” kan forstås på flere måder, at kommunen ikke var berettiget til i april 2008 - uden forinden at have givet selskabet en kort frist til at påbegynde arbejde, der krævede byggetilladelser - at stille krav om tilbageskødning.
Jeg stemmer derfor for at tage appellantens påstand til følge.
Efter stemmeflertallet stadfæster landsretten herefter byrettens dom.
Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S skal betale sagsomkostninger for begge retter til Horsens Kom-mune med i alt 81.500 kr. Beløbet omfatter 1.500 kr. til retsafgift i byretten, mens resten dækker udgifter til advokatbistand, der inkluderer moms, og vidneførsel for begge retter. Landsretten har lagt vægt på sagens omfang og karakter, herunder det afholdte syn og skøn.
- 6 -
T h i k e n d e s f o r r e t:
Byrettens dom stadfæstes.
Appellant A/S, tidligere Sagsøgte A/S skal betale sagens omkostninger for begge retter til Horsens Kommune med 81.500 kr.
Kæreafgiften, der er betalt i V. L. B-0663-09, skal betales tilbage.
De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
Erik P. BentzenEva Staal Henrik Præstgaard Bæk-Jensen
(kst.)