Forfattere: Claus Rohde, Martin Birk og Marianne Kjær Stolt
Udgivelsesdato: 07. december 2015
ISBN: 9788757409079
- Side 445 -
Hvis der ikke er taget et forbehold, kan udlejeren enten aftale en lejeforhøjelse (= stort set umuligt i praksis) eller påberåbe sig aftalelovens § 36, jf. U 1977.798 Ø.
(...)
- Side 446 -
...Som en udløber af U 1977.798 Ø blev det problematiseret af lejeren, at den pågældende lejekontrakt ikke indeholdte et forbehold for lejeregulering. Højesteret fandt, at den ovennævnte dom havde anvendt aftalelovens § 36 til at fjerne hindringen for senere lejeforhøjelser, hvorved udlejeren på trods af LL § 47, stk. 4 var berettiget til at hæve lejen.
(...)
...den gældende leje, og dette som hovedregel formentligt skal være mere end 100 %, kan de konkrete omstændigheder hertil også indebære, at aftalelovens § 36 ikke finder anvendelse, sml. med U 2014.1009 V (T:BB 2014.198 V). Hvis udlejeren ikke kan anvende aftalelovens § 36, vil han blive nødt til at afvente lejerens fraflytning eller købe lejeren ud.
- Side 457 -
overstiger det lejedes værdi eller ej. Parterne kan ikke fravige denne ret gennem aftale, da LL § 49 er præceptiv, jf. § 53, stk. 1. Om forholdet mellem § 49 og aftalelovens § 36 – se Juul-Sandberg, s. 127 ff.
- Side 471 -
Andre ugyldighedsindsigelser såsom svig og aftalelovens § 36 står stadig åben for lejeren, men da huslejenævnene ikke behandler sådanne indsigelser (og de har formodningen imod sig), så bør lejerens indsigelse i denne retning ikke forhindre udlejeren i at opkræve varslingen. Lejeren må i stedet for være henvist til at anlægge sagen ved boligretten.
- Side 483 -
Det forekommer ikke rimeligt, at en lejer kan have et lejemål, der ikke kan reguleres efter de gældende regler. En udlejer må have mulighed for at anvende aftalelovens § 36, når lejeniveauet ikke forekommer rimeligt mere.
- Side 490 -
...BRL § 15 a, stk. 1 (svarende til LL § 53, stk. 3), er det ikke et krav, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af denne bestemmelse. Det fremgik med tilstrækkelig klarhed af lejeaftalen, at der var aftalt fri lejefastsættelse med indeksering efter nettoprisindekset, og BRL §§ 5-14 var fraveget. Aftalelovens § 36 blev ikke anvendt.
- Side 492 -
...15 a, stk. 5 forudsætter, at lejen kan aftales frit alene begrænset af aftalelovens § 36. Da det ikke var nærmere fastlagt i BRL § 15 a, stk. 5 på hvilket grundlag aftalens rimelighed skulle vurderes, kunne sammenligningen ske med lejemål i København, der ikke på forhånd kunne afskæres som værende uden betydning for sagen, jf. retsplejelovens § 341.
Lejeren kan som anført ovenfor kræve lejen nedsat, hvor den er urimelig, jf. aftalelovens § 36.
(...)
...gyldigt aftales, at lejen hvert år skal reguleres med en procentvis stigning. Endvidere vil lejen ikke kunne forhøjes, selvom den aftalte leje må anses for at ligge betydeligt under markedslejeniveauet, medmindre udlejeren kan påberåbe sig aftalelovens § 36, hvilket – i lighed med lejerens bevisbyrde for lejenedsættelse – er en svær øvelse i praksis.