Forfattere: Bitten Wissing Kjærgaard
Udgivelsesdato: 30. november 2023
ISBN: 9788757457162
- Side 121 -
...ændringer, herunder at en del af aftalen opsiges, selvom der er direkte adgang mellem lokaliteterne og fælles tekniske installationer, jf. eksempelvis TBB 1998.93 Ø. Et vilkår om, at lejeren må acceptere sådanne ændringer, må i så fald tilsidesættes efter de almindelig ugyldighedsregler, hvis betingelserne er opfyldt, jf. eksempelvis aftalelovens § 36.
- Side 135 -
...lejeforhøjelse, er dog ikke et overbevisende argument, ligesom en part, der har indgået en dårlig aftale, ikke uden videre kan blive løst fra denne, medmindre den ligefrem er ugyldig, jf. eksempelvis aftalelovens § 36. Derfor kan disse synspunkter ikke i sig selv medføre, at et forlænget opsigelsesvarsel ikke forlænger et varsel for lejeforhøjelse.
- Side 136 -
...fået adgang til at varsle lejeforhøjelse trods et vilkår om aftalt uopsigelighed. Her ses aftalelovens § 36 i stedet benyttet, således at lejen kan forhøjes, hvis den er urimeligt lav, jf. herved straks nedenfor. Selvom der ikke findes trykt retspraksis, må principperne, som er behandlet i kapitel 3, afsnit 3, dog også finde anvendelse på lejeforhold.
- Side 137 -
være tilfældet, hvis det vil være urimeligt at gøre klausulen gældende, jf. aftalelovens § 36.3434. Edlund og Grubbe: Boliglejeret (2022), s. 91, Birk, Rohde og Kjær Stolt: Lejeloven med kommentarer (2015), s. 445 f. I en ældre landsretsdom fik udlejer medhold heri:
(...)
Retten fandt, at lejen var urimelig lav. Henset hertil fandtes lejeaftalens uopsigelighed, for så vidt den hindrede fastsættelsen af en passende leje, for urimelig, jf. aftalelovens § 36. Lejen blev herefter fastsat til kr. 16.400.3535. Se hertil U 1985.714 H og U 1987.600 Ø.
(...)
Sagen drejede sig om, hvorvidt aftalerne om uopsigelighed og fremlejeret burde tilsidesættes eller ændres som urimelige, jf. aftalelovens § 36.
(...)
Boligretten fandt, at selvom lejekontrakten var indgået på helt usædvanlige vilkår, havde udlejer ikke godtgjort, at det var i strid med redelig handlemåde at gøre aftalen gældende, jf. aftalelovens § 36.
(...)
...Da det således ikke var godtgjort, at der var et væsentligt misforhold mellem den aftalte leje og den leje, som ville blive fastsat efter den dagældende boligreguleringslovs § 29 c, var der ikke grundlag for at tilsidesætte aftalen om uopsigelighed, for så vidt den måtte være til hinder for fastsættelsen af en passende leje, jf. aftalelovens § 36.
(...)
Retspraksis viser, at der kan være grundlag for at tilsidesætte den hindring for fastsættelsen af en passende leje, som en klausul om aftalt uopsigelighed indebærer, jf. aftalelovens § 36. En sådan tilsidesættelse kan ske, hvis der er et væsentligt misforhold mellem den aftalte leje og den leje, som ville blive fastsat
(...)
- Side 138 -
Udlejer gjorde gældende, at aftalen fra 1977 skulle tilsidesættes som urimelig efter aftalelovens § 36, idet udgifterne til de to lejligheder oversteg lejeindtægterne.
(...)
...Aftaler og mellemmænd (2022), s. 209. Selvom der i sagen givetvis var et væsentligt misforhold mellem den gældende leje og den, som kunne fastsættes efter lejelovgivningens regler, medfører omstændighederne omkring aftaleindgåelsen, at aftalen ikke var urimelig. Udlejer kunne som den professionelle part påregne konsekvenserne af den indgåede aftale.
(...)
Parterne havde i 2016 aftalt, at lejen udgjorde kr. 2.550 pr. mdr. Det var på den baggrund omtvistet, om tillæggene om opsigelsesvarslet og lejens størrelse var urimelige efter aftalelovens § 36, herunder fordi der var et væsentligt misforhold mellem den betalte leje og lejeværdien.
(...)
...aftalelovens § 36. Heller ikke indholdet af tillæggene eller efterfølgende omstændigheder kunne medføre ugyldighed. Landsretten lagde herved vægt på, at udlejer ikke havde antageliggjort, at lejeaftalens samlede vilkår og lejeniveauet kunne karakteriseres som urimelige. Lejer fik dog ikke medhold i påstanden om, at leje ikke kunne ændres i hele lejeperioden.
(...)
- Side 139 -
...– aftalelovens § 36 er ikke et redningsnet for en ”dårlig aftale”. Det er dog også helt korrekt, når landsretten ikke giver lejer medhold i, at lejen ikke kan ændres i hele lejeperioden. Det er jo endnu uvidst om prisudviklingen eller andre senere omstændigheder kan medføre, at lejen anses for urimelig på et senere tidspunkt, jf. aftalelovens § 36.
- Side 141 -
...uden at forbrugeren kunne blive løst af aftalen, jf. kapitel 3, afsnit 2.1. Dette adskiller sig fra spørgsmålet om, hvorvidt lejers opsigelsesvarsel og -adgang påvirker udlejers lovhjemlede ret til at varsle vilkårsændringer. Der er jo netop ikke tale om et aftalt ændringsvilkår. De bagvedliggende hensyn og principper kan dog fortsat have betydning.
(...)
- Side 142 -
...ensidig ændringsadgang for udlejer i lejeaftalen, skal dette som udgangspunkt overholde de kriterier, som er blevet udledt i kapitel 3, afsnit 2.1. Det gælder i hvert fald, hvor lejer er forbruger. Ellers kan vilkåret være urimeligt og dermed ugyldigt, jf. aftalelovens §§ 36 og 38 c. Det betyder, at lejer skal kunne opsige aftalen som følge af ændringen.
- Side 143 -
...uden forbehold for f.eks. lejeforhøjelse kan på et tidspunkt medføre, at det vil være urimeligt at opretholde hindringen for lejeforhøjelse, jf. aftalelovens § 36. Hindringen for eksempelvis lejeforhøjelse kan således tilsidesættes, mens selve uopsigeligheden opretholdes, jf. U 1977.798 Ø. Men der skal meget til, jf. TBB 2003.357 B og U 2014.1009 V.