Bekendtgørelse om beskikkelse af bygningssagkyndige og udarbejdelse af tilstandsrapporter som led i huseftersynsordningen

Huseftersynsordningen omfatter ejendomme som nævnt i § 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Huseftersynsordningen forvaltes af Sikkerhedsstyrelsen.

Der oprettes en følgegruppe for huseftersynsordningen, hvis medlemmer udpeges af Sikkerhedsstyrelsen. Følgende organisationer indstiller hver et medlem: Advokatrådet, Danske Advokater/Danske Boligadvokater, Forsikring & Pension, DI Dansk Byggeri, TEKNIQ Arbejdsgiverne, Dansk Ejendomsmæglerforening, Forbrugerrådet Tænk, Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter, Danske Bygningskonsulenter, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, Danske Arkitektvirksomheder, Associerede Danske Arkitekter, SMVdanmark, Parcelhusejernes Landsforening og Finans Danmark. Herudover har Sikkerhedsstyrelsen et medlem, som er formand.

Sikkerhedsstyrelsen beskikker et antal bygningssagkyndige. Beskikkelse meddeles til personer. For at kunne beskikkes som bygningssagkyndig skal den pågældende opfylde følgende betingelser:

• 1) Have en byggeteknisk grunduddannelse med eksamen fra Danmarks Tekniske Universitet, Aalborg Universitet, ingeniørhøjskolerne, en af statens to arkitektskoler, bygningskonstruktøruddannelsen eller tilsvarende dansk eller udenlandsk uddannelse.

• 2) Have mindst 5 års dokumenteret erhvervsmæssig erfaring inden for de sidste 10 år vedrørende bygningsundersøgelser eller tilsyn med byggeri.

• 3) Have deltaget i optagelseskursus og bestået en optagelsesprøve.

• 4) Være momsregistreret, eventuelt således at den virksomhed, hvori den bygningssagkyndige er ansat, er momsregistreret.

• 5) Være dækket af en professionel ansvarsforsikring, hvis omfang og vilkår mindst svarer til, hvad der i almindelighed er opnåeligt på forsikringsmarkedet, og som dækker i mindst 5 år efter overdragelsen til køber af en ejendom, som den bygningssagkyndige har afgivet tilstandsrapport om, dog længst i 6 år fra rapportens datering.

• 6) Ikke have ubetalt, forfalden gæld til det offentlige, der overstiger 100.000 kr. Det hindrer ikke beskikkelse, at gælden til det offentlige overstiger 100.000 kr., såfremt den pågældende, for den del af gælden, der overstiger 100.000 kr., har indgået og overholdt afdragsordning med inddrivelsesmyndigheden eller har stillet sikkerhed.

• 7) Ikke have en gældende frakendelse af retten til at udøve virksomhed som bygningssagkyndig.

• 8) Være myndig og ikke under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7.

Personer omfattet af Europa-Parlamentets og Rådets Direktiv 2005/36/EF om anerkendelse af erhvervsmæssige kvalifikationer, der midlertidigt og lejlighedsvist ønsker at udøve erhvervet som bygningssagkyndig, kan beskikkes som bygningssagkyndig, hvis den pågældende opfylder betingelserne i § 4, stk. 1, nr. 3-8, samt § 4, stk. 3.

Personer, som er omfattet af § 5, stk. 1, skal indgive skriftlig anmeldelse til Sikkerhedsstyrelsen. Anmeldelsen skal ledsages af følgende dokumenter:

• 1) Dokumentation for forsikringsaftale eller anden form for personlig eller kollektiv beskyttelse i forbindelse med erhvervsansvar.

• 2) Dokumentation for tjenesteyderens nationalitet.

• 3) En attestation for, at tjenesteyderen er lovligt etableret i en medlemsstat for dér at udøve virksomhed som beskikket bygningssagkyndig, og at det på tidspunktet for udstedelse af attestationen ikke forbydes ham at udøve denne virksomhed, heller ikke midlertidigt.

• 4) Bevis for erhvervsmæssige kvalifikationer.

• 5) En hvilken som helst form for bevis på, at tjenesteyderen har udøvet den pågældende virksomhed i mindst to år i løbet af de sidste 10 år, hvis erhvervet eller uddannelsen til erhvervet ikke er lovreguleret i den pågældendes hjemland.

Personer, hvis erhvervsmæssige kvalifikationer anerkendes, skal være i besiddelse af de sprogkundskaber, der er nødvendige for at kunne udøve erhvervet som beskikket bygningssagkyndig i Danmark.

Beskikkelsen udløber efter 3 år, men der kan ansøges om genbeskikkelse.

Sikkerhedsstyrelsen træffer afgørelse om beskikkelsen senest 3 måneder efter modtagelsen af ansøgningen og alle nødvendige dokumenter, jf. dog § 5, stk. 4.

Når Sikkerhedsstyrelsen modtager en ansøgning om beskikkelse, sender Sikkerhedsstyrelsen en kvittering til ansøger med oplysninger om sagsbehandlingsfristen og klagemuligheder.

Den bygningssagkyndige skal

• 1) følge Sikkerhedsstyrelsens retningslinjer for gennemgang af bygninger og for afgivelse af tilstandsrapport på grundlag af gennemgangen,

• 2) afstå fra forsøg på at påvirke gennemførelsen af teknisk revision, herunder ved at rette henvendelse eller på anden måde påvirke ejeren af den ejendom, som revisionen vedrører,

• 3) ved de 3 første huseftersyn efter beskikkelsen som bygningssagkyndig være ledsaget af en beskikket bygningssagkyndig, der har mindst 3 års erfaring med udfærdigelse af tilstandsrapporter inden for huseftersynsordningen, og som ikke er optaget på listen på Erhvervsstyrelsens hjemmeside www. boligejer. dk over bygningssagkyndige, der har fået tildelt en advarsel, pålagt en bøde, inddraget beskikkelse som følge af alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne eller fået frakendt retten til at udøve virksomhed som bygningssagkyndig,

• 4) deltage i fastsatte kurser og møder om huseftersynsordningen,

• 5) være momsregistreret, jf. § 4, stk. 1, nr. 4, og dækket af ansvarsforsikring, jf. § 4, stk. 1, nr. 5,

• 6) straks underrette Sikkerhedsstyrelsen om ændringer i sine forhold af betydning for beskikkelsen, herunder momsregistrering, jf. § 4, stk. 1, nr. 4, ansvarsforsikring, jf. § 4, stk. 1, nr. 5, og ubetalt, forfalden gæld til det offentlige, der overstiger 100.000 kr., jf. § 4, stk. 1, nr. 6,

• 7) overholde regler om betaling af gebyrer, jf. § 23,

• 8) ved rapporteringen benytte Sikkerhedsstyrelsens internetbaserede informations- og forvaltningssystem,

• 9) være uvildig i den enkelte sag, således at den bygningssagkyndige skal være uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig,

• 10) undlade at modtage bestilling af en tilstandsrapport fra sælgers ejendomsformidler,

• 11) i tilstandsrapporten oplyse om samarbejdsaftaler med forsikringsselskaber eller andre med interesse i den aktuelle ejendomshandel,

• 12) undlade at betinge sit huseftersyn af, at der aftages andre ydelser end eftersynet,

• 13) underrette Sikkerhedsstyrelsen, hvis der rejses krav mod den bygningssagkyndige i medfør af § 3, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.,

• 14) tilslutte sig de afgørelser, som Ankenævnet for Huseftersyn og disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige træffer, med mindre den pågældende bygningssagkyndige inden 30 dage efter forkyndelsen af afgørelsen har meddelt det pågældende nævn, at vedkommende ikke ønsker at være bundet af kendelsen,

• 15) oplyse bestiller af tilstandsrapporten om kontaktoplysninger til kvikskranken eller Sikkerhedsstyrelsen, de faglige organisationer, som den bygningssagkyndige er medlem af, sin faglige titel, hvilket EU-land der har udstedt titlen, erhvervsansvarsforsikringer og garantier, som den bygningssagkyndige har tegnet, samt kontaktoplysninger på forsikringsselskabet og oplysninger om, hvor forsikringen dækker geografisk, og

• 16) hvis bestiller af tilstandsrapporten anmoder herom, oplyse om de faglige regler, der gælder i det land, hvor den bygningssagkyndige er etableret, og hvordan der opnås adgang til dem.

Sikkerhedsstyrelsen skal træffe afgørelse om fratagelse af beskikkelsen, hvis

• 1) den bygningssagkyndige har ubetalt forfalden gæld til det offentlige, der overstiger 100.000 kr., jf. § 4, stk. 1, nr. 6, eller

• 2) den bygningssagkyndige ikke kan dokumentere at være dækket af ansvarsforsikring som nævnt i § 4, stk. 1, nr. 5.

Bygningsgennemgangen har til formål at afklare, i hvilket omfang den gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Ved gennemgangen skal afdækkes skader eller tegn på skader, såsom brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser. Som skader eller tegn på skader regnes også manglende bygningsdele og andre fysiske forhold, når disse forhold giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særlig omfattende vedligeholdsarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.

Bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Den bygningssagkyndige skal via en henvendelse til Sikkerhedsstyrelsen undersøge, om der inden for de seneste 6 år er udarbejdet en tilstandsrapport og i bekræftende fald fremskaffe den senest udarbejdede rapport, således at den kan indgå i grundlaget for eftersynet. De 6 år regnes fra den nye rapports datering. Medmindre andet aftales, skal gennemgangen være visuel med brug af enkle tekniske hjælpemidler (håndredskaber) og orienterende målinger, men uden destruktive indgreb.

Uden for bygningsgennemgangen falder

• 1) bagatelagtige forhold, som ikke kan antages at påvirke bygningens brug eller værdi nævneværdigt,

• 2) bygningsdele, der ikke kunne efterses, jf. § 14,

• 3) bygningens funktionsforhold, udover hvad der omfattes af § 13,

• 4) bygningens lovlighed efter offentlige forskrifter, bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen,

• 5) æstetiske og arkitektoniske forhold,

• 6) påpegning af sædvanligt slid og ælde, som er normalt for bygninger af den pågældende alder,

• 7) indretninger uden for selve bygningen, såsom vandstik,

• 8) løsøre, såsom hårde hvidevarer, og

• 9) bedømmelse af bygningens almindelige vedligeholdelsestilstand.

Til brug for forberedelsen af bygningsgennemgangen skal den bygningssagkyndige anmode bygningens ejer om at afgive foreliggende skriftlige oplysninger om bygningen, såsom tegninger, beskrivelser og BBR-ejermeddelelser.

Den bygningssagkyndige kan uden for huseftersynsordningen påtage sig ydelser vedrørende bygningen ud over bygningsgennemgangen og tilstandsrapporten, såsom overslag over omkostninger ved udbedring.

Den bygningssagkyndige skal med tilstandsrapporten udlevere en generel hustypebeskrivelse, der er relevant for den bygning, som tilstandsrapporten vedrører. Er der foretaget tilbygning eller væsentlig ombygning, kan der udleveres flere generelle typebeskrivelser, der er relevante for den samme bygning.

Tilstandsrapporten, der indeholder resultatet af bygningsgennemgangen, herunder oplysning om den forventede restlevetid for den del af bygningens tag (undertag, inddækning eller tagbelægning), som må forventes at have den korteste restlevetid, samt et af sælger udfyldt sælgeroplysningsskema, skal afgives på et skema, der er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen. Den bygningssagkyndige afgiver rapporten tillige med en (eller flere) generel hustypebeskrivelse relevant for den bygning, som tilstandsrapporten vedrører, jf. § 18, til den, der har bestilt huseftersynet, og indberetter rapporten elektronisk via Sikkerhedsstyrelsens internetbaserede informations- og forvaltningssystem, jf. § 11, nr. 8, senest 14 dage efter bygningsgennemgangens foretagelse.

I rapporten skal oplyses, hvis den bygningssagkyndige finder, at en bygningsdel må antages at være gjort utilgængelig i forbindelse med bygningsgennemgangen samt i givet fald begrundelsen herfor.

Tilstandsrapporter kan fornyes, og den bygningssagkyndige bestemmer i dette tilfælde, i hvilket omfang en fornyet bygningsgennemgang er nødvendig og hvilket nedsat vederlag, der skal betales. Fornyelsen meddeles til den, der har bestilt fornyelsen, og indberettes elektronisk via Sikkerhedsstyrelsens internetbaserede informations- og forvaltningssystem, jf. § 11, nr. 8, senest 14 dage efter den fornyede bygningsgennemgang er foretaget. Den fornyede rapport træder med virkning for fremtiden i stedet for den oprindelige.

Ved huseftersyn vedrørende ejerlejligheder skal der foreligge tilstandsrapporter efter denne bekendtgørelse både for ejerlejligheden og for fællesejet, jf. § 2, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Sikkerhedsstyrelsen opkræver følgende gebyrer hos den bygningssagkyndige:

• 1) Gebyr for beskikkelse kr. 1.345.

• 2) Gebyr for fornyelse af beskikkelse kr. 670.

• 3) Administrationsgebyr pr. udleveret tilstandsrapportskema kr. 250.

• 4) Kursusgebyr for deltagelse på optagelseskursus kr. 12.989.

Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2021.