Kapitel 3 Værdiansættelse af de enkelte ejendomskategorier
Er ejendommen, hvor der ikke er tale om tvangssalg, handlet mellem uafhængige parter mindre end 6 måneder før tilbudstidspunktet, må instituttets belåningsværdi ikke overstige kontantprisen ifølge købsaftale eller skøde opgjort i henhold til lov om formidling af fast ejendom, jf. dog stk. 2.
Stk. 2 Stk. 1 finder ikke anvendelse, hvis parternes indbyrdes forhold giver grundlag for at antage, at salgsprisen ikke er udtryk for en markedspris, jf. § 2, stk. 1. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis der efter handelstidspunktet er foretaget væsentlige værdiforøgende byggearbejder, eller der er taget forbehold herom i lånetilbuddet.
Rentabilitetsberegningen skal foretages ved at dividere ejendommens årlige nettoleje inkl. tillæg, jf. §§ 11 og 12, med markedets afkastprocent.
Stk. 2 Markedets afkastprocent skal blandt andet afspejle den pågældende ejendomstype i området, ejendommens karakter og sikkerheden for opretholdelse af nettoindtægten på ejendommen.
Ved nettolejen forstås i denne bekendtgørelse ejendommens bruttoleje, jf. § 12, stk. 1-4, der tilgår udlejer, med fradrag af driftsudgifter, som afholdes af udlejer.
Stk. 2 Nettolejen efter stk. 1 kan forhøjes med et tillæg svarende til forrentningen af sædvanligt depositum og forudbetalt leje for tilsvarende lokaler, medmindre den faktiske forudbetalte leje eller depositum er mindre, eller depositum er erstattet med garanti fra pengeinstitut eller andre. Forrentningen må ikke overstige diskontoen.
Stk. 3 Ydes der driftsstøtte til ejendommen i henhold til lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring eller kapitel 4 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, der ikke bortfalder ved ejerskifte, kan nettolejen efter stk. 1 forhøjes med et særligt tillæg. Tillægget til nettolejen må maksimalt udgøre den del af driftsstøtten, der ydes i forhold til de udgifter, kommunalbestyrelsen har godkendt, der medfører en forøgelse af ejendommens brugsværdi, og som har dannet grundlag for beregning af lejeforhøjelsen. Tilbagediskonteringen af tillægget til nettolejen sker med anvendelse af en rente, der højst svarer til diskontoen, reduceret med den aktuelle inflationstakt, dog mindst 0 pct. Ydes driftsstøtten til ydelser på indekslån, kan driftsstøtten til et tilsvarende nominallån i stedet lægges til grund.
Bruttolejen for lokaler må højst ansættes til den bruttoleje, som de må antages at kunne udlejes til under hensyntagen til instituttets kendskab til de senest indgåede lejekontrakter for og udbuddet af tilsvarende lokaler med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand (markedslejen). Findes der i lokalområdet ikke sammenlignelige ejendomme med nyere lejeudbud, ansættes markedslejen under hensyntagen til markedslejeniveauet for tilsvarende lokaler i tilsvarende lokalområder. Ved fastsættelsen af markedslejen må uændret anvendelse af lokalerne ikke lægges til grund, medmindre det er meget sandsynligt, at genudlejning af lokalerne ville kunne ske til samme anvendelse.
Stk. 2 Er lokaler i ejendommen udlejet til en leje, der overstiger markedslejen efter stk. 1, er lejen ikke omsætningsbestemt, er lejer uafhængig af ejendommens ejer, og er afståelsesret for lejer betinget af panthavers godkendelse, kan nutidsværdien af merlejen tillægges rentabilitetsberegningsresultatet, forudsat at en bedømmelse af lejers soliditet, merlejens størrelse og uopsigelighedsperiodens længde gør det forsvarligt. Kravet i 1. pkt., om at lejers afståelsesret skal være betinget af panthavers godkendelse, kan fraviges, hvis lejeren uanset afståelse hæfter for lejens betaling i hele uopsigelighedsperioden. Hvis lejer for egen regning har afholdt meget store udgifter til særindretninger, kan dette indgå i vurderingen af, om det er forsvarligt, jf. 1. pkt. Tilbagediskonteringen af merlejen sker med anvendelse af en rente, der højst svarer til diskontoen, reduceret med den aktuelle inflationstakt, dog mindst 0 pct.
Stk. 3 Er lokaler i ejendommen udlejet til lejere, der er uafhængige af ejendommens ejere, til en lavere leje end lokalernes markedsleje efter stk. 1, og er lejen ikke omsætningsbestemt, skal den faktiske leje tillagt maksimalt 2 års aftalte eller gyldigt varslede lejestigninger lægges til grund. Dette gælder dog ikke, hvis lejemålet er opsagt, eller det er åbenbart, at den faktiske leje kan kræves forhøjet efter lejelovgivningen eller lejeaftalen til et niveau svarende til markedslejen efter stk. 1, jf. dog § 13, stk. 2.
Stk. 4 Den anvendte bruttoleje må ikke væsentligt overstige det niveau, som lejeren kan kræve lejen nedsat til i henhold til lejelovgivningen eller lejeaftalen.
Stk. 5 De faktiske driftsudgifter, herunder eventuel grundleje, på lånetilbudstidspunktet lægges til grund ved beregningen, såfremt de afholdes af udlejer. Driftsudgifterne må dog ikke sættes lavere end de driftsudgifter, der er almindeligt gældende for tilsvarende ejendomme. De årlige udgifter til ejendommens vedligeholdelse ansættes til det beløb, der må skønnes at skulle anvendes årligt over en periode på 10 år fra tilbudstidspunktet for at bringe og holde ejendommen i normal vedligeholdelsesstand. De faktiske driftsudgifter skal ansættes eksklusive opretningsudgifter, jf. § 13, stk. 1. Lægges en fremtidig bruttoleje til grund, jf. stk. 3, skal de fremtidige driftsudgifter i det pågældende år lægges til grund.
Må det påregnes, at der i en periode på 10 år fra tilbudstidspunktet skal foretages opretningsarbejder m.v. i ejendommen, skal rentabilitetsberegningsresultatet mindst reduceres med nutidsværdien af udgifterne hertil i dagens priser og i det omfang, de vedligeholdelsesudgifter, der er indeholdt i nettolejen , jf. § 12, stk. 5, ikke indeholder beløb til opretning m.v. Tilbagediskontering skal ske med anvendelse af en rente, der højst svarer til diskontoen, reduceret med den aktuelle inflationstakt, dog mindst 0 pct.
Stk. 2 Lægges en leje, der er væsentligt større end den faktiske leje, til grund på baggrund af en reguleringsmulighed i lejelovgivningen eller lejeaftalen, jf. § 12, stk. 3, skal rentabilitetsberegningsresultatet fradrages et beløb, der svarer til den mindre leje i perioden indtil den fulde lejestigning indtræder.
Stk. 3 Kan der fra ejendommen frasælges et grundstykke, kan rentabilitetsberegningsresultatet tillægges en værdi heraf, jf. § 25, stk. 2, og § 26.
Ved værdiansættelse af hoteller, restauranter, kursusejendomme, feriecentre, campingpladser, golfbaner og lignende skal instituttet foretage en rentabilitetsberegning, der danner maksimum for værdiansættelsen ved at dividere det sandsynlige nettooverskud før renter og afskrivninger med markedets afkastprocent, jf. § 10, stk. 2. Instituttet skal i den forbindelse kritisk efterprøve lånsøgers regnskaber og budgetforudsætninger. § 13, stk. 1 og 3, finder tilsvarende anvendelse.
Stk. 2 Er ejendommen bortforpagtet, og kan lånsøger ikke fremvise forpagterens regnskaber eller budgetter, skal værdiansættelsen foretages ved at multiplicere den aktuelle årlige forpagtningsafgift med kapitaliseringsfaktoren. Påhviler der ejeren udgifter til bygningens drift, skal den årlige forpagtningsafgift reduceres med de årlige udgifter hertil. Instituttet skal forhold sig kritisk til forpagtningens størrelse.
Stk. 3 Selv om ejendommens drift ikke er baseret på forretningsmæssige principper, skal rentabilitetsberegningen foretages på basis af et sandsynligt årligt nettooverskud, der med rimelighed vil kunne opnås ved normal drift henset til ejendommens karakter og beliggenhed.
Stk. 4 Værdien af inventar og driftsmateriel, uanset om dette er nødvendigt for driften af ejendomme, der omfattes af stk. 1, skal fratrækkes med dagsværdien i værdiansættelsen efter kapitalisering af nettooverskuddet.
Ved værdiansættelse af private beboelsesejendomme til udlejning skal instituttet foretage en rentabilitetsberegning efter §§ 10-12, der med tillæg og fradrag i henhold til § 13, stk. 1 og 3, og § 17, stk. 1, danner maksimum for værdiansættelsen, jf. dog § 17, stk. 2 og 3.
Stk. 2 Uanset § 12, stk. 3, kan den aftalte leje i henhold til lov om privat byfornyelse eller kapitel 5 i lov om byfornyelse og udvikling af byer uden reduktion for tilskud lægges til grund. Tilsvarende kan den fulde leje uden reduktion for tilskud efter lov om byfornyelse og udvikling af byer lægges til grund.
Stk. 3 For ejendomme omfattet af § 18 eller § 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene reduceres nutidsværdien af udgifterne til nødvendige opretningsarbejder m.v., jf. § 13, stk. 1, med positive saldi på vedligeholdelseskonti på tilbudstidspunktet.
Stk. 4 Uanset § 12, stk. 3, kan markedslejen efter § 12, stk. 1, lægges til grund, såfremt den faktiske leje er fastsat under hensyn til optagne indekslån.
Ejendommens driftsudgifter opgøres i henhold til § 12, stk. 5, idet der tillige medtages udgifter til udlejers vedligeholdelsesforpligtelse som nævnt i § 21 i lejeloven. Udgifterne til udlejers vedligeholdelsesforpligtelse opgøres til det beløb, der afsættes efter § 22, i lejeloven. Har lejerne ved aftale delvist overtaget vedligeholdelsesforpligtelsen, opgøres udlejers udgifter til et forholdsmæssigt beløb i henhold til § 22, stk. 2, i lejeloven.
Har udlejeren af en privat udlejningsejendom til helårsbeboelse sin bopæl i ejendommen, indeholder ejendommen et lejemål, der er ledigt i overensstemmelse med lejelovgivningens regler, eller indeholder ejendommen et lejemål, der er tidsbestemt, og som ifølge lejeaftalen ophører inden 2 år, kan resultatet af rentabilitetsberegningen forhøjes med et tillæg svarende til 75 pct. af værdien af en ejerlejlighed af samme størrelse og stand i det pågældende område. Medtages dette tillæg i rentabilitetsberegningen, skal nettolejen nedbringes med den pågældende lejligheds bruttoleje, mens driftsudgifterne bibeholdes uændret.
Stk. 2 Rentabilitetsberegningen kan for den udlejede del (restejendommen) i en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder til helårsbeboelse, erstattes af en værdiansættelse svarende til 50 pct. af værdien af et tilsvarende antal ikke-udlejede ejerlejligheder af samme størrelse og stand i området, såfremt instituttet under hensyn til lejlighedsantallet og lejelovens bestemmelser om bytteret finder det forsvarligt.
Stk. 3 For lejemål, der er udlejet mellem familiemedlemmer i lige op- eller nedstigende linje, og som omfattes af § 2, stk. 1, i bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori, men som undtages af kategorien ejerboliger til helårsbrug i medfør af § 2, stk. 3, i bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori kan rentabilitetsberegningen erstattes af en værdiansættelse svarende til værdien af en tilsvarende ikke-udlejet ejendom.
Ved værdiansættelse af private andelsboligforeningsejendomme skal instituttet foretage en rentabilitetsberegning efter bestemmelserne i §§ 10-12 med tillæg og fradrag i henhold til § 13, stk. 1, jf. dog stk. 2 og 3.
Stk. 2 Private andelsboligforeningsejendommes lejeindtægter fastsættes således:
-
1) For ejendomme, der ligger i et reguleret område, og som er taget i brug før 31. december 1991, fastsættes lejen til det lejedes værdi. Herved forstås den leje, der kan opkræves for et tilsvarende lejemål, som er omfattet af omkostningsbestemt leje, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene. For lejemål, som er gennemgribende forbedret, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene, kan lejen maksimalt fastsættes til det beløb, som det lokale huslejenævn kan godkende.
-
2) For ejendomme, som ligger i et ikke reguleret område, og som er taget i brug før 31. december 1991, fastsættes lejen til det lejedes værdi, jf. lov om leje.
-
3) Som ejendommens lejeindtægter for ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 anvendes markedsleje i overensstemmelse med § 12.
-
4) Uanset § 12, stk. 3, kan den vedtagne leje i henhold til lov om privat byfornyelse eller kapitel 5 i lov om byfornyelse og udvikling af byer uden reduktion for tilskud lægges til grund.
-
5) Uanset § 12, stk. 3, kan markedslejen efter § 12, stk. 1, lægges til grund, såfremt den faktiske leje er fastsat under hensyn til optagne indekslån.
Stk. 3 Ejendommens driftsudgifter opgøres i overensstemmelse med § 12, stk. 5.
Stk. 4 Værdiansættelsen må ikke overstige det beløb, ejendommen, hvor der ikke er tale om et tvangssalg, senest er handlet til mellem uafhængige parter inden for de seneste 2 år med tillæg af værdien af væsentlige værdiforøgende byggearbejder.
Stk. 5 Findes der ikke sammenlignelige lejemål i tilsvarende lokalområder må 75 pct. af ejendommens værdi som ejerbolig anvendes som belåningsværdi.
Ved værdiansættelse af almene boliger, ungdoms- og ældreboliger, lette kollektivboliger og kollektive bofællesskaber skal instituttet foretage en rentabilitetsberegning efter §§ 10-12, der med tillæg og fradrag i henhold til § 13, stk. 1 og 3, danner maksimum for værdiansættelsen.
Stk. 2 Almene boligers lejeindtægter fastsættes i overensstemmelse med lov om leje af almene boliger.
Stk. 3 Almene boligers driftsudgifter opgøres i overensstemmelse med § 12, stk. 5, med fradrag af de i lov om almene boliger m.v. foreskrevne særlige bidrag.
Værdiansættelse af ejendomme til brug for energiforsyningsvirksomhed og ejendomme, der er indrettet med henblik på at dirigere datatrafik i elektroniske kommunikationsnet, skal ske til markedsværdi. Ansættelsen skal ske på grundlag af en rentabilitetsberegning efter § 14, stk. 1 og 2, eller på baggrund af en tilbagediskontering af det sandsynlige nettooverskud før renter og afskrivninger under hensyntagen til ejendommens karakter. Tilbagediskonteringen skal ske med anvendelse af et afkastkrav fastsat i overensstemmelse med § 10, tillagt den aktuelle inflationstakt.
Stk. 2 Indregning af statsstøtte ved værdiansættelsen skal ske i overensstemmelse med principperne for indregning af merleje i § 12, stk. 2, 1. pkt. Alene den faktiske eller forventede tildelte statsstøtte kan indregnes ved værdiansættelsen.
Ved gartneri- og landbrugsejendomme skal instituttet ved værdiansættelsen tage hensyn til ejendommens karakter og produktionsmuligheder.
Uanset § 1, stk. 5, kan den del af en landbrugsejendoms besætning, der indgår i den kontinuerlige produktion, maksimalt indgå med 30 pct. af værdien af jord og bygninger. Besætning, som kan medregnes i værdiansættelsen, vurderes sådan, at mere kortvarige prisudsving ikke påvirker værdiansættelsen.
Værdiansættelse af ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål skal ske på grundlag af en rentabilitetsberegning efter §§ 10-12, der med tillæg og fradrag i henhold til § 13 danner maksimum for værdiansættelsen, jf. dog stk. 2.
Stk. 2 Idrætsanlæg, forlystelsesanlæg og lignende skal dog ansættes på grundlag af en rentabilitetsberegning efter § 14.
For ejendomme, der består af flere ejendomskategorier, skal værdien fastsættes særskilt for de enkelte ejendomskategorier under hensyntagen til ejendommens karakter, jf. dog § 14, stk. 3, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
Stk. 2 Indgår der i belåningsgrundlaget en salgsværdi af et grundstykke, jf. § 13, stk. 3, eller et vej- og trafikanlæg, jf. § 1, stk. 3, og § 26, stk. 2, kan der til denne del af værdien alene ydes et lån inden for lånegrænsen for ubebyggede grunde.
Ved værdiansættelsen af ubebyggede grunde må instituttet alene lægge de lovlige bebyggelsesmuligheder i henhold til bestemmelser i gældende lokalplaner eller andre planbestemmelser til grund. Baseres værdiansættelsen på en fremtidig byggeretsværdi, skal instituttet ved værdiansættelsen tage hensyn til rydnings- og modningsudgifter samt liggetidsomkostninger.
Stk. 2 Værdiansættelse af havne til erhvervsmæssig ekspedition af gods, køretøjer og personer, lystbådehavne og lufthavne sker på basis af en rentabilitetsberegning som nævnt i § 14, stk. 1 og 2.
For specielle ejendomstyper, der er særligt indrettet, og som meget sjældent eller aldrig omsættes eller udlejes, hvorfor der ikke er et marked med markedsleje, driftsudgifter og afkastprocenter, kan en rentabilitetsberegning erstattes af en værdiansættelse svarende til værdien af genanskaffelsessummen inklusive moms, hvis momsen ikke refunderes, med fradrag for slid og ælde.