Forfattere: Bitten Wissing Kjærgaard
Udgivelsesdato: 30. november 2023
ISBN: 9788757457162
- Side 171 -
Dernæst behandles lejelovens § 109 og kravet om, at forbedringen skal være hensigtsmæssig. Da bestemmelsen vedrører huslejenævnets mulighed for at
- Side 185 -
...dagældende boligreguleringslovs § 25.1515. En tilsvarende regel findes nu i lejelovens § 109. Ejendommens stand og de konkrete omstændigheder kan dog også have haft betydning for vurderingen af identitetsspørgsmålet. Det betyder, at der kan tillades større forandringer i ældre, nedslidte ejendomme, fordi det netop kan være sagligt og velbegrundet.
(...)
- Side 186 -
...Moderniseringen indebar, at de to køkkener blev sammenlagt til ét, og at toiletrum og baderum blev sammenlagt. Det var bl.a. omtvistet, om udlejer kunne varsle forbedringslejeforhøjelse trods en aftale om uopsigelighed, og om forbedringerne var hensigtsmæssige, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 25.1717. En tilsvarende regel findes nu i lejelovens § 109.
(...)
...var der ikke radiator i køkkenet eller i brusebadet, og der var ikke køle-fryseskab. Elkomfuret var fra 1978. Der var stort set ikke brugt en krone på lejligheden siden 1971. Herefter fandt landsretten, at de projekterede forbedringer var hensigtsmæssige, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 25,1919. Svarende til lejelovens § 109. og at der i
(...)
- Side 187 -
...forbedringerne var hensigtsmæssige efter den dagældende boligreguleringslovs § 25, som svarer til lejelovens § 109. Landsretten fandt dog ikke, at der var andet grundlag for at afskære udlejer fra at iværksætte forbedringerne. Herved må landsretten have fundet, at der ikke forelå væsentlige, varige identitetsændringer, jf. også parternes procedure.
- Side 196 -
...jf. lejelovens § 126. For omkostningsbestemte lejeforhold og såkaldte store småhuse3636. Det vil sige småhusejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder på varslingstidspunktet, jf. lejelovens § 7, stk. 3, 3. pkt. gælder der imidlertid nogle særlige regler i lejelovens §§ 105 og 109, som også kan have betydning for udlejers fysiske ændringsret.
(...)
- Side 197 -
...men den fjerner incitamentet for at gennemføre forbedringerne. I forhold til udlejers ændringsret er spørgsmålet om hensigtsmæssighed fortsat relevant, idet det har betydning for, om udlejer kan varsle lejeforhøjelse, ligesom det ofte faktisk begrænser udlejers fysiske ændringsret, da han i så fald ikke er interesseret i at gennemføre forbedringerne.
...høje i forhold til ejendommen, dens beliggenhed m.v. Herudover kunne bestemmelsen beskytte lejerne mod lejeforhøjelser, som ville medføre, at lejemålet måtte fraflyttes. Ved lov nr. 355 af 27. december 1958 blev bestemmelsen udvidet i § 112, således at den bl.a. omfattede alle ejendomme beliggende i byer med under 30.000 indbyggere. Det fremgår bl.a.
(...)
- Side 198 -
Ved lov nr. 86 af 25. marts 1964 blev der indført et nyt stk. 3 i § 112, som fik en ordlyd, der minder mere om den, der er gældende i lejelovens § 109 i dag. Nævnet kunne efter bestemmelsen modsætte sig:
(...)
...stk. 3, i lov nr. 86 af 25. marts 1964.4343. Folketingstidende 1965/66, tillæg A, sp. 2393. Det bagvedliggende formål, som er beskrevet i ovennævnte lovforarbejder, må således tages i betragtning, når bestemmelsen fortolkes og anvendes i dag. Dette understøttes i øvrigt af cirkulære nr. 212 af 4. december 1979, hvor mange lignende hensyn beskrives.
- Side 199 -
...sig forbedringsarbejder efter lejelovens § 109. Den trykte praksis vedrører den tidligere gældende boligreguleringslovs § 25, hvorfor der i den refererede praksis er henvist hertil. Bestemmelsen svarer til lejelovens § 109.4747. Husen, Dürr m.fl.: Boliglejemål bind 1 (2017), s. 598, Dons og Kier: Omkostningsbestemt leje og forbedring (2019), s. 222.
(...)
- Side 201 -
...baggrund af lejemålets størrelse og antallet af værelser. Under alle omstændigheder må det anses for korrekt, at forbedringerne ville indebære en væsentlig, varig ændring af det lejdes identitet, og udlejer er allerede af denne grund ikke berettiget til at gennemføre forandringer uden lejers samtykke, jf. afsnit 2.1.2., hvor dommen også er behandlet.
(...)
- Side 202 -
...foretage et bredt rimelighedsskøn, som vurderes ud fra de konkrete omstændigheder fra sag til sag. Praksis viser, at det kan have betydning, om der for nylig er sket en modernisering, om der opnås en samlet nutidig standard, og om ejendommen er bevaringsværdig, hvorfor der må tages nogle særlige hensyn, jf. GA 2013.10, TBB 2020.270 Ø og TBB 2002.314 B.
- Side 205 -
...vurdering. Der kan ikke udledes konkrete momenter eller kriterier, som vægtes særligt højt, eller som har særlig betydning for vurderingen. Praksis viser dog, at det kan have betydning, om der for nylig er sket en modernisering, om der opnås en samlet nutidig standard, og om ejendommen er bevaringsværdig, jf. GA 2013.10, TBB 2020.270 Ø og TBB 2002.314 B.