Forfattere: Bitten Wissing Kjærgaard
Udgivelsesdato: 30. november 2023
ISBN: 9788757457162
- Side 151 -
...Boliglejeret (2019), s. 403. Martin Birk supplerer her med, at almindelige retsgrundsætninger kunne hjemle en sådan ret.1515. Birk, Rohde og Kjær Stolt: Lejeloven med kommentarer (2015), s. 513 og 520. Mogens Dürr lægger nærmere vægt på, at udlejer som ejer af ejendommen må have en sådan ret.1616. Husen, Dürr m.fl.: Boliglejemål bind 1 (2017), s. 513.
(...)
For at forstå baggrunden for, at ændringsretten kunne anses som hjemlet i 1979-lejelovens § 55, må man se på den historiske baggrund for reglerne. Den vil derfor indledningsvist blive behandlet. Herefter vil retspraksis, som behandler hjemmelsspørgsmålet, blive analyseret.
I 1979-lejelovens § 55 fandtes regler om, at udlejer skulle varsle adgang til lejemålet inden iværksættelsen af arbejder.1717. Svarende til reglerne i den nugældende lejelovs § 103. Spørgsmålet er, om § 55 også kunne anses for en hjemmel til at gennemføre fysiske ændringer med den konsekvens, at ændringsretten var afhængig af lovbestemmelsen.
(...)
- Side 155 -
...aftalen, må spørgsmålet nærmere være, om lovgiver har ophævet hjemlen til at gennemføre sådanne ensidige ændringer. eller om denne skal findes andet sted. Det kan bl.a. have betydning for, om udlejer kan gennemføre fysiske ændringer, selvom han er underlagt aftalt uopsigelighed, og om der i så fald fortsat skal foretages en særlig hensynsafvejning.
Den historiske baggrund for reglerne i 1979-lejelovens § 55 viser, at bestemmelsen erstatter de tidligere gældende regler, som hjemlede udlejers adgang til
(...)
- Side 156 -
...Jespersen argumenterer i Lejeret 2, s. 179 ff., for, at 1979-lejelovens § 55 må forstås som mere end en varslingsregel, og at bestemmelsen i lyset af dens forgængere må indeholde en adgang for udlejer til at gennemføre ændringer med visse begrænsninger. Argumentationen er overbevisende, men efterfølgende retspraksis understøtter ikke klart denne tolkning.
(...)
...gælder almenlejelovens § 33, som er identisk med lejelovens § 55.2929. Se mere om forskellen mellem almene og private beboelseslejeforhold i kapitel 9. Sagen omhandlede bl.a. spørgsmålet, om almenlejelovens § 33, stk. 2, gav udlejeren adgang til at gennemføre en omfattende renovering af lejemålet. I forhold til dette spørgsmål udtalte landsretten:
(...)
...regel om udlejers adgang til ensidigt at beslutte og gennemføre forandringer i det lejede. Dommen kan indikere, at der uafhængigt af almenlejelovens § 33 gælder en almindelig, generel regel om udlejers adgang til at gennemføre fysiske ændringer. En sådan regel ville således også gælde for private beboelseslejemål uafhængigt af 1979-lejelovens § 55.
(...)
- Side 157 -
...Dommene er behandlet i kapitel 7. på området eller med bemærkningerne til erhvervslejelovens § 26.3636. Folketingstidende 1999-2000, tillæg A, sp. 1002. En så væsentlig arealudvidelse må anses for en væsentlig, varig ændring af det lejedes identitet, således at udlejer allerede af den grund ikke kan gennemføre ændringen, jf. nærmere herom i kapitel 7.
(...)
- Side 158 -
...foretage forbedringsarbejder også i eksisterende lejemål. Det fremgår ikke af lejelovens § 55 eller forarbejderne til denne, at bestemmelsen skal fortolkes i overensstemmelse med ordlyden i 1967-lovens § 59, stk. 3, hvorefter det var en betingelse, at foranstaltningerne var af væsentlig betydning for udlejer, eller at de i øvrigt er rimeligt begrundet.”
(...)
I denne dom konstateres det blot, at udlejer kunne gennemføre forandringer under iagttagelse af lovens varslingsfrister. Dommen understøtter dermed ikke, at 1979-lejelovens § 55 skulle være hjemlen for at gennemføre forandringerne. Derimod forudsætter reglerne, at en sådan ret gælder.
Når Halfdan Krag Jespersen argumenterer for, at hjemlen for udlejers forandringsret må findes i 1979-lejelovens § 55, bygger det på den forudsætning, at
(...)
- Side 159 -
...parternes aftale, selvom det ikke fremgår af ansættelseskontrakten. Resultatet af, at hjemlen ikke fandtes i 1979-lejelovens § 55, behøver derfor ikke nødvendigvis at være, at udlejer ikke kunne gennemføre fysiske ændringer, medmindre det fremgik udtrykkeligt af aftalen.3939. Se hertil Krag Jespersen: Lejeret 2 (1989), s. 180 f., hvor dette netop antages.
(...)
...ud fra princippet, om der er sket en væsentlig og varig ændring af det lejedes identitet. Meget taler derfor for, at princippet skal anses for alment gældende uafhængigt af 1979-lejelovens § 55, jf. herved TBB 2016.792 V. Dette stemmer også overens med, at der i lejelovgivningen fandtes regler om varsling af adgang til lejemålet og om forbedringsle-
- Side 169 -
...1990.396/5 V. I stedet forudsatte lovreglerne, at der allerede gjaldt en sådan ret. Når der ses på identitetskriteriet, de bagvedliggende hensyn og interesser, må det i stedet konkluderes, at retten fulgte af naturalia negotii, herunder parternes typeforudsætninger. Lignende principper har udviklet sig på samme grundlag inden for ansættelsesretten.