Kapitel 5 1 Tvangsadministration
Dette kapitel gælder for private udlejningsejendomme, hvor mindst to lejligheder er udlejet helt eller delvis til beboelse.
Stk. 2 Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses efter reglerne i dette kapitel som en ejendom.
Stk. 3 Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes efter reglerne i dette kapitel som en ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.
Huslejenævnet kan på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt i de i stk. 4 nævnte tilfælde beslutte, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne, hvis betingelserne i stk. 2 og 3 er opfyldt.
Stk. 2 Det er en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af huslejenævnet fastsatte frist efter § 108, stk. 2, § 114, stk. 2, eller § 147, stk. 3, i lov om leje ikke er overholdt.
Stk. 3 Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere eller én gang tidligere inden for de sidste 2 år har ladet arbejder udføre for ejerens regning, jf. § 69, eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.
Stk. 4 Såfremt Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de i stk. 3 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne.
For ejendomme, der er omfattet af reglerne i kapitel 10 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, samt kapitel 7 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan huslejenævnet på begæring af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samt i de i stk. 4 nævnte tilfælde træffe beslutning om, at en ejendom skal administreres på ejerens vegne.
Stk. 2 Det er en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den af huslejenævnet fastsatte frist i henhold til § 175, stk. 4, i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling af byer ikke er overholdt.
Stk. 3 Det er tillige en betingelse, at Grundejernes Investeringsfond to gange tidligere eller én gang inden for de sidste 2 år har ladet arbejder udføre for ejerens regning i henhold til § 175, stk. 4, i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller § 54, stk. 5, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, eller at Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig at udføre arbejder, som er pålagt af huslejenævnet.
Stk. 4 Såfremt Grundejernes Investeringsfond på grund af en ejendoms særlige forhold ikke finder at kunne påtage sig de i stk. 3 nævnte arbejder, skal investeringsfonden give meddelelse herom til huslejenævnet. Huslejenævnet skal herefter inden 8 dage træffe afgørelse om, hvorvidt ejendommen skal administreres på ejerens vegne.
Et huslejenævns beslutning om tvungen administration er, uanset hvornår andre rettigheder er stiftet eller tinglyst, gyldig over for enhver med de retsvirkninger, der følger af reglerne i dette kapitel.
Stk. 2 Afgørelser om tvungen administration skal meddeles indenrigs- og boligministeren.
Stk. 3 Huslejenævnet skal lade afgørelsen tinglyse på ejendommen.
Indenrigs- og boligministeren udpeger en administrator og fastsætter vederlag for administrationen. Foreligger der for ejendommen en godkendt saneringsplan efter § 9 i den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, eller er ejendommen omfattet af en beslutning efter § 16 i samme lov, en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, overtager kommunalbestyrelsen eller ved selskabssanering saneringsselskabet dog de beføjelser, der er tillagt administratoren.
Stk. 2 Er ejendommen omfattet af en beslutning om kondemnering eller af påbud efter den tidligere gældende lov om boligtilsyn, overtager kommunalbestyrelsen de beføjelser, der er tillagt administratoren.
Huslejenævnet fastsætter efter aftale med administratoren en rimelig frist, inden for hvilken de påbudte arbejder, jf. § 108, stk. 2, § 114, stk. 2, og § 147, stk. 3, i lov om leje, skal være udført, dog højst 10 år.
Stk. 2 Er ejendommen omfattet af en beslutning efter kapitel 3 i den tidligere gældende lov om boligtilsyn, jf. lovbekendtgørelse nr. 362 af 7. marts 1974, eller vil de påbudte arbejder stride mod eller væsentligt fordyre gennemførelsen af en godkendt saneringsplan for ejendommen eller en beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, eller en beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal administratoren alene udføre sådanne arbejder, der er nødvendige af hensyn til beboernes sikkerhed.
Administratoren skal underrette de panthavere i ejendommen, hvis rettigheder fremgår af tingbogen, om overtagelsen af administrationen og om de påbudte arbejder. Panthaverne kan vælge at lade arbejderne udføre for egen regning. Ønsker flere panthavere at udføre arbejderne, har en efterstående panthaver fortrinsret for en foranstående.
Administratoren kan, eventuelt med fogedens bistand, kræve udlevering af dokumenter, der vedrører ejendommen.
Stk. 2 Administratoren har samme ret som ejeren til at gøre sig bekendt med registrerede oplysninger vedrørende ejendommen efter lov om bygnings- og boligregistrering.
Administratoren oppebærer ejendommens lejeindtægter, eventuelle varmebidrag og lign. Lejerne kan efter underretning herom kun betale med frigørende virkning til administratoren, medmindre lejerne betaler lejen til Grundejernes Investeringsfond efter § 69, stk. 6. I så fald oppebærer administratoren efter underretning af investeringsfonden den overskydende del af lejeindtægten.
Stk. 2 Har ejendommen en positiv almindelig vedligeholdelseskonto, jf. § 119 i lov om leje, kan administratoren kræve, at udlejeren betaler et hertil svarende beløb til administratoren, inden 3 uger efter at påkrav herom er kommet frem til udlejeren. Administratoren skal sørge for, at beløb, der ikke betales rettidigt, snarest overdrages til inddrivelse i restanceinddrivelsesmyndigheden. Ved udpantningen skal det af udlejeren til Grundejernes Investeringsfond, jf. § 59, stk. 3, senest indsendte vedligeholdelsesregnskab lægges til grund.
Stk. 3 Administratoren skal anvende de oppebårne beløb til dækning af udgifterne i nævnte rækkefølge: varme, vand, el og gas, administration, renholdelse, vedligeholdelse, opretning, brandsikring, forsikringer, ejendomsskatter, der forfalder i tvangsadministrationsperioden, og, i det omfang lejeindtægten giver mulighed herfor, tillige udgifter til ydelser på prioriteter.
Stk. 4 Administratoren bestemmer, i hvilken rækkefølge de påbudte arbejder vedrørende vedligeholdelse, opretning og brandsikring skal udføres.
Stk. 5 Administratoren indtræder i det hele i ejerens sted i forhold til lejerne, herunder med hensyn til retten til ifølge lovgivningen at kræve lejeforhøjelser og til at foretage genudlejning af ledige lejligheder og øvrige lokaler. Administratoren kan endvidere kræve udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond i henhold til § 122 i lov om leje.
Stk. 6 Foranstaltninger, som er påbudt i henhold til lov, kan udføres af administratoren.
Stk. 7 Arbejder, som påbydes af huslejenævnet efter beslutningen om tvangsadministration jf. § 27, kan udføres af administratoren.
Stk. 8 Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om administratorens virke og pligt til at aflægge regnskab.
Såfremt hverken lejeindtægten eller opfyldelse i henhold til § 34, stk. 2, er tilstrækkelig til at dække udgifterne ved påbudte arbejder til ejendommens vedligeholdelse og opretning eller udgifterne til foranstaltninger som nævnt i § 34, stk. 5 og 6, kan administratoren på ejerens vegne optage lån hertil og som sikkerhed for lånet lade tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret umiddelbart forud for pantefordringer uden fortrinsret, men uden personlig hæftelse.
Stk. 2 Pantebrevet skal for at kunne tinglyses med fortrinsret indeholde huslejenævnets eller kommunalbestyrelsens erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter stk. 1.
Såfremt der ikke inden 3 måneder efter administratorens henvendelse, jf. § 36, godkendes en saneringsplan efter § 9 i den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, eller træffes beslutning efter § 16 i samme lov for ejendommen, beslutning efter §§ 7, 32, 72 eller 73 i den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, beslutning efter §§ 9, 166 eller 167 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller §§ 8 og 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, yder kommunalbestyrelsen lån til betaling af de budgetterede udgifter med tillæg af eventuelle senere forhøjelser i det omfang, udgifterne ikke kan dækkes på anden måde.
Lån ydet efter § 37 er rente- og afdragsfrie, indtil den tvungne administration ophæves. Herefter afdrages lånet inden for en periode af højst 20 år. Renten fastsættes af indenrigs- og boligministeren efter forhandling med finansministeren på grundlag af markedsforholdene for lån af tilsvarende type.
Som sikkerhed for lånet lader kommunalbestyrelsen tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret umiddelbart forud for pantefordringer uden fortrinsret, men uden personlig hæftelse.
Stk. 2 Pantebrevet skal for at kunne tinglyses med fortrinsret indeholde kommunalbestyrelsens erklæring om, at pantebrevet er til sikkerhed for lån efter § 37.
Indenrigs- og boligministeren yder rentefrie statslån til dækning af halvdelen af kommunens udgifter i medfør af § 37 inden for de midler, der på de årlige finanslove bevilges i henhold til den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.
Stk. 2 Kommunalbestyrelsen indbetaler halvdelen af de modtagne renter og afdrag på lånet til staten.
Huslejenævnet skal ophæve den tvungne administration og sørge for, at tinglysning efter § 29, stk. 3, slettes, når de påbudte arbejder, jf. dog § 31, er udført og betalt og administratoren erklærer at være fyldestgjort for sit tilgodehavende. Det samme gælder, når ejendommen ikke længere er omfattet af reglerne i dette kapitel, jf. § 26.