Lejeloven Kapitel 19

Denne konsoliderede version af lejeloven er opdateret til i dag, idet vi har implementeret eventuelle senere ændringslove i det omfang, de er trådt i kraft - se mere her.

Lov om leje

Lov nr. 341 af 22. marts 2022,
som ændret ved lov nr. 1311 af 27. september 2022, lov nr. 482 af 12. maj 2023, lov nr. 753 af 13. juni 2023, lov nr. 1790 af 28. december 2023 og lov nr. 1793 af 28. december 2023

Kapitel 19 1 Brugsrettens overgang til andre
Fremleje
§ 157

Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Stk. 2 Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum, jf. § 14, stk. 1, i lov om boligforhold.

Stk. 3 Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

§ 158

En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.

Stk. 2 Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når en af følgende betingelser er opfyldt:

  • 1) Ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder.

  • 2) Det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum.

  • 3) Udlejeren har i øvrigt rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Stk. 3 § 157, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4 Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Stk. 5 Ved fremleje af en ustøttet privat ungdomsbolig, jf. § 12 a i lov om boligforhold, skal den pågældende bolig efter fremlejeforholdets etablering bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter, medmindre kommunalbestyrelsen har truffet beslutning efter § 12 b, stk. 3, i lov om boligforhold eller lejeforholdet er undtaget i medfør af § 12 b, stk. 4, i lov om boligforhold.

§ 159

Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 157 og § 158 benytter det lejede.

Stk. 2 Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3 Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 142, stk. 3, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.

§ 160

Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket.

Stk. 2 Nægter den anden ægtefælle at give samtykke efter stk. 1, eller kan samtykke ikke indhentes inden for rimelig tid, kan fremleje efter anmodning fra den ægtefælle, der lejer boligen, eller fra den anden part i aftalen tillades, hvis der ikke er rimelig grund til at nægte at gennemføre aftalen. Tilladelse efter 1. pkt. gives af Familieretshuset.

Stk. 3 Har en ægtefælle indgået en aftale, der er omfattet af stk. 1, uden samtykke fra den anden ægtefælle og uden tilladelse efter stk. 2, kan aftalen efter anmodning fra den anden ægtefælle omstødes ved dom. Dette gælder dog ikke, hvis den anden part i fremlejeaftalen godtgør, at parten ikke vidste eller burde have vidst, at ægtefællen ikke var berettiget til at indgå fremlejeaftalen.

Stk. 4 Retssag om omstødelse efter stk. 3 skal anlægges, inden 3 måneder efter at den anden ægtefælle fik kendskab til aftalen, dog senest 1 år efter at aftalen blev gennemført.

Bytteret
§ 161

Lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Stk. 2 Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis en af følgende betingelser er opfyldt:

  • 1) Udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end syv lejligheder.

  • 2) Den fraflyttede lejer har ikke beboet lejligheden i 3 år.

  • 3) Lejligheden vil ved bytning blive beboet af flere end én person pr. beboelsesrum.

  • 4) Udlejeren har i øvrigt rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Stk. 3 Såfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, skal udlejeren straks meddele lejeren dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, jf. § 132, stk. 1. Udlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om forhåndsgodkendelse og oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren. Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke fastsættes efter § 19, stk. 2, hvis genudlejning sker som led i det pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra § 21, stk. 1.

Stk. 4 Lejeren skal, senest 14 dage efter at kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, meddele udlejeren, at byttet ønskes gennemført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.

Stk. 5 Udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og efter bytning vil blive beboet af flere end to personer pr. beboelsesrum, jf. § 14, stk. 1, i lov om boligforhold.

Stk. 6 Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Stk. 7 Ved bytning af en ustøttet privat ungdomsbolig, jf. § 12 a i lov om boligforhold, skal den pågældende bolig efter bytningen bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter, medmindre kommunalbestyrelsen har truffet beslutning efter § 12 b, stk. 3, i lov om boligforhold eller lejeforholdet er undtaget i medfør af § 12 b, stk. 4, i lov om boligforhold.

§ 162

Den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder. Med stiftelse ligestilles en pensionskasse el.lign., der kun genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved overgang til pension.

Stk. 2 Det kan betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.

Stk. 3 Bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.

Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.
§ 163

Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 2 Dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.

Stk. 3 Dør en lejer af en lejlighed, der delvis er udlejet til andet end beboelse, og har lejeren drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået den pågældende.

Stk. 4 I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.

Stk. 5 Er det lejede en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel. Indbo m.v. efter den afdøde beboer kan opmagasineres under iagttagelse af § 8 i lov om skifte af dødsboer.

§ 164

Hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., i en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, eller i en friplejebolig, finder § 163, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.

§ 165

I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved separationen, skilsmissen eller omstødelsen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

§ 166

Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 165, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 167

Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 163, stk. 1.

Fravigelighed
§ 168

Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der tilkommer lejeren eller andre efter §§ 157, 158, 160, 161 og 163-167, jf. dog § 57 a, stk. 5, i lov om boligforhold. § 162 kan ikke fraviges ved aftale.