Forfattere: Bitten Wissing Kjærgaard
Udgivelsesdato: 30. november 2023
ISBN: 9788757457162
- Side 147 -
...Folketingstidende 2021-22, tillæg A, L 47, s. 252, hvor det fremgår, at der alene er tale om kodificering af gældende retspraksis. Det fremgår nu af lejelovens § 126, at udlejer har ret til at foretage ændringer, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. Disse principper har igennem flere år udviklet sig i retspraksis.
(...)
Lejelovens § 126 gælder som udgangspunkt kun lejeaftale indgået efter 1. juli 2022, jf. lejelovens § 207. På den baggrund er det relevant at undersøge,
- Side 148 -
...brugsret til lejemålet med de fysiske rammer, som foreligger ved lejeforholdets begyndelse. Udlejer kan eksempelvis ikke fjerne en altan eller et køkken, bare fordi det ikke er angivet i lejekontrakten, at lejemålet indeholder altan eller køkken. Her gælder de almindelige principper for udlejers fysiske ændringsret, som er lovfæstet i lejelovens § 126.
- Side 149 -
I dette afsnit behandles de i retspraksis udviklede principper for udlejers fysiske ændringsret. Disse principper er nu lovfæstet i lejelovens § 126. Det er dog fortsat relevant at undersøge retstilstanden før indførelsen af § 126, da der netop er tale om kodificering af gældende ret. 6 6. Folketingstidende 2021-22, tillæg A, L 47, s. 252.
(...)
Før indførelsen af lejelovens § 126 var det antaget i retspraksis og retslitteraturen, at udlejer kunne gennemføre visse ensidige, fysiske ændringer, men at denne ret ikke var ubegrænset. Det var generelt anerkendt, at udlejer kunne
- Side 163 -
Følgende fremgår af lejelovens § 126, stk. 1:
(...)
- Side 164 -
...retstilstand, herunder at principperne tidligere blev udledt af kontraktforholdets naturalia negotii, således at lejeaften udfyldes med parternes typeforudsætninger. Dette har særligt betydning, når grænserne for udlejers forandringsret skal undersøges. Herudover har det betydning for, hvordan parternes opsigelsesadgang påvirker udlejers forandringsret.
(...)
...begrænsning for udlejers forandringsret. Det er således fastsat i lejelovens § 109, at huslejenævnet kan modsætte sig visse forbedringer, hvis de må anses for uhensigtsmæssige. Herudover kan parternes interesser have betydning, ligesom det kan have betydning, om arbejderne har karakter af chikane eller er helt ubegrundede, jf. nærmere herom i kapitel 7.
...legale uopsigelighed både før og efter 1. juli 2022 kan gennemføre fysiske ændringer, så længe de ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. I det følgende vil det blive undersøgt, om en aftalt uopsigelighed fra udlejers side begrænser denne ændringsret. For en gennemgang af de lejeretlige regler vedrørende opsigelse se kapitel 5, afsnit 2.
(...)
...aftalen. Før 1. juli 2022 gjaldt ingen eksplicit lovhjemmel, og den nugældende lejelovs § 126 tager ikke stilling til, om udlejer kan gennemføre fysiske forandringer trods aftalt uopsigelighed. Da lejelovens § 126 blot er en kodificering af gældende ret, må retsvirkningerne af udlejers aftalte uopsigelighed være den samme før og efter 1. juli 2022.
(...)
- Side 165 -
...til at gennemføre ensidige forandringer, hvis han er underlagt aftalt uopsigelighed. Dette vil dog være en fejlslutning, fordi principperne gælder uafhængigt af § 126, jf. ovenstående analyse. Det må derfor undersøges, om principperne, der har udviklet sig før 1. juli 2022, indeholder en hindring for udlejer til at gennemføre ensidige forandringer.
(...)
...forandringsretten nu er kodificeret i lejelovens § 126. Hvis bestemmelsen ikke eksisterede, ville udlejer således have samme forandringsret, medmindre man lovmæssigt ændrede dette. Spørgsmålet er herefter, om retten til at gennemføre ensidige fysiske ændringer går forud for en aftale om uopsigelighed eller forlænget opsigelsesvarsel fra udlejers side.
- Side 169 -
...2016.792 V, TBB 2007.603 Ø, GD 2007.47 Ø og TBB 2006.51 B, som er behandlet i kapitel 7. Se også Birk, Rohde og Kjær Stolt: Lejeloven med kommentarer (2015), s. 513 og 520, Edlund og Grubbe : Boliglejeret (2022), s. 348 ff., Husen, Dürr m.fl.: Boliglejemål bind 1 (2017), s. 419 f., og Dons og Kier: Omkostningsbestemt leje og forbedring (2019), s. 208.
(...)
...overensstemmelse med princippernes historik. Man må således have in mente, at retten ikke kun er lovhjemlet, men også ville gælde, hvis lejelovens § 126 ikke var blevet indført. Retten følger således også af parternes aftale, selvom den ikke fremgår eksplicit heraf. Dette har bl.a. betydning for, om parternes opsigelsesadgang påvirker udlejers forandringsret.