Forfattere: Bitten Wissing Kjærgaard
Udgivelsesdato: 30. november 2023
ISBN: 9788757457162
- Side 171 -
...undersøge, hvordan principperne fortolkes og anvendes ved domstolene. Da principperne er de samme for almene lejeforhold og erhvervslejemål, vil retspraksis vedrørende disse typer lejemål blive inddraget. Der kan dog være tilfælde, hvor retspraksis ikke nødvendigvis kan overføres direkte på private beboelseslejemål. I de tilfælde vil dette blive fremhævet.
(...)
...udviklet sig i retspraksis. I nogle sager tog nævnet dog stilling til ændringsrettens omfang. I den nye lejelov er nævnet alene tillagt kompetence til at træffe afgørelse i tvister om lejeforhøjelse efter reglerne om forbedringer i lejelovens §§ 128-131. Nævnet har således ikke kompetence til at tage stilling i tvister vedrørende lejelovens § 126.
(...)
- Side 172 -
Sluttelig undersøges det, i hvilket omfang lejelovens § 126 kan fraviges i lejeaftalen.
...indeholder tre betingelser: 1) væsentlighed, 2) varighed, og 3) at ændringerne vedrører selve identiteten af det lejede. Udlejer kan således gennemføre varige ændringer, der er uvæsentlige, eller midlertidige, væsentlige ændringer af det lejedes identitet, ligesom væsentlige, varige ændringer, som dog ikke berører identiteten af det lejede, kan gennemføres.
- Side 181 -
...Dommen må derfor ses som udtryk for den tvivl, der opstod i årene efter ændringerne af lejeloven i 1979 og erhvervslejelovens indførelse i 2000. Spørgsmålet er herefter, om hensynsafvejning og almindelige rimelighedsbetragtninger slet ikke har betydning for afgørelsen efter lejelovens § 126, eller om det kan supplere vurderingen af identitetsændringer.
(...)
- Side 182 -
...identitetsændringer, jf. lejelovens § 126. Udgangspunktet må helt korrekt være, at udlejer ikke kan udskifte et lejemåls altaner med franske altaner, da det vil være identitetsændringer. De konkrete omstændigheder, herunder parternes individuelle forhold, kan dog undtagelsesvis medføre, at lejer må acceptere sådanne ændringer, jf. herved TBB 1998.231 B.
- Side 188 -
...Det er således et relevant spørgsmål, om udlejer kan gennemføre fysiske forandringer, der ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet, men som indebærer brugsværdiforringelser. Det vil i så fald medføre, at forandringerne ikke vil indebære mangler, som kan berettige misligholdelsesbeføjelser, selvom der er tale om brugsværdiforringelser.
(...)
...Derfor er der en formodning for, at udlejer af et privat beboelseslejemål også kan gennemføre forandringer, der berører lejers brugsret. Det vil også sige forandringer, der indebærer brugsværdiforringelser. Forarbejderne til erhvervslejelovens § 26 kan således også have betydning for fastlæggelsen af gældende ret for udlejer af private beboelseslejemål.
- Side 192 -
Bemærkningerne til lejelovens § 126 berører sondringen mellem midlertidige og varige ændringer. Følgende fremgår bl.a. vedrørende varige ændringer:
(...)
...udførelse af forandringerne. Sådanne midlertidige foranstaltninger vil ikke være i strid med lejelovens § 126. Heller ikke selvom anvendeligheden af det lejede reduceres væsentligt. 27 27. Folketingstidende 2021-22, tillæg A, L 47, s. 252. Det samme gælder, hvis de midlertidige foranstaltninger berører selve identiteten af det lejede. Det følger så-
- Side 195 -
...kan pålægges at fraflytte midlertidigt, når det er nødvendigt. I forvejen er lejer beskyttet, idet udlejer skal udføre ethvert arbejde uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejer, jf. lejelovens § 104. Udlejer vil således ikke kunne kræve en midlertidig fraflytning, medmindre dette indebærer den størst mulige hensyntagen til lejer.
- Side 196 -
...lejelovens § 126. For omkostningsbestemte lejeforhold og såkaldte store småhuse 36 36. Det vil sige småhusejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder på varslingstidspunktet, jf. lejelovens § 7, stk. 3, 3. pkt. gælder der imidlertid nogle særlige regler i lejelovens §§ 105 og 109, som også kan have betydning for udlejers fysiske ændringsret.
(...)
- Side 197 -
Reglerne om hensigtsmæssighed gælder således ved siden af lejelovens § 126. Nogle forbedringer kan være uhensigtsmæssige, selvom de ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet, ligesom de kan være hensigtsmæssige, men indebære væsentlige, varige identitetsændringer.
- Side 203 -
...lejelovens § 136, stk. 2, at lejelovens § 126 kan fraviges ved aftale. Før indførelsen af § 126 gjaldt heller ikke præceptive regler, der forhindrede parterne i at aftale en større ændringsadgang, end der følger af de i retspraksis udviklede principper. Det gælder både fravigelser i den oprindelige lejeaftale eller i forbindelse med en aktuel forandring.
...blevet undersøgt nærmere. Retspraksis viser, at udlejer ikke kan udvide eller indskrænke lejemålets areal væsentligt, jf. TBB 2007.603 Ø, i U 2007.303 Ø og TBB 2005.315 Ø. Det er endnu ikke fastslået, hvornår en udvidelse eller indskrænkning er væsentlig, men da arealet er en central del af de fysiske rammer, må selv små ændringer anses for væsentlige.
(...)
- Side 204 -
...inddragelsen af parternes interesser og forudsætninger, indebære væsentlige identitetsændringer. Her kan loyalitetspligten ligeledes spille en rolle, således at lejer må acceptere større fysiske forandringer end ellers tilladt, hvis de er rimeligt begrundede, og hvis lejer ikke har nogen loyal grund til at modsætte sig ændringerne, jf. herved U 1981.300 H.
(...)
- Side 205 -
Sluttelig kan parterne ifølge lejelovens § 136, stk. 2, på forhånd aftale en større ændringsadgang, end der følger lejelovens § 126. Dette skal dog ske i overensstemmelse med aftalelovens §§ 36 og 38 c. Et sådant aftalevilkår må derfor bl.a. have et konkret indhold og ikke give udlejer ubegrænsede muligheder for at gennemføre ensidige, fysiske ændringer.